Vitaliy Ivanovich Pepelyashkov
Geschäftsführer von VOTCHINA · Jurist, 6 Jahre Praxis bei Strafverfolgungsbehörden · über 2.600 geprüfte Immobilien
Rubrik: Sicherer Kauf · Lesezeit: ca. 14 Minuten · Stand: Oktober 2026
Kurz gesagt
Eine Immobilie in Bulgarien ohne Makler zu kaufen ist legal und manchmal sinnvoll. Aber ein Kauf hat nur zwei Parteien mit gegensätzlichen Interessen — Verkäufer und Käufer — und der Markt ist nicht reguliert: Makler kann sich jeder nennen, Inserate sind Werbung, und die teuersten Probleme sieht man auf keinem Foto.
Im Folgenden prüfen wir ehrlich die sieben häufigsten Einwände gegen einen Makler, rechnen nach, was Ihre Zeit wert ist, zeigen, wann Sie uns bezahlen (erst beim Notar), und wann Sie wirklich allein kaufen können.
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International ist ein Immobilienmakler ein Fachmann, der die Interessen einer Partei vertritt und den Kauf von der Suche bis zur Schlüsselübergabe begleitet. In den USA haben 2025 88% der Käufer mit einem Makler gekauft und 91% der Verkäufer mit einem Makler verkauft. In Bulgarien laufen nach unserer Einschätzung aus der Praxis nur etwa 35–40% der Wohnungskäufe über einen Makler.
Der Grund ist einfach: Bulgarien hat kein eigenes Maklergesetz. Es gibt keine vorgeschriebene Ausbildung, keine Lizenz und kein Pflichtregister — Makler kann jeder sein. Mehrere Gesetzentwürfe wurden eingebracht, der letzte 2025. Keiner wurde verabschiedet. Gegner eines Registers, darunter die bulgarische Wettbewerbskommission, befürchten weniger Wettbewerb und höhere Preise. Unsere Erfahrung sagt etwas anderes: Am teuersten kommen den Käufer Fehler zu stehen, nicht die Qualifikation der Person an seiner Seite.
Das Fehlen von Regeln schadet vor allem der Branche selbst und dem Vertrauen in sie. Wir meinen: Ein Makler braucht — wie ein Notar oder Anwalt — Ausbildung, Qualifikation und Lizenz. Solange es kein Gesetz gibt, arbeiten wir nach unserem eigenen Standard, veröffentlicht in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen von VOTCHINA.
Zwei Käufer, eine Wohnung
Peter und Elena suchen beide eine Zweizimmerwohnung in Varna mit ähnlichem Budget. Beiden gefällt dasselbe Inserat in einer geschlossenen Wohnanlage. Peter kauft allein. Elena geht zu einem Makler. Wir begleiten die beiden durch diesen Artikel.
Ein Beispiel aus unserer Praxis. Namen geändert.
Vertragsparteien sind nur Verkäufer und Käufer. Ihre Interessen sind gegensätzlich — und das ist normal:
| Der Verkäufer will | Der Käufer will |
|---|---|
| Einen möglichst hohen Preis | Einen möglichst niedrigen Preis |
| Nicht über Mängel sprechen | Alle Mängel kennen |
| Schnell Geld, ohne Bedingungen | Erst nach Prüfung und mit Absicherung zahlen |
Alle anderen helfen nur — jeder in seiner Phase und in seinen Grenzen. Die Bank ist kein Helfer: Sie schützt ihren Kredit.
| Wer | Wann | Was er tut | Was er nicht tut |
|---|---|---|---|
| Notar | Am Tag des Kaufs | Prüft Identität und Eigentum, elektronisch auch Schulden des Verkäufers gegenüber Staat und Gemeinde; bestellt für ausländische Käufer einen Dolmetscher | Wählt keine Immobilie aus, bewertet weder Preis noch Zustand, schützt kein Geld, das Wochen vorher gezahlt wurde |
| Anwalt | Wenn die Immobilie gewählt ist | Prüft Unterlagen, entwirft oder prüft Verträge, vertritt vor Gericht | Sucht keine Immobilien, kennt den lokalen Markt nicht, verhandelt nicht über den Preis |
| Makler | Vom ersten Gespräch bis zum Schlüssel | Auswahl, fachlicher Blick bei der Besichtigung, Prüfung vor jeder Zahlung, Verhandlung, Koordination aller Beteiligten | Ist keine Vertragspartei, ersetzt weder Notar noch Gericht |
| Gutachter | Beim Kauf mit Kredit | Marktwertgutachten für die Bank | Verhandelt nicht und prüft keinen Rechtsstatus |
| Kreditberater | Vor der Suche | Vorabzusage und Angebote mehrerer Banken | Prüft und wählt keine Immobilie |
Wer allein kauft, steht einem Verkäufer gegenüber, der seine Immobilie seit Jahren kennt — oft auch dessen Makler. Der Makler des Käufers hat eine Aufgabe: Ihre Interessen zu schützen.
Diese Einwände hören wir am häufigsten. In jedem steckt ein Körnchen Wahrheit — deshalb geben wir zu jedem ein ehrliches Urteil.
Halb wahr
Stimmt: Die Portale stehen jedem offen, und ein Kauf ist auch ohne Makler möglich. Der Preis liegt woanders — in Ihrer Zeit. Ein Inserat ist Werbung: Die Fotos sind ausgewählt, der Text soll verkaufen, und manche Inserate sind veraltet oder gefälscht und dienen nur dazu, das Telefon klingeln zu lassen. Die Abweichung zeigt sich erst bei der Besichtigung — nach Stunden Fahrt und Telefonaten.
| Phase | Allein | Mit Makler |
|---|---|---|
| Inserate | Hunderte, mit Dubletten und Fälschungen | Auf Aktualität und Echtheit geprüft |
| Telefonate | Dutzende Anrufe zum Gleichen | Ein Gespräch über Ihre Kriterien |
| Besichtigungen | Viele, oft umsonst | Nur vorausgewählte Immobilien |
Der Vergleich, den unsere Kunden am häufigsten ziehen: Einen Zahn könnte man sich auch selbst ziehen, aber man geht zum Zahnarzt. Der hat 5 Jahre studiert. Wir sind seit 15 Jahren am Markt.
„Wie viel meiner Zeit andere Makler verschwendet haben, indem sie mir ganz andere Objekte zeigten, als ich gesucht hatte.“
Anna P., 2023 · Google-Bewertung (aus dem Russischen übersetzt)
Peter und Elena: In drei Wochen führt Peter über 40 Telefonate und macht 9 Besichtigungen — 5 davon bei Immobilien, die nicht dem Inserat entsprechen. Elena hat ein Treffen mit ihrem Makler und 3 Besichtigungen.
Falsch
Die Besichtigung ist nur die Spitze des Eisbergs. Der größte Teil der Arbeit passiert davor und danach, und der Käufer sieht ihn nicht:
Die Besichtigung
was Sie sehen
Und bei der Besichtigung selbst achten Käufer und Makler auf Verschiedenes:
| Was Sie sehen | Was der Makler sieht | |
|---|---|---|
| Bausubstanz | Frisch renoviert | 15-cm-Wände ohne Dämmung, Spuren von Wasserschäden, Risse unter der Farbe |
| Etage und Ausrichtung | Schöne Aussicht | Nordseite, oberste Etage unter ungedämmtem Dach |
| Heizung | Klimaanlage vorhanden | Was Sie der Winter kosten wird |
| Umgebung | Ruhige Straße | Stillgelegte Baustelle gegenüber, genehmigter Neubau vor dem Fenster, Bar im Erdgeschoss |
| Infrastruktur | Nah am Meer | Parken, Schule, Einkaufen, Verkehrsanbindung |
| Ihr Ziel | Eine schöne Wohnung | Als Kapitalanlage schwach: Lage mit geringer Liquidität, schwer wiederzuverkaufen |
„Sie haben den Kauf so vorbereitet, dass wir nur noch unterschreiben mussten. Alle Probleme haben sie selbst gelöst, ohne uns zu belasten.“
Tatjana W., 2022 · Google-Bewertung (aus dem Russischen übersetzt)
Peter und Elena: Peter sieht frische Renovierung und Meerblick. Elenas Makler fragt nach der Verwaltungsgesellschaft und verlangt den Wartungsvertrag. Es stellt sich heraus: Der Vertrag ist im Eintragungsamt eingetragen.
Halb wahr
Der Notar prüft Identität und Eigentum am Tag des Kaufs und nach Art. 264 der bulgarischen Steuer- und Sozialversicherungsverfahrensordnung elektronisch auch die Schulden des Verkäufers gegenüber Staat und Gemeinde. Aber er beurkundet einen Kauf, auf den sich die Parteien bereits geeinigt haben. Er bewertet weder Preis noch Zustand, Umgebung oder Verwaltungsgesellschaft und ist nicht dabei, wenn Sie Geld auf den Vorvertrag zahlen — im riskantesten Moment des Kaufs.
Hängt vom Makler ab
Der Makler des Verkäufers schützt tatsächlich die Interessen des Verkäufers. Wenn Sie direkt auf sein Inserat anrufen, schützt niemand Ihre. Deshalb braucht der Käufer einen eigenen Makler.
Aber auch die Verkäuferseite ist nicht reguliert. Viele Eigentümer inserieren selbst, mit einem Preis „nach Gefühl“, ohne Marktanalyse — und Käufe scheitern schon beim Angebot. Ein bekanntes Szenario: Der Käufer sagt „das ist meine Wohnung“, der Verkäufer ist vom Angebot beleidigt und erhöht den Preis. Wenn wir für beide Seiten arbeiten, sagen wir das offen und führen die Verhandlung als Mediator: Wir nehmen die Emotionen heraus, übersetzen die Positionen in die Sprache des Kaufs — Preis, Termin, Möbel, Zahlungsweise — und halten jede Vereinbarung schriftlich fest. Ihr Angebot erfolgt schriftlich, über uns, mit einer Reservierungsanzahlung.
Die Agentur hat die Interessen beider Seiten gewahrt — „völlig objektiv und unparteiisch“.
Svilen R. · Google-Bewertung (aus dem Bulgarischen übersetzt)
Halb wahr
Ein Anwalt ist stark bei Unterlagen und in komplizierten Fällen unverzichtbar. Aber er kommt erst dazu, wenn die Immobilie gewählt ist: Er sucht nicht, sortiert keine überteuerten Inserate aus, verhandelt nicht über den Preis und koordiniert weder Bank noch Gutachter noch Notar. Bei uns bereitet der Geschäftsführer, ein Jurist, die Verträge vor; in komplizierten Fällen arbeiten wir mit einer Partnerkanzlei.
Falsch
Der Makler des Käufers verhandelt mit Argumenten, nicht mit Bitten: Vergleichsverkäufe, Mängel der Immobilie, Bankgutachten, Termin, Möbel, Renovierung.
Aus der Praxis: Eine für 650.000 € angebotene Immobilie haben wir auf 550.000 € verhandelt. Der Kauf ist auf der Zielgeraden — wir bereiten die Notarurkunde vor.
Peter und Elena: Peter zahlt den Angebotspreis — er weiß nicht, dass vergleichbare Wohnungen in der Anlage 8% günstiger verkauft wurden. Elena bekommt eine Übersicht der tatsächlichen Verkäufe.
Manchmal wahr
Wenn alles sauber ist, kann es ohne Makler tatsächlich günstiger sein. Das Problem: Von außen können Sie nicht wissen, ob alles sauber ist. Prüfung, Verträge und Risiken liegen ganz bei Ihnen. Wenn Sie bereit sind, das Rad neu zu erfinden — nur zu. Zählen Sie nur Ihre Stunden. Und falls Sie meinen, die Provision sei mehr wert als diese Stunden, wagen wir das zu bezweifeln.
Von der ersten Besichtigung bis zur Notarurkunde — nur 6 Tage. „Das Hauptziel… ist nicht die Provision, sondern ein zufriedener Kunde.“
Ivaylo K., 2025 · Google-Bewertung (aus dem Bulgarischen übersetzt)
Rechnen Sie selbst. Die Stunden sind Richtwerte aus unserer Praxis für einen Wohnungskauf:
| Was Sie selbst erledigen | Stunden |
|---|---|
| Inserate suchen und vergleichen | 15–25 |
| Telefonate mit Eigentümern und Maklern | 8–12 |
| Besichtigungen samt Anfahrt | 15–30 |
| Prüfungen, Auszüge, Behörden | 8–15 |
| Verhandlung, Verträge, Notar | 5–10 |
| Versorgerkonten und Ummeldungen nach dem Kauf | 5–8 |
| Gesamt | 56–100 Stunden |
Multiplizieren Sie mit dem Wert Ihrer Stunde und rechnen Sie die Reisen hinzu, wenn Sie in einer anderen Stadt oder im Ausland leben. Dann vergleichen Sie mit der Provision — sie steht offen in der Kostenaufstellung „schlüsselfertig“ auf der Seite jeder unserer Immobilien, zusammen mit Steuern und Notargebühren. Sehen Sie sich unseren Immobilienkatalog an.
Beim Kauf im Bau verkauft der Bauträger keine fertige Wohnung, sondern ein Versprechen und beschreibt das Gebäude, wie er es sich vorstellt. Die Realität weicht oft ab: Fristen, Materialien, Flächen, Gemeinschaftsbereiche. Ein eigenes Risiko ist der Vertrag. Große Bauträger haben eigene Anwälte, und der Vorvertrag — auch bei langen Ratenzahlungen — ist zugunsten des Verkäufers geschrieben. Wer ihn unterschreibt, kann sich für Jahre binden.
| Was der Bauträger sagt | Was wir prüfen |
|---|---|
| „Wir haben Erfahrung, alles wird pünktlich fertig“ | Seine früheren Gebäude, Verzögerungen, Gerichtsverfahren, wie sie in Betrieb genommen wurden |
| „Die Unterlagen sind in Ordnung“ | Baurecht, Baugenehmigung, genehmigtes Projekt und ob die Einheit ihm entspricht |
| „Zahlen Sie jetzt, um den Preis zu sichern“ | Dass Zahlungen an Bauabschnitte gebunden sind (Akt 14, 15, 16), nicht an den Kalender |
| „Das ist unser Standardvertrag“ | Gleiche Vertragsstrafen für beide Seiten, Sanktionen bei Verzug, Recht zur Projektänderung, wer das Gebäude verwaltet und zu welcher Gebühr |
„Der Kauf verlief sehr organisiert, rechtssicher und schnell.“
Olga, Kauf auf Raten vom Bauträger, 2025 · Google-Bewertung (aus dem Russischen übersetzt)
Mehr dazu: Kauf im Bau, Bauverzögerungen und Gewährleistungsfristen im Neubau.
Sie zahlen erst beim Notar. Viele Makler verlangen ihre Provision schon beim Vorvertrag. Wir erhalten unsere am Tag des Kaufs, wenn Sie bereits Eigentümer sind.
Wird der Kaufpreis in Raten über mehr als 3 Monate gezahlt — die Hälfte beim Vorvertrag, die Hälfte beim Notar.
Scheitert der Kauf durch den Verkäufer oder wegen der Immobilie, schulden Sie uns nichts.
Vor der Besichtigung unterschreiben Sie einen Maklervertrag. Den Entwurf können Sie vorab prüfen — wir schicken ihn Ihnen oder Sie sehen ihn in unserem Büro. Die Bedingungen sind in unseren Allgemeinen Geschäftsbedingungen veröffentlicht.
| Inklusive, ohne Aufpreis | Was die Provision nicht kauft |
|---|---|
| Auswahl, Besichtigungen, Prüfung vor jeder Zahlung, Verhandlung, Verträge, Notar | Eine Garantie für den Marktpreis in Jahren — kein ehrlicher Makler gibt sie |
| Dolmetschen beim Notar durch unsere Mitarbeiter bei Käufen, die wir begleiten, wenn der Notar es zulässt — Sie sparen 70–120 € für einen vereidigten Übersetzer | Vertretung vor Gericht — das ist Aufgabe eines Anwalts |
| Marktwert des Leistungspakets: über 1.000 € beim Standardvertrag und über 3.000 € beim Exklusivvertrag | Staats- und Notargebühren, Grunderwerbsteuer der Gemeinde, Bankgutachten — werden separat bezahlt |
Den vollständigen Vergleich von Standard- und Exklusivvertrag finden Sie unter So kaufen Sie mit VOTCHINA.
Haben Sie die Immobilie selbst gefunden, vereinbaren wir die Bedingungen für Prüfung und Begleitung individuell — sie hängen von Lage und Arbeitsumfang ab.
Die teuersten Probleme stehen nie im Inserat. Jedes behandeln wir in einem eigenen Artikel:
„Sie haben beim Verkauf geholfen, die Grundstücksfrage zu regeln und alle Unterlagen fertigzustellen. Absolut alles ‚schlüsselfertig‘.“
Oleg R., 2025 · Google-Bewertung (aus dem Russischen übersetzt)
Nicht jeder Kauf braucht einen Makler. Ohne Makler zu kaufen ist sinnvoll, wenn:
Test: Sind Sie bereit, allein zu kaufen?
Zählen Sie, wie oft Sie mit „Ja“ antworten:
7–8 „Ja“ — Sie schaffen es allein; ein zweiter Blick auf die Immobilie ist trotzdem nützlich.
4–6 „Ja“ — das Risiko ist real; lassen Sie zumindest die Prüfung vor der Zahlung nicht aus.
0–3 „Ja“ — der Kauf ist sicherer mit einem Makler, der Ihre Interessen schützt.
Mit uns oder mit einem anderen — drei Fragen zeigen schnell, ob jemand wirklich Ihre Interessen schützt:
Die ehrliche Antwort lautet „für Sie“ oder „für beide Seiten — als Mediator“. Zögert der Makler, arbeitet er wahrscheinlich nur für den Verkäufer.
Achten Sie auf eine konkrete Antwort: Eigentum, Belastungen, Nutzungsart, Verwaltungsgesellschaft, Schulden. „Die Immobilie ist sauber“ ohne Dokument ist keine Antwort.
Verlangen Sie den Maklervertrag und den Entwurf des Vorvertrags im Voraus. Prüfen Sie, wann Ihr Geld zurückgezahlt wird, wann die Provision fällig ist und was passiert, wenn die Bank den Kredit ablehnt.
Wichtig: In Bulgarien gibt es für Makler keine Lizenz und kein Pflichtregister. Prüfen Sie die Agentur selbst: die Firma im Handelsregister, wie viele Jahre sie tätig ist, ob sie ein echtes Büro hat, ob sie einen schriftlichen Vertrag gibt und Sie nach dem Geldwäschegesetz identifiziert.
Peter und Elena: das Ende
Peter kauft die Wohnung zum Angebotspreis. Nach dem Notartermin erfährt er, dass der eingetragene Wartungsvertrag nun auch seine Pflicht ist — zu der Gebühr, die die Gesellschaft festlegt.
Elena lehnt diese Immobilie ab. Zwei Wochen später kauft sie eine Wohnung im Nachbarhaus ohne eingetragenen Vertrag, zu einem anhand tatsächlicher Verkäufe verhandelten Preis, und zahlt die Provision erst beim Notar.
Ein Beispiel aus unserer Praxis. Namen geändert.
„…hat alle Unterlagen für den Kauf korrekt vorbereitet, ohne dass ich in Kavarna sein musste.“
Stoyan V., 2025 · Google-Bewertung (aus dem Bulgarischen übersetzt)
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Ja, das Gesetz verlangt keinen Makler. Dann sind Sie selbst verantwortlich für Auswahl, Prüfung von Eigentum und Belastungen, Verwaltungsgesellschaft, Verträge und die Verhandlung mit einem Verkäufer, dessen Interessen Ihren entgegenstehen.
Das hängt von Agentur und Immobilie ab. Bei uns steht die Provision in der Kostenaufstellung „schlüsselfertig“ auf jeder Objektseite und im Vertrag vor der Besichtigung.
In Deutschland gilt seit Dezember 2020 beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern die hälftige Teilung der Maklerprovision. In Bulgarien gibt es keine solche gesetzliche Regel: Wer was zahlt, steht im Maklervertrag. Bei uns sehen Sie es vor der Besichtigung schriftlich.
Bei uns am Tag des Kaufs beim Notar. Bei Ratenzahlung über mehr als 3 Monate — die Hälfte beim Vorvertrag und die Hälfte beim Notar. Scheitert der Kauf durch den Verkäufer oder wegen der Immobilie, schulden Sie nichts.
Ja, wenn er das offen sagt und die Verhandlung als Mediator führt: jedes Angebot schriftlich, jede Vereinbarung festgehalten. Sagt ein Makler nicht, für wen er arbeitet, gehen Sie davon aus, dass er für den Verkäufer arbeitet.
Nein. Stand Oktober 2026 gibt es weder Gesetz noch Lizenz noch Pflichtregister für Makler. Mehrere Gesetzentwürfe wurden eingebracht, keiner wurde verabschiedet.
Ihre Wahl
Sie kaufen lieber allein? Schicken Sie uns die Immobilie — wir sagen Ihnen, was wir sehen. Sie möchten, dass jemand Ihre Interessen von der Suche bis zum Schlüssel schützt? Es beginnt mit einem Gespräch.
Ich versuche es allein — Immobilie ansehen Ich möchte einen Makler +359 876 111 535 office@votchina.euViber und Telegram unter derselben Nummer.
Quellen: National Association of Realtors, Profile of Home Buyers and Sellers 2025; bulgarische Zivilprozessordnung, Art. 582 (Dolmetscher im notariellen Verfahren); bulgarische Steuer- und Sozialversicherungsverfahrensordnung, Art. 264; öffentliche Informationen zu den 2024–2025 eingebrachten Gesetzentwürfen über Immobilienvermittlung und den Stellungnahmen dazu; zur Provisionsteilung in Deutschland: §§ 656a–656d BGB. Der Anteil der Käufe mit Makler in Bulgarien ist unsere Einschätzung aus der Praxis. Die Geschichte von Peter und Elena ist ein zusammengesetztes Beispiel. Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Bedingungen von VOTCHINA sind im Maklervertrag und in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen festgelegt; bei Abweichungen gilt der unterzeichnete Vertrag.
