Sie haben eine Neubauwohnung in einem modernen Wohngebäude mit Akt 16 erworben. Nach dem ersten Winter zeigen sich jedoch feuchte Wände, Terrassenabdichtungen werden undicht, im Putz entstehen Risse oder der Aufzug fällt wöchentlich aus. Die gängige Antwort des Bauträgers lautet: „Das Gebäude wurde staatlich abgenommen, unsere einjährige Garantie ist abgelaufen – reparieren Sie auf eigene Kosten.“
Diese Behauptung ist rechtswidrig. Das bulgarische Baurecht schützt Eigentümer durch zwingende gesetzliche Mindestfristen zur kostenlosen Beseitigung verdeckter Mängel.
| Bau- und Montagearbeiten | Gesetzliche Frist | Umfang der Gewährleistung |
|---|---|---|
| Tragende Gebäudekonstruktion & Fundamente | 10 Jahre | Stahlbetonskelett, tragende Wände, Decken, Fundamentsetzungen, konstruktive Risse. |
| Hydro-, Wärme- und Schallisolierungen |
5 Jahre (3 Jahre in aggressiver Umgebung) |
Dachabdichtungen, Terrassen, Tiefgaragenfeuchtigkeit, Fassadendämmung, Wassereintritt. |
| Gebäudeinstallationen (Haustechnik) | 5 Jahre | Wasser- und Abwasserleitungen (ViK), Elektroinstallationen, Verteiler, Lüftungsschächte. |
| Ausbau- und Montagearbeiten | 5 Jahre | Boden- und Wandbeläge in Gemeinschaftsbereichen, Putzarbeiten, Fenster, Geländer. |
| Maschinen, Anlagen & Automation | 5 Jahre | Aufzugsanlagen, Drucksteigerungsanlagen (Hydrophore), Automatiktore, Brandschutzsysteme. |
Prüfen Sie, ob Ihre gesetzliche Gewährleistung noch gilt. Senden Sie uns das Nutzungsabnahmedatum (Akt 16) und Mängelfotos zur Prüfung.
Gemäß Art. 20 Abs. 2 der Verordnung Nr. 2 dürfen vertragliche Fristen die gesetzlichen Mindestfristen nicht unterschreiten. Klauseln wie: „Die Gewährleistung für Ausbauarbeiten beträgt 1 Jahr“ sind von vornherein unwirksam. Es gilt die zwingende gesetzliche Frist von 5 Jahren.
Die Frist beginnt weder mit Vorvertragsabschluss noch mit Schlüsselübergabe, sondern mit der behördlichen Inbetriebnahme (Nutzungsgenehmigung / Akt 16). Die Mindestfristen werden gesetzlich vorgeschrieben direkt im Bescheid verankert.
Ein grundlegender Präzedenzfall der bulgarischen Rechtsprechung: Wer eine Wohnung in einem zwei Jahre alten Gebäude als Zweitkäufer erwirbt, ist nicht Partei des ursprünglichen Bauvertrags.
Gemäß Art. 21 ZZD haften Verträge nur inter partes. Wurden die Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger im Notarakt nicht explizit abgetreten (Zessionsklausel), kann der Bauträger die Mängelbeseitigung gegenüber dem Nachkäufer verweigern.
Die Juristen von VOTCHINA sichern Käufer durch verbindliche Mängelbeseitigungsfristen, Abtretungsklauseln und Verzugsentschädigungen im Vorvertrag ab.
