Der Kauf einer Immobilie „vom Plan“ klingt häufig nach einem ausgezeichneten Geschäft – ein niedrigerer Preis, eine größere Auswahl und die Möglichkeit, dass die Immobilie noch vor ihrer Fertigstellung an Wert gewinnt. Hinter den schönen Visualisierungen verbergen sich jedoch manchmal ernsthafte Risiken, die das Traumhaus in einen kostspieligen Fehler verwandeln können. Besonders angesichts der intensiven Neubautätigkeit in Varna und an der Schwarzmeerküste ist es wichtig zu wissen, was Sie prüfen müssen, bevor Sie eine Reservierungsanzahlung leisten oder einen Vertrag unterzeichnen.
Dabei handelt es sich um den Kauf einer Wohnung, die sich noch im Bau befindet oder lediglich als Projekt existiert. Der Verkauf kann bereits vor der Eröffnung der Baustelle oder zu einem Zeitpunkt beginnen, zu dem das Gebäude bereits eine bestimmte Bauphase erreicht hat. In der Regel unterzeichnet der Käufer eine Reservierungsvereinbarung oder einen Vorvertrag und bezahlt einen Teil des Kaufpreises. Die restlichen Beträge werden entsprechend dem vereinbarten Zahlungsplan entrichtet.
Der Hauptvorteil ist in der Regel der niedrigere Preis. Je früher Sie in das Projekt einsteigen, desto günstiger kann das Angebot sein. Bei erfolgreicher Fertigstellung steigt der Wert der Wohnung häufig bereits, bevor das Gebäude in Betrieb genommen wird.
Ein weiterer Vorteil ist die größere Auswahl. In einer frühen Phase können Sie ein besseres Stockwerk, eine günstigere Ausrichtung oder einen passenderen Grundriss auswählen. Manchmal sind auch bestimmte Änderungen an der Raumaufteilung möglich.
Zu den weiteren Vorteilen gehören:
neue Elektro- und Wasserinstallationen;
moderne Gemeinschaftsbereiche;
eine bessere Energieeffizienz;
die Möglichkeit einer Ratenzahlung;
ein geringerer Bedarf an umfangreichen Renovierungsarbeiten.
Diese Vorteile sind jedoch nur dann von Bedeutung, wenn das Gebäude fristgerecht, in der zugesagten Qualität und mit allen erforderlichen Unterlagen fertiggestellt wird.
Verzögerungen gehören zu den häufigsten Problemen beim Kauf einer Immobilie vom Plan. Gründe dafür können Verwaltungsverfahren, Materialmangel, Änderungen am Projekt, eine schlechte Organisation oder finanzielle Schwierigkeiten sein. Selbst eine Verzögerung von wenigen Monaten kann Probleme verursachen, insbesondere wenn der Käufer gleichzeitig Miete und einen Immobilienkredit bezahlt oder seine bisherige Wohnung bereits verkauft hat. Deshalb muss der Vertrag konkrete Fristen und eindeutige Folgen bei deren Nichteinhaltung enthalten.
Ein schwerwiegenderes Risiko besteht darin, dass der Investor in finanzielle Schwierigkeiten gerät und die Bauarbeiten eingestellt werden. In diesem Fall können die Käufer bereits erhebliche Beträge gezahlt haben, ohne eine fertiggestellte Wohnung zu erhalten. Die Überprüfung des Investors ist ebenso wichtig wie der Vertrag selbst. Selbst eine hohe Vertragsstrafe hilft nicht besonders, wenn das Unternehmen weder über finanzielle Mittel noch über Vermögenswerte verfügt, aus denen sie eingezogen werden kann.
Viele Projekte werden durch Bankkredite finanziert. In einem solchen Fall können das Grundstück, das Baurecht oder die künftigen Einheiten mit einer Hypothek belastet sein. Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Transaktion problematisch ist. Es muss jedoch klar geregelt sein, unter welchen Voraussetzungen die konkrete Wohnung aus der Hypothek entlassen wird und wann sie lastenfrei übertragen wird. Prüfen Sie sowohl die künftige Wohnung als auch das Grundstück, auf dem gebaut wird. Im Immobilienregister können Hypotheken, Pfändungen, Klageschriften und Rechte Dritter eingetragen sein.
Der Vorvertrag wird grundsätzlich nicht in das Immobilienregister eingetragen. Bei einem unseriösen Verkäufer besteht das Risiko, dass dieselbe künftige Wohnung mehr als einer Person zugesagt wird. Deshalb muss der Investor sorgfältig überprüft und die Wohnung im Vertrag ganz genau beschrieben werden – mit Stockwerk, Nummer, Fläche, Ausrichtung, Grundriss und zugehörigen Bestandteilen.
Die Werbevisualisierung zeigt, wie das Projekt aussehen sollte, garantiert jedoch nicht, was Sie tatsächlich erhalten werden. Abweichungen können beim Grundriss, bei der tatsächlichen Fläche, der Qualität der Materialien, den Fenstern, der Fassade, den Gemeinschaftsbereichen, den Stellplätzen und der Begrünung auftreten. Verlangen Sie eine detaillierte technische Spezifikation, die Bestandteil des Vertrags wird.
Darin müssen eindeutig angegeben sein:
die Art der Fensterrahmen und der Verglasung;
die Wärme- und Schalldämmung;
die Fassade und das Dach;
die Eingangs- und Innentüren;
die Bodenbeläge und die Sanitärausstattung;
die Heizungs- und Kühlsysteme;
der Aufzug und die Ausführung der Gemeinschaftsbereiche;
der genaue Fertigstellungsgrad der Wohnung.
Prüfen Sie, ob der Investor berechtigt ist, Materialien einseitig auszutauschen. Falls eine solche Möglichkeit vorgesehen ist, sollte festgehalten werden, dass ein Austausch ausschließlich gegen Materialien derselben oder einer höheren Qualitätsklasse erfolgen darf.
Es ist außerdem wichtig zu verstehen, wie die Fläche berechnet wurde. Verlangen Sie eine getrennte Angabe der reinen Wohnfläche, der Gemeinschaftsflächen, der Balkone, des Kellers und der übrigen zugehörigen Räume. Im Vertrag muss ebenfalls geregelt sein, was geschieht, wenn die tatsächliche Fläche nach der Fertigstellung von der ursprünglich angegebenen Fläche abweicht.
Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf eine ansprechende Website, ein modernes Verkaufsbüro und eine überzeugende Präsentation. Suchen Sie nach tatsächlichen Nachweisen für die Erfahrung und Zuverlässigkeit des Investors.
Prüfen Sie:
Seit wann besteht das Unternehmen?
Gibt es bereits fertiggestellte Gebäude?
Wurden diese in Betrieb genommen?
Wurden die angekündigten Fristen eingehalten?
Wie sehen die Gebäude einige Jahre nach ihrer Fertigstellung aus?
Gibt es Beschwerden von Eigentümern?
Gibt es öffentlich zugängliche Informationen über Rechtsstreitigkeiten oder finanzielle Probleme?
Wem gehört das Grundstück?
Welches Unternehmen führt die Bauarbeiten tatsächlich aus?
Besuchen Sie mindestens ein früheres Projekt und sprechen Sie, wenn möglich, mit den Menschen, die dort wohnen. Sie können Ihnen wesentlich mehr über die Qualität, die Fristen und das Verhalten des Investors nach dem Verkauf berichten.
Warten Sie nicht bis zur Unterzeichnung des Vorvertrags, um die Unterlagen einzusehen. Sie müssen bereits vor der Zahlung einer Reservierungsanzahlung zur Verfügung gestellt und geprüft werden.
Zu den wichtigsten Dokumenten gehören:
Eigentumsnachweis für das Grundstück oder Nachweis über ein eingeräumtes Baurecht.
Aktueller Katasterplan des Grundstücks.
Genehmigter Bebauungs- und Investitionsplan.
Rechtskräftige Baugenehmigung.
Unterlagen über die Eröffnung der Baustelle.
Bescheinigung über Belastungen des Grundstücks und der Immobilieneinheit.
Dokumente über die erreichte Bauphase.
Pläne und Bedingungen für den Anschluss an Strom, Wasser und Kanalisation.
Unterlagen über die Straßenanbindung und die angrenzende Infrastruktur.
Es reicht nicht aus, zu hören, dass sich „alle Unterlagen bei der Gemeinde befinden“. Verlangen Sie Einsicht in diese Unterlagen und prüfen Sie, ob sie sich tatsächlich auf das Gebäude und die Wohnung beziehen, die Ihnen angeboten werden. Auch die Tatsache, dass das Gebäude im Kataster eingetragen ist, bedeutet nicht automatisch, dass es rechtmäßig errichtet wurde. Die Angaben im Kataster, die Eigentumsnachweise, die Bauunterlagen und die tatsächliche Ausführung müssen übereinstimmen.
Die vollständige Liste kann je nach Art und Bauphase des Projekts unterschiedlich sein. Informieren Sie sich außerdem darüber, welche grundlegenden Dokumente bei einer Immobilientransaktion erforderlich sind.
Unterzeichnen Sie keinen Standardvertrag, ohne dass dieser sorgfältig geprüft und an das konkrete Projekt angepasst wurde. Darin müssen nicht nur der Preis und die Frist, sondern auch alle Leistungen festgehalten werden, die Sie erwarten.
Im Vertrag müssen eindeutig angegeben sein:
die genaue Beschreibung der Wohnung;
Stockwerk, Ausrichtung, Fläche und Grundriss;
Keller, Garage oder Stellplatz;
die Miteigentumsanteile am Gebäude und Grundstück oder das Baurecht;
der Gesamtpreis und die Angabe, ob die Mehrwertsteuer darin enthalten ist;
der Zahlungsplan;
die Fristen für die einzelnen Bauphasen;
die Frist für die notarielle Eigentumsübertragung;
der Fertigstellungsgrad;
die technische Spezifikation;
die zulässige Flächenabweichung;
die Vertragsstrafen bei Verzögerungen;
die Bedingungen für eine Vertragsbeendigung;
die Frist für die Rückzahlung der bereits gezahlten Beträge;
die Verpflichtung, die Immobilie lastenfrei zu übertragen.
Wenn Ihnen ein Kinderspielplatz, kontrollierter Zugang, ein Swimmingpool, eine Begrünung oder eine bestimmte Ausführung der Gemeinschaftsbereiche zugesagt wurde, müssen auch diese Zusagen schriftlich festgehalten werden. Eine mündliche Vereinbarung kann Sie im Streitfall nur schwer schützen.
Seien Sie besonders vorsichtig, wenn:
Sie dazu gedrängt werden, die Reservierungsanzahlung sofort zu bezahlen;
Ihnen versprochen wird, die Unterlagen erst nach der Zahlung vorzulegen;
der Preis verdächtig niedrig ist;
die Baugenehmigung noch „erwartet wird“;
der Verkäufer ein neu gegründetes Unternehmen ohne Geschäftshistorie und Vermögenswerte ist;
die Zahlung an eine andere Person oder in bar erfolgen soll;
der Investor den Preis einseitig erhöhen kann;
die Fristen unklar sind und keine tatsächlichen Vertragsstrafen vorgesehen wurden;
die Beschreibung der Materialien allgemein gehalten ist;
die Flächenangaben in den verschiedenen Dokumenten nicht übereinstimmen;
das Grundstück mit einer Hypothek belastet ist, aber kein klares Verfahren für die Freigabe der Wohnung besteht;
eine dauerhafte Strom- und Wasserversorgung zugesagt wird, ohne entsprechende Unterlagen vorzulegen;
das Hauptargument der Meerblick ist, aber nicht klar ist, was auf den benachbarten Grundstücken gebaut werden darf.
Ein Warnsignal bedeutet nicht immer, dass ein ernsthaftes Problem besteht. Wenn jedoch mehrere Warnsignale zusammenkommen, sollten Sie den Vorgang stoppen und eine gründlichere Prüfung vornehmen, bevor Sie bezahlen oder unterschreiben.
Überprüfen Sie den Investor, verlangen Sie Unterlagen zu jeder wichtigen Tatsache und unterschreiben Sie keinen Vertrag, dessen Bedingungen Sie nicht vollständig verstehen. Je früher die Bauphase ist, desto sorgfältiger müssen Sie vorgehen.
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie vom Plan, einen Neubau in Varna oder eine Wohnung an der bulgarischen Schwarzmeerküste in Betracht ziehen, wenden Sie sich an uns. Sehen Sie sich alle unsere aktuellen Angebote bei Votchina Realistimo an. Wir begleiten Sie während des gesamten Prozesses – von der Auswahl und dem Vergleich geeigneter Angebote über die Prüfung der Unterlagen und die Verhandlungen mit dem Verkäufer bis hin zur Vorbereitung der Transaktion. Kontaktieren Sie das Team von Votchina und wir helfen Ihnen dabei, sowohl die Vorteile der Immobilie als auch die möglichen Risiken einzuschätzen, damit Sie eine fundierte und ruhige Entscheidung treffen können.
