Vitaliy Ivanovich Pepelyashkov
Geschäftsführer von VOTCHINA · Jurist, 6 Jahre Praxis bei Strafverfolgungsbehörden · über 2.600 geprüfte Immobilien
Rechtssicherheit · 7 Min. Lesezeit · Geprüft anhand des Schuld- und Vertragsgesetzes, Notargesetzes, Steuer- und Sozialversicherungsverfahrensgesetzbuchs, Gesetzes über lokale Steuern und Gebühren, Bargeldgesetzes, Geldwäschegesetzes und BULSTAT-Gesetzes – Oktober 2026
Kurz gesagt: Der Immobilienkauf in Bulgarien durchläuft 7 Phasen – von der Reservierungsanzahlung bis zur Erklärung bei der Gemeinde. Ein Kauf mit Eigenmitteln dauert meist 3 bis 6 Wochen, mit Kredit länger, je nach Bank. Das Wichtigste geschieht vor der ersten Zahlung: die Prüfung der Immobilie.
Hier beschreiben wir den gesamten Ablauf – was in jeder Phase passiert, wie lange es dauert und worauf Sie achten sollten. Was die Agentur in jeder Phase übernimmt, lesen Sie unter Rechtliche Begleitung beim Immobilienkauf.
Unsicher, in welcher Phase Sie sind?
Senden Sie uns die Immobilie – wir sagen Ihnen, was erledigt ist, was fehlt und was als Nächstes kommt.
Schreiben Sie uns auf WhatsApp| Phase | Was passiert | Ungefähre Dauer |
|---|---|---|
| 1. Auswahl und Reservierungsanzahlung | Reservierungsvereinbarung mit Angebotspreis. Nimmt der Verkäufer an, wird die Immobilie vom Markt genommen und der Preis fixiert. | 1–3 Tage |
| 2. Prüfung der Immobilie | Abfrage im Immobilienregister, Eigentum, Belastungen, Erben, Familienstand, Gebäudeunterlagen (das 5-Schritte-Protokoll). Arbeiten Sie mit einem eigenen Anwalt, verlangt er meist auch eine Auskunft über laufende Vollstreckungsverfahren gegen den Verkäufer. | Erste Prüfung – innerhalb von 1 Werktag |
| 3. Kredit (beim Kauf mit Finanzierung) | Kreditzusage der Bank, Bewertung durch einen lizenzierten Gutachter, Versicherung. In der Praxis verlangen Banken auch eine Bescheinigung nach Art. 87 der Steuer- und Sozialversicherungsverfahrensordnung, dass der Verkäufer keine Schulden bei der Finanzbehörde (NAP) hat – wir bereiten sie rechtzeitig vor (Kreditberater). | Je nach Bank |
| 4. Vorvertrag | Vertrag nach Art. 19 des Schuld- und Vertragsgesetzes: Preis, Fristen, Vertragsstrafen, wer welche Unterlagen beschafft. Es wird eine Anzahlung geleistet – ab 10% des Preises. | Innerhalb der Frist der Reservierungsvereinbarung |
| 5. Zahlungen | Zahlungen ab 5.112,92 Euro (10.000 BGN) – nur per Banküberweisung. Der Käufer erklärt die Herkunft der Mittel. | Laut Vertrag |
| 6. Notarurkunde | Unterzeichnung beim Notar und Eintragung beim Grundbuchamt. Der Notar prüft elektronisch die Steuerschulden des Verkäufers bei der NAP. Bei Kredit überweist die Bank den Restbetrag nach Eintragung der Hypothek. | Bei Kredit meist einige Werktage |
| 7. Nach dem Kauf | Erklärung nach Art. 14 des Gesetzes über lokale Steuern und Gebühren bei der Gemeinde, Umschreibung der Versorgerverträge, BULSTAT-Registrierung für Ausländer ohne bulgarische Personennummer. | Erklärung – 2 Monate; BULSTAT – 7 Tage |
Wie hoch ist die Reservierungsanzahlung
| Immobilie | Üblicher Betrag |
|---|---|
| Standardimmobilie | ab 1.000 Euro |
| Höherpreisige Immobilie | 2.000 bis 5.000 Euro |
Der Betrag hängt nicht immer von uns ab: Bei Geschäften mit einer Partneragentur oder wenn der Verkäufer eine feste Bedingung stellt, bestimmen diese den Betrag.
Wichtig: Zahlen Sie keine Anzahlung direkt an den Verkäufer aufgrund einer mündlichen Absprache. Jede Zahlung – nur mit schriftlichem Vertrag und nach Prüfung der Immobilie.
Ungefähre Fristen
| Situation | Dauer von der Anzahlung bis zum Notar |
|---|---|
| Eigenmittel, Unterlagen bereit | 3–6 Wochen |
| Kredit | Länger – je nach Kreditzusage und Bewertung der Bank |
| Kauf aus dem Ausland mit Vollmacht | Zeit für die Vollmacht einplanen – Konsulat oder Apostille und Übersetzung |
| Erbschaft oder Verkäufer ist eine Firma | Zeit für zusätzliche Unterlagen einplanen |
Die Fristen sind Richtwerte und hängen von Verkäufer, Bank und Notar ab.
Welche Unterlagen braucht man in jeder Phase? Welche Unterlagen beim Immobilienkauf in Bulgarien nötig sind
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Schreiben Sie uns, rufen Sie an oder senden Sie uns die Immobilie – wir beginnen mit der Prüfung.
WhatsApp+359 876 111 535E-Mail an office@votchina.euQuellen: Schuld- und Vertragsgesetz (Art. 19, Art. 93); Gesetz über Notare und Notartätigkeit; Steuer- und Sozialversicherungsverfahrensgesetzbuch (Art. 87, Art. 264); Gesetz über lokale Steuern und Gebühren (Art. 14); Gesetz zur Begrenzung von Barzahlungen; Gesetz über Maßnahmen gegen Geldwäsche (Art. 66); BULSTAT-Registergesetz. Gesetzestexte – auf lex.bg. Der Artikel ist eine allgemeine Information, die Fristen sind Richtwerte, und er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
