› Immobilienprüfung vor der Anzahlung in Bulgarien – das VOTCHINA-Protokoll in 5 Schritten

Vitaliy Ivanovich Pepelyashkov

Geschäftsführer von VOTCHINA · Jurist, 6 Jahre Praxis bei Strafverfolgungsbehörden · über 2.600 geprüfte Immobilien

Transaktionsprüfung · 6 Min. Lesezeit · Geprüft nach bulgarischem Recht (Schuld- und Vertragsgesetz, Steuer- und Sozialversicherungsverfahrensordnung, Familien-, Erb-, Raumordnungs- und Wohnungseigentumsgesetz) – Oktober 2026

Käufer verlieren ihr Geld selten beim Notar, sondern Wochen vorher – wenn sie eine Anzahlung auf mündliche Zusage oder nach einem ungeprüften Vertrag leisten. Über 2.600 geprüfte Immobilien haben uns gezeigt: Fast jedes Problem ist schon vor der ersten Zahlung in den Unterlagen sichtbar. So prüfen wir und in dieser Reihenfolge.

Die fünf Prüfschritte

1. Eigentum: Wer verkauft wirklich?

Wurde die Immobilie während der Ehe gekauft, gehört sie meist beiden Ehepartnern – ohne Unterschrift des Ehepartners kann der Verkauf angefochten werden. Deshalb prüfen wir den Familienstand des Verkäufers zum Erwerbsdatum und das Register der ehelichen Güterverhältnisse. Bei einer Erbschaft prüfen wir den Erbschein und ob alle Erben am Verkauf mitwirken.

2. Belastungen: Hypotheken, Pfändungen, Klagen

Der Grundbuchauszug zeigt Hypotheken, Pfändungen durch Gerichts- oder öffentliche Vollstrecker und eingetragene Klagen. Wir prüfen den gesamten Eigentumszeitraum, nicht nur die letzten Jahre. Bei Neubauten hat der Bauträger oft eine Bankhypothek – dann verlangen wir vor der Anzahlung ein Schreiben der Bank, dass die Hypothek auf Ihre Wohnung gelöscht wird.

3. Schulden des Verkäufers

Der Verkäufer erklärt vor dem Notar, ob er öffentliche Schulden hat (Art. 264 Abs. 1 der Steuer- und Sozialversicherungsverfahrensordnung), und der Notar prüft dies elektronisch bei der Steuerbehörde. Bestehen Schulden, müssen sie – meist aus dem Kaufpreis – vor oder beim Kauf beglichen werden. Das sollten Sie vor der Anzahlung wissen, nicht erst beim Notar.

4. Neubau: Baustand und Unterlagen

Akt 14 bedeutet fertiger Rohbau, Akt 15 – fertiges Gebäude zur Abnahme übergeben, Akt 16 (oder eine Inbetriebnahmebescheinigung bei niedrigeren Baukategorien) – das Gebäude darf genutzt werden. Vor Akt 16 gibt es oft nur Baustrom, und Versorgerverträge können nicht umgeschrieben werden. Deshalb vereinbaren wir im Vertrag eine klare Frist für Akt 16 und Folgen bei Verzug.

5. Vertrag und Anzahlung

Der Vorvertrag muss die wesentlichen Bedingungen des endgültigen Vertrags enthalten (Art. 19 Abs. 1 Schuld- und Vertragsgesetz): die genaue Immobilie, den Preis und die Zahlungsweise. Wir empfehlen einen Preis in Euro ohne Indexierungsklauseln, eine Vertragsstrafe bei Verzug und klare Bedingungen für die Anzahlung. Erfüllt der Verkäufer den Vertrag nicht, kann der Käufer die doppelte Anzahlung verlangen (Art. 93 Abs. 2 Schuld- und Vertragsgesetz) – sofern sie im Vertrag als Draufgabe vereinbart ist.

3 Dinge, an denen ein Kauf scheitert

1. Ein fehlender Ehepartner oder Erbe. Nur einer der Eigentümer verkauft – der Kauf kann noch Jahre später angefochten werden.
2. Eine Hypothek ohne Bankschreiben. Sie haben bezahlt, aber die Wohnung bleibt Sicherheit für den Kredit des Bauträgers.
3. Eine Anzahlung ohne schriftlichen Vertrag. Ohne klare Bedingungen ist die Anzahlung schwer zurückzubekommen, wenn der Kauf scheitert.

Unbedingt lesen

• Welche Unterlagen Sie beim Immobilienkauf brauchen
• Notargebühren beim Immobilienkauf
• Kauf vom Plan: Risiken und Schutz
• Warum ein Kauf auf eigene Faust riskant ist
• Persönlicher Finanz- und Kreditberater

Wie VOTCHINA Sie schützt

• Prüfung vor jeder Zahlung – Eigentum und Belastungen vor der Anzahlung.
• Die Verträge erstellt der Geschäftsführer – Jurist mit 6 Jahren Praxis bei Strafverfolgungsbehörden und Erfahrung aus über 2.600 geprüften Immobilien.
• Komplexe Fälle betreut ein Partneranwalt.
• Wir begleiten Sie zum Notar und nach dem Kauf – Versorgerverträge, Steuererklärung, BULSTAT.

Weitere wichtige Themen

• Die Falle der Ferienanlagen: Wer bestimmt wirklich über Ihre Immobilie
• Gewährleistungsfristen im Neubau nach Akt 16
• Immobilienkauf in Bulgarien Schritt für Schritt

Fragen und Antworten

Ist die Prüfung kostenlos?

Die Express-Prüfung ist kostenlos: Eigentum und Belastungen per Link oder Katasternummer, Antwort innerhalb von 1 Werktag. Die vollständige Prüfung der Unterlagen und des Vertrags erfolgt auf Anfrage.

Prüft der Notar nicht alles?

Der Notar prüft am Tag des Kaufs Eigentum, Identität und Schulden des Verkäufers. Er ist unparteiisch und achtet nicht darauf, ob Vorvertrag und Anzahlung Sie schützen – das muss vorher geprüft werden.

Prüfen Sie auch Immobilien von anderen Agenturen oder direkt vom Eigentümer?

Ja. Senden Sie den Link oder die Katasternummer – die Prüfung ist dieselbe.

Kann ich aus der Ferne kaufen?

Ja – mit einer Live-Videobesichtigung und einer notariellen Vollmacht. Die Unterlagen werden vor jeder Zahlung geprüft.

Was, wenn die Prüfung ein Problem zeigt?

Wir sagen Ihnen, worin das Risiko besteht und ob es vor dem Kauf behoben werden kann – etwa mit einem Bankschreiben, der Unterschrift des Ehepartners oder einer neuen Vertragsklausel.

Quellen: Bulgarisches Schuld- und Vertragsgesetz (Art. 19, Art. 93); Steuer- und Sozialversicherungsverfahrensordnung (Art. 264); Familiengesetzbuch; Erbgesetz; Raumordnungsgesetz; Wohnungseigentumsverwaltungsgesetz und Verordnung Nr. RD-02-20-1 von 2026. Gesetzestexte (auf Bulgarisch) – lex.bg. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.