Kaufen oder verkaufen Sie einen Neubau vor 2027?
In 10 Minuten sagen wir Ihnen, ob Ihr Geschäft unter die neuen Mehrwertsteuerregeln fällt. Kostenlos.
Schreiben Sie uns auf WhatsAppRufen Sie an: +359 876 111 535Ab 2027 lässt sich eine Neubauwohnung in Bulgarien nicht mehr stillschweigend „ohne Mehrwertsteuer“ kaufen. Das Finanzministerium schlägt vor, dass sich jeder Verkäufer von Neubauten und Baugrundstücken schon vor dem ersten Verkauf für die Mehrwertsteuer registrieren muss. Für den Markt bedeutet das das Ende des Modells „Verkauf am Tag vor der Registrierung“ – und für einen Teil der Angebote eine mögliche Verteuerung um 20 %.
Was das Finanzministerium vorschlägt
Die Änderungen des Mehrwertsteuergesetzes kommen im Paket mit einer Anhebung der steuerlichen Bewertung von Immobilien um 30 % – das wirkt sich sowohl auf die jährliche Grundsteuer als auch auf die Grunderwerbsteuer aus. Der Kern ist einfach: Wer ein neues Gebäude oder einen Teil davon samt Grundstück verkauft, muss sich vorab für die Mehrwertsteuer registrieren – unabhängig vom Umsatz.
Die Frist: spätestens 7 Tage vor der Beurkundung beim Notar. Der Kaufpreis wird mit dem Regelsatz von 20 % besteuert. Dasselbe gilt für Eigentümer regulierter Grundstücke (UPI), die diese verkaufen oder ein Baurecht einräumen.
Heute ist die Registrierung erst nach Überschreiten der jährlichen Umsatzgrenze Pflicht, der Antrag muss innerhalb von 7 Tagen gestellt werden. Genau das wurde genutzt: Die Immobilie wurde ein, zwei Tage vor der Registrierung verkauft, und es fiel keine Mehrwertsteuer an. Die Schwelle soll von 51.130 auf 75.000 Euro steigen, liegt für Wohnungen in Großstädten aber weiterhin unter dem üblichen Kaufpreis. Wie die Steuer allgemein funktioniert, lesen Sie in unserem Artikel „Mehrwertsteuer“.
Das Ministerium begründet die Maßnahme mit dem Kampf gegen Steuerhinterziehung und erwartet rund 120 Mio. Euro Mehreinnahmen pro Jahr.
Wen es betrifft
| Wer verkauft | Was sich ändert |
|---|---|
| Große Bauträger | Fast nichts – sie sind längst für die Mehrwertsteuer registriert |
| Projektgesellschaften „für ein Objekt“ | Das Modell „Verkauf an einem Tag“ funktioniert nicht mehr |
| Privatpersonen, die Neubauwohnungen weiterverkaufen | Registrierung vor dem Verkauf, die Immobilie wird 20 % teurer |
| Eigentümer von Baugrundstücken | Registrierung vor Verkauf oder Einräumung eines Baurechts |
| Eigentümer, die einmalig ihr eigenes Zuhause verkaufen | Nichts – die Befreiung bleibt bestehen |
Als „neu“ gilt eine Wohnung in einem Gebäude im Rohbau oder wenn seit der Nutzungsgenehmigung (Akt 16) weniger als 60 Monate vergangen sind. Zu den Risiken dieser Phasen lesen Sie: Kauf in der Bauphase, Bauverzögerungen in Bulgarien und Gewährleistung des Bauträgers nach Akt 16.
Prüfen Sie sich in einer Minute
Wenn Sie mindestens eine Frage mit „Ja“ beantworten, können die neuen Regeln Sie betreffen:
- Haben Sie eine Wohnung in der Bauphase gekauft und wollen sie verkaufen?
- Liegt der Akt 16 Ihres Gebäudes weniger als 5 Jahre zurück?
- Besitzen Sie ein Grundstück (UPI) und denken an Verkauf oder einen Vertrag mit einem Bauträger?
- Kaufen Sie einen Neubau, und im Vertrag steht nicht, ob die Mehrwertsteuer im Preis enthalten ist?
Was das für Sie bedeutet: die Sicht von VOTCHINA
In Varna und den Badeorten an der Küste kaufen viele eine Wohnung in der Bauphase und verkaufen sie vor der Fertigstellung oder kurz danach weiter. Genau dieses Segment wird die neuen Regeln zuerst spüren. Die Änderungen sind noch ein Gesetzentwurf und können angepasst werden – vorbereiten sollte man sich aber schon jetzt.
Wenn Sie kaufen
- Klären Sie, ob die Mehrwertsteuer im Preis enthalten ist, und halten Sie das im Vorvertrag fest.
- Prüfen Sie, ob der Verkäufer für die Mehrwertsteuer registriert ist – sonst kann der Preis im letzten Moment steigen.
- Kalkulieren Sie Käufe für 2027 mit möglicher Mehrwertsteuer und Notarkosten.
Wir prüfen Verkäufer und Immobilie vor der Anzahlung – nach unserem Protokoll zur rechtlichen Prüfung.
Verkäufer prüfen: WhatsAppWenn Sie verkaufen
- Prüfen Sie das Datum des Akt 16 – ob Ihre Immobilie als „neu“ gilt.
- Wenn Sie ohnehin verkaufen wollten, ist es günstiger, den Verkauf vor Inkrafttreten der Änderungen abzuschließen.
- Der einmalige Verkauf des eigenen Zuhauses erfordert weiterhin keine Registrierung.
Wir erstellen eine Marktanalyse und Bewertung und führen die Immobilie in 7–10 Tagen zum Abschluss. Falls doch eine Registrierung nötig ist, hilft unsere Buchhaltungsbetreuung.
Bewertung anfragen: WhatsAppImmobilie auf unserer Website inserierenWeitere Artikel zum Thema
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Die Makler von VOTCHINA prüfen den Status des Verkäufers und die steuerlichen Folgen, bevor ein Dokument unterschrieben wird.
Schreiben Sie uns auf WhatsAppRufen Sie an: +359 876 111 535Schreiben Sie uns eine E-MailQuelle: Sega, 28.09.2026. Dieser Artikel dient nur der Information; der Gesetzentwurf kann sich noch ändern.
Planen Sie den Kauf einer Neubauimmobilie?
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