Der Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses in Bulgarien beginnt im Jahr 2026 nicht mit der Grundrissauswahl oder einer Reservierungszahlung, sondern mit einer strukturierten Finanzplanung. Nach den gesetzlichen Vorgaben Bulgariens (Gesetz zur Beschränkung von Barzahlungen) müssen sämtliche Zahlungen im Rahmen von Immobilientransaktionen ab einem Betrag von 5.000 Euro ausnahmslos unbar über Bankkonten abgewickelt werden.
Für inländische bulgarische Käufer (Binnenmarkt) erfolgt die Abwicklung im standardisierten Routineverfahren: Ein Bankkonto wird innerhalb von 15–20 Minuten eröffnet, Inlandsüberweisungen erfolgen über nationale Zahlungssysteme in Euro, und die Mittelherkunft wird bei Summen ab 15.000 Euro über ein gesetzliches Standardformular in der Filiale oder beim Notar bestätigt.
Ausländischen Staatsbürgern ohne eröffnetes Bankkonto oder ohne vorab abgestimmte internationale Überweisung ist eine notarielle Beurkundung schlichtweg unmöglich. Nachfolgend finden Sie eine detaillierte Erläuterung der Bank-Compliance (Prüfung auf Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen), der erforderlichen Dokumente und der Mechanismen für eine sichere Kaufpreiszahlung an den Verkäufer.
Ja, das bulgarische Recht gestattet die Begleichung des Kaufpreises per direkter Auslandsüberweisung vom persönlichen Konto des Käufers im Ausland (beispielsweise aus Banken in der Europäischen Union, Israel, Großbritannien, Kasachstan u. a.) auf das Konto des Verkäufers in Bulgarien oder auf ein Treuhandkonto.
In der Praxis stoßen Käufer jedoch regelmäßig auf zwei Herausforderungen:
Verzögerungen durch Devisen- und Geldwäscheprüfungen: Die bulgarische Empfängerbank des Verkäufers blockiert eingehende internationale Überweisungen so lange, bis Sender und Empfänger den Rechtsgrund nachweisen (den unterzeichneten Vorvertrag sowie Erklärungen zur Mittelherkunft).
Exaktes Timing am Tag der Beurkundung: Im Moment der Unterzeichnung der Notarurkunde (Notarialen akt) verlangt der Notar den amtlichen Bankbeleg über den tatsächlichen Geldeingang. Wenn eine internationale Überweisung mehrere Bankarbeitstage beansprucht, muss die Eigentumsübertragung verschoben werden.
Empfehlung der Juristen von «Votchina»: Um Transaktionssicherheit zu gewährleisten, empfiehlt es sich, vorab ein Girokonto für Gebietsfremde (Nicht-Residenten) bei einer bulgarischen Bank zu eröffnen oder ein anwaltliches bzw. notarielles Treuhandkonto zu nutzen.
Das Verfahren zur Kontoeröffnung für Nicht-Residenten wurde im Rahmen der EU-Geldwäscherichtlinien AML (Anti-Money Laundering — Bekämpfung von Geldwäsche) spürbar verschärft. Bulgarische Banken eröffnen Konten für Nicht-Residenten nicht mehr innerhalb von 15 Minuten: Eine vorherige juristische Sicherheitsüberprüfung des Kundenprofils ist zwingend vorgeschrieben.
Die Schritte der Kontoeröffnung:
Einreichung des Fragebogens zur Compliance-Überprüfung (Due Diligence — sorgfältige Risikoprüfung):
Vorzulegen sind der Reisepass, ein amtlicher Nachweis über den Wohnsitz im Herkunftsland sowie die persönliche Steueridentifikationsnummer. Für die formelle Prüfung der Unterlagen wird eine nicht erstattungsfähige Bankgebühr erhoben (je nach Institut zwischen 100 und 250 Euro).
Dauer der Sicherheitsüberprüfung:
Die reguläre Prüfung durch die Sicherheitsabteilung der Bank dauert 5 bis 15 Bankarbeitstage. Praxishinweis: Bei bestimmten ausgewählten Partnerbanken kann ein Privatkonto bei vollständiger und fehlerfreier Zusammenstellung des Dossiers nach wie vor noch am selben Tag eröffnet und freigeschaltet werden.
Eröffnung des Kontos und Aktivierung des Online-Bankings:
Nach erfolgreicher Compliance-Freigabe wird die internationale Kontonummer generiert (IBAN — International Bank Account Number). Der Käufer zahlt das erforderliche Mindestguthaben ein und erhält vollen Zugriff auf das Konto.
Ist eine Kontoeröffnung aus der Ferne per Vollmacht möglich?
Die meisten führenden Banken Bulgariens verlangen das persönliche Erscheinen des Kontoinhabers, mindestens für die Unterschrift auf der Unterschriftenkarte. Einige Banken akzeptieren jedoch die Kontoeröffnung durch einen bevollmächtigten Anwalt auf Basis einer notariellen Vollmacht mit Haager Apostille und spezifischen Bankvollmachtsklauseln.
Bei Überweisungssummen von über 15.000 Euro fordert die bulgarische Bank zwingend Unterlagen an, die den legalen Ursprung des investierten Kapitals lückenlos nachweisen.
Als anerkannte Nachweise gelten:
Kaufverträge über den Verkauf von Immobilien oder Unternehmensanteilen im Heimatland innerhalb der letzten 1–3 Jahre.
Einkommensnachweise / Steuerbescheide (Einkommensteuererklärungen, offizielle Nachweise über Steuerzahlungen bei freiberuflicher oder gewerblicher Tätigkeit).
Dividendenbeschlüsse und aktuelle Handelsregisterauszüge (für Unternehmensinhaber).
Notariell beglaubigte Schenkungsverträge oder Erbscheine.
Auszüge aus Depot- und Brokerkonten über realisierte Kapitalerträge.
Sämtliche fremdsprachigen Unterlagen müssen mit einer amtlichen, beeidigten Übersetzung ins Bulgarische versehen sein (zaklet prevodach).
Baugrundstücke und Häuser (Rechtlicher Hinweis):
Bürger von Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU) besitzen das uneingeschränkte Recht, Baugrundstücke, Hofflächen und Grundstücke unter Wohngebäuden direkt als Privatperson auf ihren Namen eintragen zu lassen. Käufer aus Drittstaaten außerhalb der EU gründen hierfür traditionell eine bulgarische Gesellschaft — eine EOOD (Ednolichno Druzhestvo s Ogranichena Otgovornost — bulgarische Einpersonen-GmbH). Derzeit befinden sich im bulgarischen Parlament Gesetzesinitiativen in Vorbereitung, die es auch Staatsangehörigen aus Drittstaaten (Nicht-EU) erlauben sollen, das Grundstück unmittelbar unter ihrem Wohneigentum direkt als Privatperson zu erwerben.
Wir prufen Immobilien auf Belastungen, bereiten das Compliance-Dossier vor und sichern Zahlungen uber ein anwaltliches Anderkonto ab.
4. Sichere Zahlungsabwicklung: Treuhandkonten
Um Risiken sowohl für den Käufer (Kaufpreis überwiesen — Verkäufer weigert sich zu beurkunden) als auch für den Verkäufer (Urkunde unterzeichnet — Kaufpreis bleibt aus) auszuschließen, kommen in Bulgarien bewährte Treuhandstrukturen zum Einsatz:
Anwaltliches Treuhandkonto / Anderkonto (Marktstandard an der Schwarzmeerküste):
Das meistgenutzte, flexibelste und wirtschaftlich günstigste Instrument. Das anwaltliche Treuhandhonorar ist wesentlich niedriger als die staatlich reglementierten Notargebühren. Der Käufer hinterlegt den Betrag auf dem gesicherten Mandantenkonto des Anwalts. Die Auszahlung an den Verkäufer erfolgt streng erst dann, wenn der Anwalt die Eintragung der Notarurkunde beim Grundbuchamt (Agentsiya po vpisvaniyata) überprüft und die Lastenfreiheit festgestellt hat.
Notarielles Anderkonto (Spetsialna smetka na notarius):
Der Käufer überweist die Kaufsumme vor der Beurkundung auf das Treuhandkonto des Notars. Der Notar vollzieht das Geschäft und zahlt den Verkäufer aus. Dieses Modell ist sicher, unterliegt jedoch den festen staatlichen Gebührentabellen für Notare und ist daher mit höheren Gesamtkosten verbunden.
Bank-Escrow (Gesperrtes Treuhandkonto bei einer Geschäftsbank):
Wird in der Praxis äußerst selten genutzt. Die Einrichtung erfordert eine dreiseitige Vereinbarung (Käufer, Verkäufer, Bank), langwierige Prüfungen durch die Rechtsabteilung der Bank und das gleichzeitige Erscheinen aller Parteien in der Bankfiliale, was am Tag der Beurkundung terminlich kaum koordinierbar ist.
[ ] Der Vorvertrag über den Kauf und Verkauf der Immobilie ist mit exakten Partei- und Objektdaten unterzeichnet.
[ ] Das Bankkonto ist eröffnet und auf Tages- sowie Transaktionslimits hin geprüft.
[ ] Die Nachweise zur Mittelherkunft (Source of Funds) liegen vor und sind beeidigt ins Bulgarische übersetzt.
[ ] Die Erklärungen nach Art. 4 Abs. 7 und Art. 6 Abs. 5 des Gesetzes über Maßnahmen gegen Geldwäsche (ЗМИП / LMML — Law on Measures Against Money Laundering) sind ausgefüllt.
[ ] Gebühren für Währungsumrechnungen sowie Transaktionsspesen für SWIFT (Society for Worldwide Interbank Financial Telecommunication) oder SEPA (Single Euro Payments Area) sind einkalkuliert.
Beratung durch die Spezialisten von «Votchina»:
Unsere Rechtsabteilung begleitet Sie bei der Kontoeröffnung, bereitet das Compliance-Dossier für bulgarische Banken vor und strukturiert die sichere Zahlungsabwicklung über Treuhandkonten. Nutzen Sie das Kontaktformular auf
votchina.eu, um eine präzise rechtliche und finanzielle Prüfung Ihres geplanten Immobilienkaufs anzufordern.
Offizielle Transaktionsbegleitung, notarielle Beurkundung und Anlageberatung in Varna und an der gesamten Schwarzmeerkuste.
