Kurz gesagt
Den Großteil der Unterlagen beim Immobilienkauf stellt der Verkäufer – Eigentum, Kataster, Steuerbewertung, Familienstand. Vom Käufer verlangt der Notar einen Ausweis und 2 Erklärungen. Kaufen Sie mit einem Hypothekendarlehen, kommen 4 Anforderungen der Bank hinzu: Gutachten eines lizenzierten Sachverständigen, Vorvertrag, Versicherung und Eintragung der Hypothek.
Der häufigste Fehler ist nicht ein fehlendes, sondern ein abgelaufenes Dokument: Die Bescheinigung über die Steuerbewertung gilt nur bis zum 30. Juni oder 31. Dezember, und die Bank zahlt erst, wenn alles vorliegt.
Unsicher, ob die Unterlagen des Verkäufers vollständig sind?
Senden Sie uns einen Link oder eine Adresse – wir sagen Ihnen, was fehlt, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
Schreiben Sie uns auf WhatsAppAn einem Kauf sind vier Parteien beteiligt, und jede ist für ihre eigenen Unterlagen zuständig. Wer weiß, wer wofür verantwortlich ist, verhindert, dass der Termin wegen einer „vergessenen“ Bescheinigung platzt.
| Partei | Was sie beibringt |
|---|---|
| Verkäufer | Eigentumsnachweis und frühere Urkunden, Katasterschema oder -skizze, Steuerbewertung, Bescheinigungen zum Familienstand, bei Bedarf Erbschein und Bauunterlagen. |
| Käufer | Personalausweis oder Reisepass, Erklärung zu Staatsangehörigkeit und Familienstand (Art. 25 Abs. 8 Notargesetz), Erklärung zur Herkunft der Mittel (Art. 66 Abs. 2 Geldwäschegesetz). |
| Bank (bei Kredit) | Bewertung der Immobilie, Kreditzusage, Entwurf des Hypothekenvertrags, Anforderungen an die Versicherung. |
| Notar | Prüft Identität und Rechte der Parteien, fragt elektronisch bei der Steuerbehörde (NAP) die Schulden des Verkäufers ab, erstellt und registriert die notarielle Urkunde. |
Diese Unterlagen werden bei fast jedem Kauf benötigt – egal, ob Sie mit Eigenmitteln oder mit Kredit zahlen.
| Dokument | Ausgestellt von | Worauf achten |
|---|---|---|
| Eigentumsnachweis | Notar / Eintragungsamt | Notarielle Urkunde, Kaufvertrag mit der Gemeinde, Gerichtsentscheidung, Teilung usw. Verlangen Sie auch die früheren Urkunden, um die Eigentümerkette nachzuvollziehen. |
| Schema der Einheit / Skizze des Grundstücks | Katasteramt (AGKK) | Muss aktuell sein. Weicht die Beschreibung in der Urkunde vom Schema ab, ist ein ausdrücklicher Identitätsvermerk nötig. |
| Bescheinigung über die Steuerbewertung | Gemeinde am Ort der Immobilie | Vor dem 30. Juni ausgestellt – gültig bis 30. Juni; danach – bis Jahresende. Zeigt auch unbezahlte örtliche Steuern. |
| Bescheinigung zum Familienstand | Gemeinde (Melderegister) | Entscheidend ist der Familienstand am Tag des Erwerbs: War der Verkäufer verheiratet, kann die Immobilie eheliches Gemeinschaftsvermögen sein, und der Ehepartner muss mit unterschreiben. |
| Erklärung nach Art. 26 Familiengesetzbuch | Ehepartner des Verkäufers | Erforderlich, wenn die Immobilie Alleineigentum ist, aber als Familienwohnung dient. |
| Lastenbescheinigung | Eintragungsagentur | Zeigt Hypotheken, Pfändungen, Klagen. Wird meist vom Käufer oder der Agentur bestellt – für mindestens 10 Jahre rückwirkend. |
Schulden beim Finanzamt werden nicht mehr durch eine Erklärung des Verkäufers nachgewiesen. Seit dem 3. Mai 2024 prüft der Notar elektronisch, ob der Verkäufer offene öffentliche Schulden hat. Gibt es welche, können sie aus dem Kaufpreis beglichen werden – der Käufer überweist den Betrag direkt auf das Konto der NAP.
| Situation | Was hinzukommt |
|---|---|
| Neubau (fertiggestellt) | Baugenehmigung, genehmigte Architekturpläne, Akt 16 und Nutzungsgenehmigung oder Inbetriebnahmebescheinigung, Tabelle der Flächen und Miteigentumsanteile. |
| Gebäude im Bau | Notarielle Urkunde über das Baurecht oder das Grundstück, Baugenehmigung, genehmigte Pläne, Protokoll über den erreichten Bauabschnitt; im Rohbau (Akt 14) – Feststellungsprotokoll nach Art. 181 Abs. 2 Raumordnungsgesetz, das den Verkauf der einzelnen Einheit ermöglicht. |
| Haus mit Garten | Skizze des Grundstücks und Schema des Gebäudes, Nachweise der Rechtmäßigkeit des Baus (Baugenehmigung, Pläne, Nutzungsgenehmigung oder Duldungsbescheinigung), bei Bedarf eine Bescheinigung der Gemeinde, dass keine Restitutionsansprüche bestehen. |
| Geerbte Immobilie | Erbschein für jeden verstorbenen Eigentümer, Abfrage nach Testamenten beim Eintragungsamt, bei Bedarf Auszug aus der Sterbeurkunde. Alle Erben oder ihre Bevollmächtigten unterschreiben. |
| Verkäufer ist eine Firma | Aktueller Auszug aus dem Handelsregister, Beschluss des Eigentümers oder der Gesellschafterversammlung zum Verkauf der konkreten Einheit, Nachweis der Vertretungsbefugnis des Unterzeichners. |
| Verkäufer lebt im Ausland | Vollmacht mit notarieller Beglaubigung von Unterschrift und Inhalt – im bulgarischen Konsulat oder bei einem ausländischen Notar mit Apostille und legalisierter Übersetzung. |
| Schritt | Was passiert und welche Unterlagen |
|---|---|
| 1. Rechtliche Prüfung | Prüfung des Grundpakets des Verkäufers und der Lastenbescheinigung – bevor Sie irgendetwas zahlen. |
| 2. Anzahlung und Vorvertrag | Im Vertrag stehen Preis, Fristen, wer welche Unterlagen beibringt und was mit der Anzahlung geschieht, wenn der Kauf nicht zustande kommt. |
| 3. Vorbereitung für den Notar | Der Verkäufer erneuert Steuerbewertung und Bescheinigungen; der Käufer bereitet die zwei Erklärungen vor. |
| 4. Notartermin | Unterzeichnung der notariellen Urkunde und Zahlung. Zahlungen ab 5.112,92 Euro (10.000 Lewa zum festen Kurs) sind nur per Überweisung zulässig. Wir empfehlen, den gesamten Preis per Bank zu zahlen – so haben Sie einen Zahlungsnachweis. |
| 5. Nach dem Kauf | Anmeldung der Immobilie bei der Gemeinde, Umschreibung der Strom-, Wasser- und anderen Verträge. Ein Ausländer ohne bulgarische Personennummer lässt sich innerhalb von 7 Tagen nach dem Erwerb im BULSTAT-Register eintragen. |
Zum Grundpaket kommen die eigenen Anforderungen und der eigene Ablauf der Bank hinzu. In der Regel zahlt der Käufer die Anzahlung aus Eigenmitteln, den Rest überweist die Bank nach Eintragung der Hypothek.
| Schritt | Was passiert und welche Unterlagen |
|---|---|
| 1. Vorabzusage | Die Bank prüft Ihr Einkommen und nennt den möglichen Kreditbetrag – vor der Immobiliensuche oder zumindest vor der Anzahlung. |
| 2. Vorvertrag mit Finanzierungsklausel | Der Vertrag muss regeln, was passiert, wenn die Bank den Kredit ablehnt – eine Frist für die Zusage und die Rückzahlung der Anzahlung. Die Bank verlangt eine Kopie. |
| 3. Bewertung | Erstellt von einem lizenzierten Sachverständigen aus der Liste der Bank. Die Bank finanziert einen Prozentsatz des niedrigeren Werts – Preis oder Gutachten. |
| 4. Unterlagen zur Immobilie an die Bank | Grundpaket des Verkäufers, Lastenbescheinigungen (bei Gebäuden unter 10 Jahren auch zur Geschichte von Gebäude und Grundstück), bei Erbschaft Erbscheine. |
| 5. Versicherung | Gebäudeversicherung zugunsten der Bank – gegen Feuer, Hochwasser, Erdbeben und andere Risiken. |
| 6. Notartermin | Kauf und Bestellung einer vertraglichen Hypothek zugunsten der Bank. Die Bank überweist den Restbetrag an den Verkäufer nach Eintragung der Hypothek – meist innerhalb weniger Werktage. |
Notargebühren und Eintragungsgebühren für die Hypothek sind zusätzliche Kosten zum Kaufpreis – siehe Notargebühren in Bulgarien.
Bürger der EU und des EWR kaufen Immobilien einschließlich Grundstücken zu denselben Bedingungen wie Bulgaren. Bürger von Nicht-EU-Staaten können eine Wohnung oder ein Gebäude kaufen, aber als Privatpersonen kein Grundstück – deshalb wird ein Haus mit Garten oft über eine bulgarische Firma erworben. Der Notar verlangt den Reisepass und einen vereidigten Übersetzer, wenn der Käufer kein Bulgarisch spricht. Nach dem Kauf beantragt ein Ausländer ohne bulgarische Personennummer innerhalb von 7 Tagen die Eintragung im BULSTAT-Register.
Übersicht: Wie lange ein Dokument gilt
Bis 30. Juni, wenn im ersten Halbjahr ausgestellt; bis 31. Dezember, wenn im zweiten. Die Ausstellung dauert bis zu 2 Wochen – bestellen Sie sie rechtzeitig.
Notare und Banken akzeptieren meist Bescheinigungen, die in den letzten 6 Monaten ausgestellt oder beglaubigt wurden.
Gültig, solange sich die Umstände nicht ändern, Notare bevorzugen aber aktuelle. Bei Abweichung von der Urkunde – Identitätsvermerk verlangen.
Gibt den Stand am Ausstellungstag wieder. Bestellen Sie sie kurz vor dem Kauf und für einen möglichst langen Zeitraum.
Banken akzeptieren sie meist nur für begrenzte Zeit – fragen Sie bei Ihrer Bank nach, wenn sich der Kauf verzögert.
3 Dinge, die den Kauf verteuern
1. Anzahlung ohne Finanzierungsklausel. Lehnt die Bank den Kredit ab und enthält der Vertrag keine Regelung dafür, riskieren Sie, die Anzahlung zu verlieren.
2. Gutachten unter dem vereinbarten Preis. Die Bank finanziert einen Prozentsatz des niedrigeren Werts – die Differenz zahlen Sie aus Eigenmitteln.
3. Abgelaufene Bescheinigungen am Kauftag. Die Steuerbewertung läuft am 30. Juni und 31. Dezember ab – ein für den 1. Juli angesetzter Termin wird verschoben, und die Kreditzusage kann in der Zwischenzeit verfallen.
Unbedingt lesen
In 1 Minute prüfen
Lautet die Antwort auf eine Frage „weiß ich nicht“ – zahlen Sie keine Anzahlung, bevor dies geprüft ist.
Unterlagenprüfung anfragenWir beschaffen die Unterlagen beim Verkäufer per Vollmacht, prüfen die Eigentümerkette und die Lasten, bevor Sie eine Anzahlung leisten, und bereiten einen Vorvertrag mit den nötigen Klauseln vor – einschließlich Finanzierungsklausel. Beim Kauf mit Kredit bringen wir Sie mit unserer Partner-Kreditberaterin zusammen, die die Bank auswählt und die Fristen im Blick behält. Wir achten auch auf die Gültigkeit aller Bescheinigungen, damit der Termin nicht im letzten Moment platzt.
Weitere wichtige Themen
Sie kaufen mit Kredit oder aus der Ferne?
Wir übernehmen Unterlagen, Bank und Notar – Sie unterschreiben, wenn alles geprüft ist.
WhatsApp schreiben Anrufen: +359 876 111 535Quellen: Schuld- und Vertragsgesetz; Gesetz über Notare und Notartätigkeit; Steuer- und Sozialversicherungsverfahrensordnung – Art. 264 und E-Dienst der NAP für Notare seit 03.05.2024; Gesetz über örtliche Steuern und Gebühren, Anlage 2 (Steuerbewertung); Raumordnungsgesetz, Art. 181; Gesetz über das BULSTAT-Register, Art. 3 und Art. 12; Gesetz zur Begrenzung von Barzahlungen; Gesetz über Maßnahmen gegen Geldwäsche, Art. 66; Verfassung der Republik Bulgarien, Art. 22.
Dieser Artikel dient nur der Information und gibt die Rechtslage vom 15.10.2026 wieder. Die Anforderungen einer konkreten Bank oder eines Notars können abweichen. Er stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar.
