Was das Ministerium konkret vorschlägt

Der Entwurf wurde am 18. September 2026 auf dem staatlichen Portal für öffentliche Konsultationen veröffentlicht und umfasst drei Schwerpunkte:

Welche Bauten geduldet werden könnten

Laut Entwurf umfasst die neue Regelung Verkehrsinfrastruktur (Straßen, Brücken, Tunnel, Über- und Unterführungen), Fern- und Verteilernetze für Wasser, Abwasser, Strom und Gas, Trafostationen, Umspannwerke, Kläranlagen, Bewässerungs- und Uferschutzanlagen, Abfallanlagen, Staudämme und Flugsicherungsanlagen.

Wohngebäude, Ferienanlagen, Häuser und Wohnungen stehen nicht auf dieser Liste. Schlagzeilen wie „illegale Bauten werden legalisiert“ erwecken den Eindruck, jede illegale Immobilie werde gerettet – das stimmt nicht.

Wie das Verfahren funktionieren soll

Der entscheidende Unterschied zu den bestehenden Regelungen ist das Stichtagsdatum. Die bisherige Duldung gilt für Bauten vor dem 7. April 1987 (§ 16 des Gesetzes) und vor dem 31. März 2001 (§ 127 der Änderungen von 2012). Der neue Text setzt keine solche Grenze – er gilt für Bauten, die bis zum Inkrafttreten des Gesetzes begonnen oder fertiggestellt wurden.

Warum der Entwurf kritisiert wird

Das Ministerium begründet die Änderungen mit illegal gebauten Abschnitten der Autobahn Hemus und mit Anlagen von öffentlichem Interesse, deren Abriss wirtschaftlich nicht zu rechtfertigen wäre. Die bulgarische Architektenkammer bezeichnete den Vorschlag in einer Stellungnahme vom 12. Oktober jedoch als weitreichende Amnestie: Die Regelung hat kein Enddatum und könnte auch private Infrastruktur erfassen.

Umweltschützer und Bürger nennen in der Konsultation konkrete Objekte, die ihrer Ansicht nach profitieren könnten – darunter das illegale Wasser- und Stromnetz im Gebiet Baba Alino bei Varna, die „Stützmauer“ in Alepu und die Flussbegradigung in Elenite. Kritisiert wird auch, dass laufende Verfahren bereits mit Antragstellung ausgesetzt werden, noch vor jeder Prüfung.

In seiner eigenen Begründung räumt das Ministerium ein Problem ein, das für jeden Käufer wichtig ist: Die Zahl der Duldungsbescheinigungen sinkt nicht, sondern steigt – mit eklatanten Fällen, in denen sie zur „Legalisierung“ neuer Bauten missbraucht werden. Der Entwurf führt deshalb auch für die alten Regelungen eine amtliche Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit ein.

Was das für Käufer in Varna und an der Küste bedeutet

Erstens: Ist ein Gebäude illegal, wird es durch diesen Entwurf nicht legalisiert. Selbst wenn die Wasser- oder Stromleitung dorthin den Duldungsstatus erhält, behält das Gebäude selbst seinen Status.

Zweitens: Eine Duldungsbescheinigung ist nicht dasselbe wie eine Nutzungsgenehmigung (das sogenannte Akt 16). Wird der Entwurf angenommen, prüfen die Behörden sowohl neue als auch nach den alten Regelungen ausgestellte Bescheinigungen strenger.

Drittens: Eine notarielle Urkunde beweist nicht, dass ein Gebäude legal ist. Sie bestätigt das Eigentum; die Rechtmäßigkeit des Baus wird durch gesonderte Unterlagen nachgewiesen.

Wie VOTCHINA Sie vor Risiken schützt

Vor jeder Anzahlung prüfen wir die Unterlagen der Immobilie: Eigentum, Baugenehmigungen, Akt 16, Kataster und Belastungen. Gibt es eine Duldungsbescheinigung, prüfen wir, auf welcher Grundlage sie erteilt wurde und was sie für Ihren Kauf bedeutet. Wir sprechen offen – ist eine Immobilie riskant, sagen wir es Ihnen, auch wenn der Kauf dadurch nicht zustande kommt. Wie die Prüfung Schritt für Schritt abläuft, beschreiben wir in unserem Protokoll zur rechtlichen Prüfung.