Vitaliy Ivanovich Pepelyashkov
Geschäftsführer von VOTCHINA · Jurist, 6 Jahre Praxis bei Strafverfolgungsbehörden · über 2.600 geprüfte Immobilien
Rechtssicherheit · 10 Minuten Lesezeit · Geprüft anhand der Verordnung Nr. 7/2003, des Eigentumsgesetzes, des Wohnungseigentumsverwaltungsgesetzes und des Raumordnungsgesetzes · Stand November 2026
Kurz gesagt
Die Wohnfläche in Bulgarien laut Notarurkunde ist meist die Gesamtfläche: die bebaute Fläche der Wohnung (mit Wänden und Balkon) plus ein Anteil an den Gemeinschaftsflächen des Gebäudes. Die Fläche, die Sie mit dem Maßband messen können, ist in unseren Fällen aus der Praxis 20–35 % kleiner. In Apart-Hotels können allein die Gemeinschaftsflächen fast ein Viertel der gekauften Quadratmeter ausmachen.
Sie schauen sich eine Immobilie an und wissen nicht, wie viele Quadratmeter Sie wirklich kaufen? Schicken Sie uns die Anzeige — wir sagen Ihnen Gesamtfläche, bebaute und lichte Fläche und den Anteil der Gemeinschaftsflächen.
Fläche per WhatsApp prüfenInhalt
Käufer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz kommen mit der Gewohnheit ihres Landes: 40 Quadratmeter sind 40 Quadratmeter Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, die man messen kann. Bei der Besichtigung in Bulgarien sehen sie weniger und fragen, wo der Rest geblieben ist. Niemand hat sie getäuscht — in Bulgarien wird die Fläche einfach anders berechnet: entlang der Außenkontur der Wohnung, mit Wänden und Balkon, plus ein Anteil an den Gemeinschaftsflächen des Gebäudes.
| Land | Was „Wohnungsgröße“ bedeutet |
|---|---|
| Deutschland | Wohnfläche nach WoFlV — die Bodenfläche innerhalb der Wände; Balkone und Terrassen meist zu 1/4 (höchstens 1/2) |
| Spanien | Drei Zahlen wie in Bulgarien: Nutzfläche, bebaute Fläche und bebaute Fläche mit Anteil an Gemeinschaftsflächen |
| Russland, Ukraine | „Gesamtfläche“ — alle Räume innerhalb der Wände, ohne Balkon; „Wohnfläche“ — nur Zimmer |
| Bulgarien | In der Urkunde — bebaute Fläche (mit Wänden und Balkon) plus Anteil an den Gemeinschaftsflächen; der Balkon zählt voll |
Schema aus der VOTCHINA-Präsentation für Käufer: wie sich die Fläche in der Urkunde zusammensetzt.
| Begriff | Was enthalten ist | Wo Sie es sehen |
|---|---|---|
| Gesamtfläche | bebaute Fläche + Anteil an den Gemeinschaftsflächen (Treppen, Flure, Lobby) | Notarurkunde, Anzeigen |
| Bebaute Fläche (auf dem Markt oft „netto“ genannt) | die Wohnung entlang der Außenkontur — mit Wänden und Balkon | Urkunde, Katasterschema |
| Lichte Fläche | der Boden innerhalb der Wände: Zimmer, Küche, Bad, Flur | Architektenplan; selten in Anzeigen |
| Wohnfläche im engeren Sinn | nach bulgarischem Recht nur die Wohnräume, ohne Küche, Bad und Flur | Projekte, technischer Pass |
Bulgarische Makler nennen die bebaute Fläche oft „netto“ — wenn Sie „Nettofläche“ hören, fragen Sie: „mit den Wänden?“. Die Fläche, die Sie mit dem Maßband messen können, ist die lichte Fläche.
Nach unserer Erfahrung nehmen die Wände etwa 10–15 % der bebauten Fläche ein — bei einer Zweizimmerwohnung etwa so viel wie ein Badezimmer.
Bis 1991 zählten Balkone, Loggien und Terrassen zu 1/4 ihrer Fläche, danach voll. Eine alte Plattenbauwohnung und eine Neubauwohnung mit derselben Zahl in der Urkunde sind deshalb verschiedene Wohnungen: in der neuen ist ein Teil der Fläche Balkon, der zum durchschnittlichen Quadratmeterpreis verkauft wird. In Deutschland zählt der Balkon meist zu 1/4, in Spanien die überdachte Terrasse zu 1/2.
Nach Art. 38 des bulgarischen Eigentumsgesetzes gehören die Gemeinschaftsteile eines Gebäudes — Treppen, Flure, Dach, Fundament, Steigleitungen — allen Eigentümern gemeinsam. Mit jeder Wohnung kaufen Sie einen Anteil daran. Das sichert Ihnen den rechtmäßigen Zugang zu Ihrer Wohnung. Aber diese Quadratmeter sind nicht Ihre Zimmer — Sie gehen nur hindurch.
| Beispiel aus der Praxis | Gesamtfläche | Bebaut | Gemeinschaftsflächen |
|---|---|---|---|
| Wohnung in einer Ferienanlage, Südküste | 112,09 m² | 99,31 m² | 12,78 m² — etwa 11 % |
| Studio in einer Apart-Anlage, Südküste | 43,53 m² | 33,52 m² | 10,01 m² — 23 % |
Beim zweiten Studio ist fast ein Viertel der gekauften Fläche Lobby, Flure und Infrastruktur. In der Urkunde steht dafür „0,073 % ideelle Anteile“ — ein Prozentsatz des ganzen großen Gebäudes. Ohne Umrechnung in Quadratmeter sieht der Käufer nicht, wie viel er dafür bezahlt.
Wichtig: „7 % Gemeinschaftsflächen“ bedeuten nicht 7 eigene Quadratmeter. Ihnen gehören 7 % jedes Gemeinschaftsteils — vom Fundament bis zum Dach. Eine Wohnung ohne sie oder „eigene“ Flurmeter kann man nicht kaufen.
In einer gewöhnlichen Eigentümergemeinschaft verteilt das bulgarische Wohnungseigentumsverwaltungsgesetz die Verwaltungs- und Unterhaltskosten gleichmäßig nach Zahl der Eigentümer und Bewohner (Art. 51), Reparaturkosten nach Miteigentumsanteilen (Art. 48). In Ferienanlagen wird die Gebühr meist im Vertrag mit der Verwaltungsfirma festgelegt — oft in Euro pro Quadratmeter und Jahr, berechnet auf die Gesamtfläche einschließlich Gemeinschaftsflächen.
Beispiel: Gebühr von etwa 60 € pro m² und Jahr (öffentliche Anzeigen, Apart-Anlage an der Südküste, 2026)
Die jährliche Grundsteuer richtet sich nach dem Steuerwert. Nach Auffassung der Nationalen Steueragentur werden die Anteile an den Gemeinschaftsflächen nicht zur Wohnfläche addiert — ihr Wert steckt bereits im Basissteuerwert. Steuer und Hausgeld können also nach unterschiedlichen Flächen berechnet werden.
Das ist die erste Frage ausländischer Käufer — und sie ist getrennt von der Fläche. In der Notarurkunde finden Sie eine von drei Varianten:
| Eintrag in der Urkunde | Was es bedeutet |
|---|---|
| Eigenes Grundstück | eigener Garten — meist beim Haus |
| Ideelle Anteile am Grundstück | Sie werden Miteigentümer des Bodens unter dem Gebäude |
| Ideelle Anteile am Baurecht | der Boden gehört Ihnen nicht — Sie haben das Recht, dass das Gebäude darauf steht (Art. 63–67 Eigentumsgesetz); häufig in Wohnanlagen |
EU-Bürger können in Bulgarien Grundstücke erwerben. Bürger von Nicht-EU-Staaten können nach der Verfassung kein Land erwerben — für sie ist eine Wohnung mit Baurecht der Normalfall, Land nur über eine bulgarische Firma.
Ein Beispiel aus unserer Praxis: ein Haus mit 72,2 m² bebauter Fläche, 179,6 m² Bruttogeschossfläche laut Dokumenten und 320 m² über alle Ebenen. Alle drei Zahlen sind rechtmäßig, beantworten aber unterschiedliche Fragen. In unseren Anzeigen zeigen wir alle drei — damit es bei Bank und Notar keine Überraschungen gibt.
Ein „Haus“ in der Anzeige ist in den Dokumenten nicht immer ein eigenständiges Gebäude. Prüfen Sie vor einem Angebot, wie es in der Urkunde beschrieben ist:
| Art | Wie die Fläche gezählt wird | Das Grundstück |
|---|---|---|
| Freistehendes Haus | bebaute Fläche, Bruttogeschossfläche und Fläche über alle Ebenen | eigenes Grundstück |
| Reihenhaus | oft eine Einheit in einem Gebäude — wie eine Wohnung, mit Anteil an Gemeinschaftsflächen; die gemeinsame Wand zählt zur Hälfte | Anteil am Grundstück oder eigener Garten — laut Urkunde |
| Haus in einer Wohnanlage | eigene bebaute Fläche und Bruttogeschossfläche wie ein freistehendes Haus | Anteil am gemeinsamen Gelände (Wege, Pool, Sicherheitsdienst), manchmal auch eigener Garten; Hausgeld laut Vertrag |
Ist das Reihenhaus oder das Haus in der Anlage laut Dokumenten eine Einheit in einem Gebäude, gilt alles, was über Wohnungen gesagt wurde: Anteil an Gemeinschaftsflächen, Hausgeld und Baurecht.
Keller und Dachbodenraum gehören zur Wohnung: in der Urkunde stehen sie als eigene Zeile mit eigener Fläche, aber ohne eigene Katasternummer, und sie können nicht getrennt von der Wohnung verkauft werden. Fragen Sie, ob ihre Fläche in der Zahl der Anzeige enthalten ist.
Ein Stellplatz in einer Tiefgarage ist meist kein eigenständiges Objekt: Sie kaufen einen Anteil an der Garage und das vereinbarte Nutzungsrecht an einem bestimmten Platz. Die Regeln hängen vom Bauprojekt ab — dazu folgt ein eigener Artikel.
Im Architekturprojekt jedes Gebäudes mit Wohnungseigentum gibt es eine Flächenaufteilungstabelle: für jede Wohnung bebaute Fläche, Prozentsatz der Gemeinschaftsflächen, Anteil am Baurecht, Keller und Abstellräume. Verlangen Sie sie vor dem Vorvertrag, besonders beim Kauf vor Akt 14: während des Baus kann das Projekt nach dem Raumordnungsgesetz (Art. 154) geändert werden, und die Flächen können sich ändern.
Im Vorvertrag sollte klar stehen: bebaute Fläche, Prozentsatz und Quadratmeter der Gemeinschaftsflächen, Anteil am Baurecht oder am Grundstück, Keller oder Abstellraum, und was passiert, wenn die Endfläche von der vereinbarten abweicht.
Notarurkunde, Katasterschema und Anzeige zeigen oft unterschiedliche Zahlen: die Urkunde die Gesamtfläche, das Schema die Fläche der Einheit, die Anzeige das, was der Verkäufer entschieden hat. Ein kleiner Unterschied ist normal. Ein großer — etwa ein Geschoss oder Raum, der in den Dokumenten fehlt — ist ein Grund zur Prüfung vor der Anzahlung: Immobilienprüfung vor der Anzahlung.
Falsch „Die Fläche in der Urkunde ist der Boden der Wohnung.“
In der Urkunde steht die Gesamtfläche — mit Wänden, Balkon und Anteil an den Gemeinschaftsflächen.
Falsch „Mein Anteil am Grundstück ist mein Garten.“
Es ist ein Anteil am ganzen Grundstück, kein abgegrenzter Platz. Einen eigenen Garten gibt es nur beim eigenen Grundstück.
Teilweise „Die Bruttogeschossfläche ist das ganze Haus.“
Sie umfasst die oberirdischen Geschosse mit Terrassen. Souterrain, Garage und Dachraum können außerhalb liegen.
Kommt darauf an „Das Hausgeld wird gesetzlich pro Quadratmeter gezahlt.“
In der Eigentümergemeinschaft nach Zahl der Eigentümer und Bewohner. In Anlagen nach dem Vertrag mit der Verwaltungsfirma. Prüfen Sie, nach welcher Fläche berechnet wird.
In unseren Anzeigen nennen wir die Gesamtfläche laut Urkunde und — wenn Daten vorliegen — die Nettofläche und den Anteil an den Gemeinschaftsflächen. Bei Häusern zeigen wir bebaute Fläche, Bruttogeschossfläche und Fläche über alle Ebenen getrennt. Vor der Besichtigung sagen wir Ihnen, nach welcher Fläche das Hausgeld berechnet wird. Auf der neuen Seite jeder Immobilie sehen Sie auch die vollständige Kostenrechnung „schlüsselfertig“.
Unbedingt lesen
In 1 Minute prüfen
Die bebaute Fläche der Wohnung — mit Wänden und Balkon — plus den Anteil an den Gemeinschaftsflächen des Gebäudes. Das ist die Zahl in der Notarurkunde und in den meisten Anzeigen.
Weil die Urkunde Wände, Balkon und einen Anteil an Fluren und Treppen enthält. Die mit dem Maßband gemessene Bodenfläche ist in unseren Fällen 20–35 % kleiner als die Gesamtfläche.
Ihr Anteil an Treppen, Fluren, Dach und Fundament des Gebäudes. Sie sichern den Zugang zur Wohnung, sind aber keine eigenen Quadratmeter.
In einer Eigentümergemeinschaft werden die Verwaltungskosten nach Zahl der Eigentümer und Bewohner verteilt. In Anlagen nach dem Vertrag mit der Verwaltungsfirma, oft pro Quadratmeter Gesamtfläche. Prüfen Sie den Vertrag vor dem Angebot.
Die bebaute Fläche ist die Grundfläche des ersten oberirdischen Geschosses. Die Bruttogeschossfläche ist die Summe aller Geschosse mit Terrassen und ausgebautem Dachgeschoss.
Das hängt von der Urkunde ab: ideelle Anteile am Grundstück — ja, Sie sind Miteigentümer; ideelle Anteile am Baurecht — nein, der Boden bleibt bei einem anderen Eigentümer.
Sie wollen nicht für leere Quadratmeter zahlen?
Schicken Sie uns die Anzeige oder die Notarurkunde — wir übersetzen die Fläche in klare Zahlen und sagen Ihnen, was Sie den Verkäufer fragen sollten.
WhatsApp+359 876 111 535Viber und Telegram — gleiche Nummer · office@votchina.eu
Quellen: Verordnung Nr. 7 von 2003 über Regeln und Normen der Raumordnung (Art. 9–10); Eigentumsgesetz (Art. 38, 63–67); Gesetz über die Verwaltung des Wohnungseigentums (Art. 48, 51); Raumordnungsgesetz (Art. 154); Auffassung der Nationalen Steueragentur zur Fläche von Einheiten im Wohnungseigentum; öffentliche Verkaufsanzeigen (Hausgeld), November 2026.
Dieser Artikel dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Beispiele stammen aus der Praxis von VOTCHINA, ohne Daten zu konkreten Immobilien oder Eigentümern.
