Коротко
Основную часть документов при покупке недвижимости обеспечивает продавец – собственность, кадастр, налоговая оценка, семейное положение. От покупателя нотариус требует удостоверение личности и 2 декларации. Если вы покупаете в ипотеку, банк добавляет ещё 4 требования: оценку лицензированного оценщика, предварительный договор, страховку и регистрацию ипотеки.
Самая частая ошибка – не отсутствующий, а просроченный документ: удостоверение о налоговой оценке действует только до 30 июня или до 31 декабря, а банк не платит, пока не получит всё.
Не уверены, что документы продавца в порядке?
Пришлите ссылку или адрес объекта – скажем, чего не хватает, прежде чем вы заплатите задаток.
Написать в WhatsAppВ сделке участвуют четыре стороны, и у каждой своя часть документов. Если знать, кто за что отвечает, сделка не переносится из-за «забытой» справки.
| Сторона | Что обеспечивает |
|---|---|
| Продавец | Документ о собственности и предыдущие акты, кадастровая схема или скица, налоговая оценка, справки о семейном положении, при необходимости – удостоверение о наследниках и документы о строительстве. |
| Покупатель | Паспорт или ID-карта, декларация о гражданстве и семейном положении (ст. 25, ч. 8 Закона о нотариусах), декларация о происхождении средств (ст. 66, ч. 2 Закона о мерах против отмывания денег). |
| Банк (при ипотеке) | Оценка объекта, одобрение кредита, проект договора ипотеки, требования к страховке. |
| Нотариус | Проверяет личность и права сторон, делает электронный запрос в налоговую (НАП) о долгах продавца, составляет и регистрирует нотариальный акт. |
Эти документы нужны почти в каждой сделке – независимо от того, платите вы собственными средствами или в ипотеку.
| Документ | Кто выдаёт | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Документ о собственности | Нотариус / Служба регистрации | Нотариальный акт, договор с муниципалитетом, решение суда, раздел и т.д. Запросите и предыдущие акты, чтобы проследить цепочку собственников. |
| Схема объекта / скица участка | Агентство кадастра (АГКК) | Должна быть актуальной. Если описание в акте и в схеме расходится, нужна отметка об идентичности. |
| Удостоверение о налоговой оценке | Муниципалитет по месту объекта | Выданное до 30 июня действует до 30 июня, после – до конца года. Показывает и неоплаченные местные налоги. |
| Справка о семейном положении | Муниципалитет (ЕСГРАОН) | Важно семейное положение на дату приобретения: если продавец был в браке, объект может быть совместной собственностью, и нужна подпись супруга. |
| Декларация по ст. 26 Семейного кодекса | Супруг продавца | Нужна, когда объект – личная собственность, но служит семейным жильём. |
| Справка об обременениях | Агентство по регистрации | Показывает ипотеки, аресты, иски. Обычно её заказывает покупатель или агентство – минимум за 10 лет. |
Долги перед налоговой больше не подтверждаются декларацией продавца. С 3 мая 2024 года нотариус сам электронно проверяет, есть ли у продавца неоплаченные публичные долги. Если есть, их можно погасить из цены продажи – покупатель перечисляет сумму напрямую на счёт НАП.
| Ситуация | Что добавляется |
|---|---|
| Новостройка (завершённая) | Разрешение на строительство, утверждённые архитектурные проекты, Акт 16 и разрешение на эксплуатацию или удостоверение о вводе в эксплуатацию, таблица площадей и идеальных частей. |
| Здание в строительстве | Нотариальный акт на право застройки или на землю, разрешение на строительство, утверждённые проекты, протокол о достигнутом уровне; на стадии коробки (Акт 14) – констатирующий протокол по ст. 181, ч. 2 ЗУТ, который позволяет продать отдельный объект. |
| Дом с участком | Скица участка и схема здания, документы о законности постройки (разрешение на строительство, проекты, разрешение на эксплуатацию или удостоверение о терпимости), при необходимости – справка муниципалитета об отсутствии реституционных претензий. |
| Объект по наследству | Удостоверение о наследниках по каждому умершему собственнику, справка о завещаниях из Службы регистрации, при необходимости – выписка из свидетельства о смерти. Подписывают все наследники или их доверенные лица. |
| Продавец – фирма | Актуальное состояние из Торгового реестра, решение собственника или общего собрания о продаже конкретного объекта, документ о полномочиях подписанта. |
| Продавец за границей | Доверенность с нотариальным заверением подписи и содержания – в болгарском консульстве или у иностранного нотариуса с апостилем и легализованным переводом. |
| Шаг | Что происходит и какие документы |
|---|---|
| 1. Юридическая проверка | Проверка базового пакета продавца и справки об обременениях – до любой оплаты. |
| 2. Задаток и предварительный договор | В договоре – цена, сроки, кто какие документы обеспечивает и что будет с задатком, если сделка не состоится. |
| 3. Подготовка к нотариусу | Продавец обновляет налоговую оценку и справки; покупатель готовит две декларации. |
| 4. Нотариальная сделка | Подписание нотариального акта и оплата. Платежи от 5 112,92 евро (10 000 лв. по фиксированному курсу) проводятся только банковским переводом. Рекомендуем оплачивать всю цену через банк – так у вас есть доказательство оплаты. |
| 5. После сделки | Декларирование объекта в муниципалитете, переоформление счетов за электричество, воду и др. Иностранец без болгарского ЕГН или ЛНЧ регистрируется в регистре БУЛСТАТ в течение 7 дней после приобретения. |
К базовому пакету банк добавляет свои требования и свой порядок. Обычно покупатель платит задаток из собственных средств, а остаток банк перечисляет после регистрации ипотеки.
| Шаг | Что происходит и какие документы |
|---|---|
| 1. Предварительное одобрение | Банк проверяет ваш доход и сообщает, на какую сумму может дать кредит, – до поиска объекта или хотя бы до задатка. |
| 2. Предварительный договор с кредитным условием | В договоре должно быть указано, что будет, если банк откажет в кредите, – срок на одобрение и возврат задатка. Банк требует копию договора. |
| 3. Оценка объекта | Её делает лицензированный оценщик из списка банка. Банк кредитует процент от меньшей суммы – цены или оценки. |
| 4. Документы объекта в банк | Базовый пакет продавца, справки об обременениях (для здания младше 10 лет – и по истории здания и земли), при наследстве – удостоверения о наследниках. |
| 5. Страховка | Страхование имущества в пользу банка – от пожара, наводнения, землетрясения и других рисков. |
| 6. Нотариальная сделка | Купля-продажа и оформление договорной ипотеки в пользу банка. Банк перечисляет остаток продавцу после регистрации ипотеки – обычно в течение нескольких рабочих дней. |
Нотариальные сборы и сборы за регистрацию ипотеки – это дополнительные расходы к покупке, подробнее – в статье о нотариальных таксах.
Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают недвижимость, включая землю, на тех же условиях, что и болгары. Граждане стран вне ЕС могут купить квартиру или здание, но не землю как физические лица – поэтому дом с участком часто покупают через болгарскую фирму. Нотариус требует паспорт и присяжного переводчика, если покупатель не владеет болгарским. После сделки иностранец без ЕГН или ЛНЧ подаёт заявление в регистр БУЛСТАТ в течение 7 дней.
Справка: сколько действует документ
До 30 июня, если выдано в первом полугодии; до 31 декабря – если во втором. Выдаётся до 2 недель, поэтому заказывайте его заранее.
Нотариусы и банки обычно принимают выданные или заверенные за последние 6 месяцев.
Действуют, пока не изменились обстоятельства, но нотариусы предпочитают свежие. При расхождении с актом – просите отметку об идентичности.
Отражает состояние на дату выдачи. Заказывайте ближе к сделке и за как можно более долгий период.
Банки обычно принимают её ограниченное время – уточните в своём банке, если сделка откладывается.
3 вещи, которые удорожают покупку
1. Задаток без кредитного условия. Если банк откажет в кредите, а в договоре нет условия на этот случай, вы рискуете потерять задаток.
2. Оценка ниже договорной цены. Банк кредитует процент от меньшей суммы – разницу придётся доплатить из своих средств.
3. Просроченные справки в день сделки. Налоговая оценка истекает 30 июня и 31 декабря – сделка, назначенная на 1 июля, переносится, а одобрение банка тем временем может истечь.
Обязательно к прочтению
Проверьте за 1 минуту
Если хотя бы на один вопрос ответ «не знаю» – не платите задаток, пока не проверите.
Заказать проверку документовМы собираем документы у продавца по доверенности, проверяем цепочку собственников и обременения до того, как вы заплатите задаток, и готовим предварительный договор с нужными условиями – в том числе кредитным. При покупке в ипотеку связываем вас с нашим кредитным консультантом-партнёром, который подберёт банк и проследит за сроками. Следим и за сроками действия всех справок, чтобы сделка не сорвалась в последний момент.
Ещё важные темы
Покупаете в ипотеку или дистанционно?
Берём на себя документы, банк и нотариуса – вы подписываете, когда всё проверено.
Написать в WhatsApp Позвонить: +359 876 111 535Источники: Закон об обязательствах и договорах; Закон о нотариусах и нотариальной деятельности; Налогово-страховой процессуальный кодекс – ст. 264 и электронная услуга НАП для нотариусов с 03.05.2024; Закон о местных налогах и сборах, Приложение № 2 (налоговая оценка); Закон о территориальном устройстве, ст. 181; Закон о регистре БУЛСТАТ, ст. 3 и ст. 12; Закон об ограничении наличных платежей; Закон о мерах против отмывания денег, ст. 66; Конституция Республики Болгария, ст. 22.
Статья носит информационный характер и отражает законодательство на 15.10.2026. Требования конкретного банка и нотариуса могут отличаться. Это не юридическая консультация по конкретному случаю.
