Коротко
До 19 октября 2026 года Министерство регионального развития и благоустройства Болгарии (МРРБ) принимает мнения по проекту изменений Закона о территориальном устройстве. Проект предлагает статус «терпимости» для незаконно построенной технической инфраструктуры – дорог, мостов, водопроводов и линий электропередачи, подстанций, дамб, берегоукрепительных сооружений.
Это законопроект, а не действующий закон. Он не узаконивает жилые здания, квартиры и дома. Для покупателей важнее другое: министерство признаёт злоупотребления с удостоверениями о терпимости и предлагает более строгую проверку. Поэтому удостоверение о терпимости – не гарантия, документы нужно проверить до задатка.
Нашли объект, но не уверены в документах?
Пришлите нам ссылку или адрес – подскажем, что проверить, прежде чем платить задаток.
Написать в WhatsAppЧто именно предлагает МРРБ
Проект опубликован на государственном Портале общественных консультаций 18 сентября 2026 года и включает три основных направления:
| Направление | Что меняется |
|---|---|
| 1. Новые виды технической инфраструктуры | В список ст. 64 ЗУТ добавляются гидротехнические сооружения (включая водохранилища) и сооружения аэронавигационного обслуживания. |
| 2. Быстрые разрешения на укрепления | Укрепительные сооружения вдоль республиканских дорог и железнодорожных магистралей вне населённых пунктов можно будет разрешать до изменения детального плана застройки – с согласия затронутых собственников. Компенсация при отчуждении будет включать и упущенную выгоду. |
| 3. Статус «терпимости» | Инфраструктура, построенная без разрешительных документов, не будет сноситься, если была допустима по нормам времени строительства или по действующему ЗУТ. Одновременно ужесточается проверка по уже действующим режимам терпимости. |
Какие сооружения могут получить статус «терпимых»
Согласно тексту проекта, новый режим охватывает транспортную инфраструктуру (дороги, мосты, тоннели, эстакады, подземные переходы), магистральные и распределительные сети водоснабжения, канализации, электричества и газа, трансформаторные пункты, подстанции, очистные сооружения, мелиоративные и берегоукрепительные сооружения, объекты переработки отходов, водохранилища и аэронавигационные объекты.
Жилых зданий, курортных комплексов, домов и квартир в этом списке нет. Заголовки вроде «незаконные постройки узаконят» создают впечатление, что любой незаконный объект будет спасён, – это не так.
Как будет работать процедура
| Вид сооружения | Что получает |
|---|---|
| Завершённое | Удостоверение о терпимости по заявлению заказчика – после осмотра, обследования конструкции и технического паспорта. |
| Незавершённое | Достройка в общем порядке – по утверждённому проекту и разрешению на строительство. |
| С начатой процедурой сноса | Процедура приостанавливается с момента подачи заявления и прекращается, если удостоверение будет выдано. |
Ключевое отличие от действующих режимов – дата. Сейчас терпимость распространяется на постройки до 7 апреля 1987 года (§ 16 ЗУТ) и до 31 марта 2001 года (§ 127 изменений ЗУТ 2012 года). В новом тексте такой границы нет – речь о сооружениях, начатых или завершённых до вступления закона в силу.
Почему проект вызвал критику
Министерство обосновывает изменения незаконно построенными участками автомагистрали «Хемус» и объектами общественного значения, снос которых экономически нецелесообразен. Однако Палата архитекторов Болгарии в позиции от 12 октября назвала предложение широкой амнистией: у режима нет конечной даты, и он может охватить и частную инфраструктуру.
Экологи и граждане в ходе консультации называют конкретные объекты, которые, по их мнению, могут этим воспользоваться, – среди них незаконные сети водоснабжения и электричества в местности Баба Алино под Варной, «подпорная стена» в Алепу и исправление русла реки в «Елените». Критикуют и то, что начатые процедуры приостанавливаются уже с подачей заявления, до какой-либо проверки.
В собственных мотивах МРРБ признаёт проблему, важную для любого покупателя: число удостоверений о терпимости не уменьшается, а растёт, причём есть вопиющие случаи их использования для «узаконивания» новых построек. Поэтому проект вводит служебную проверку градостроительной допустимости и по старым режимам.
Что это значит для покупателя в Варне и на побережье
Первое: если здание незаконное, этот законопроект его не узаконивает. Даже если водопровод или кабель к нему получит статус «терпимости», само здание сохранит свой статус.
Второе: удостоверение о терпимости – не то же самое, что разрешение на эксплуатацию (так называемый Акт 16). Если проект примут, органы будут строже проверять и новые удостоверения, и выданные по старым режимам.
Третье: нотариальный акт не доказывает законность здания. Он подтверждает право собственности, а законность строительства доказывается отдельными документами.
Справка: какой документ что доказывает
Нотариальный акт
Доказывает право собственности. Не доказывает, что здание построено законно.
Разрешение на строительство и утверждённый проект
Доказывают, что строительство было разрешено. Сравните этажи, площади и назначение с тем, что видите на месте.
Акт 16 / разрешение на эксплуатацию
Доказывает, что здание официально введено в эксплуатацию. Без него не заключаются постоянные договоры на электричество и воду.
Удостоверение о терпимости
Означает, что здание не будет снесено, но не делает его полностью законным. Проверьте дату, кто его выдал и соответствует ли постройка датам, установленным законом.
Кадастровая схема
Показывает, внесены ли здание и объект в кадастр. Внесение в кадастр не доказывает законность.
3 вещи, которые удорожают покупку
1. Объект только с удостоверением о терпимости и без проверки. При повторной проверке удостоверение могут оспорить, а банки часто отказывают в кредите.
2. Временные или «полузаконные» свет и вода. Подключение могут отрезать, а постоянный договор без Акта 16 может быть невозможен.
3. Обещание «узаконят». Законопроект – не закон, а этот конкретный проект вообще не касается жилых зданий.
Обязательно к прочтению
Проверьте за 1 минуту
- Есть ли Акт 16 или разрешение на эксплуатацию?
- Совпадает ли то, что вы видите, с утверждённым проектом?
- Если есть удостоверение о терпимости – в каком году построено здание?
- Оформлены ли постоянные договоры на свет и воду на имя собственника?
- Есть ли у объекта или района публичные проблемы (предписания о сносе, жалобы в Национальный строительный контроль – ДНСК)?
Если хотя бы на один вопрос ответ «не знаю» – не платите задаток, пока не проверите.
Заказать проверку объектаКак VOTCHINA защищает вас от риска
Перед любым задатком мы проверяем документы объекта: собственность, разрешительную документацию, Акт 16, кадастр и обременения. Если есть удостоверение о терпимости, проверяем, на каком основании оно выдано и что это значит для вашей сделки. Говорим прямо – если объект рискованный, скажем вам об этом, даже если сделка из-за этого не состоится. Как проходит проверка шаг за шагом, мы описали в протоколе юридического аудита.
Ещё важные темы
Покупаете недвижимость в Варне или на побережье?
Проверьте документы вместе с нами до подписания.
Написать в WhatsApp Позвонить: +359 876 111 535Источники (на болгарском): Портал общественных консультаций, № 12710-K; Клуб Z; Trafficnews (позиция Палаты архитекторов); Actualno.
Статья носит информационный характер и отражает законопроект по состоянию на 15.10.2026. Текст может измениться после общественного обсуждения и в Народном собрании. Это не юридическая консультация по конкретному случаю.
Планируете сделку с застройщиком?
Не подписывайте предварительный договор и не вносите задаток без независимой проверки. Юристы VOTCHINA проверят обременения за 24 часа.
Отправить договор на аудит →🏢 Ищете безопасную новостройку в Болгарии?
В нашем закрытом каталоге собраны только проверенные комплексы с банковскими гарантиями и поэтапной оплатой.
