Die kommunale Erwerbsteuer ist die größte einmalige Kostenposition beim Immobilienkauf in Bulgarien — üblicherweise 60-70% aller Abschlusskosten (Steuer, Notargebühr, Eintragungsgebühr). Wer sie vorher kennt, erlebt am Abschlusstag keine Überraschungen.
Die Steuer ist in Art. 44-51 des Gesetzes über kommunale Steuern und Gebühren geregelt. Der konkrete Satz wird jährlich vom jeweiligen Gemeinderat innerhalb des gesetzlichen Rahmens festgelegt.
Besteuert werden Immobilien, beschränkte dingliche Rechte daran sowie Kraftfahrzeuge, die entgeltlich erworben werden — also durch Kauf, Tausch oder andere Rechtsgeschäfte mit Gegenleistung.
Steuerpflichtig ist der Erwerber (Käufer). Die Parteien können im Vorvertrag ausdrücklich etwas anderes vereinbaren, standardmäßig trägt jedoch der Käufer die Pflicht.
Die Steuer wird auf den Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung berechnet:
| Stadt | Satz 2026 |
|---|---|
| Varna | 3% |
| Sofia | 3% |
| Plovdiv | 3% |
| Burgas | 3% |
| Stara Zagora | 3% |
| Ruse | 3% |
| Pernik | 3% |
| Pleven | 2,85% |
Der gesetzliche Rahmen liegt bei 0,1-3%, doch die meisten Großstädte wenden den Höchstsatz an. Den genauen Wert für Ihre Gemeinde prüfen wir gerne für Sie.
Befreit sind Erwerbe durch: den Staat und die Gemeinden; öffentlich finanzierte Bildungs-, Kultur- und Wissenschaftseinrichtungen; soziale und integrierte gesundheitlich-soziale Pflegeeinrichtungen; das Bulgarische Rote Kreuz; landesweit vertretene Organisationen von Menschen mit Behinderung; Fonds zur Unterstützung von Katastrophenopfern und zum Denkmalschutz; medizinische Einrichtungen nach Art. 5(1) des Gesetzes über medizinische Einrichtungen; gesetzlich registrierte Religionsgemeinschaften — für Gotteshäuser, Klöster und Gebetshäuser samt dem darunterliegenden Grundstück.
Die Steuer wird bei der Übertragung selbst fällig — am Tag der notariellen Beurkundung, vor Unterzeichnung der notariellen Urkunde. Sie wird an die Gemeinde entrichtet, in der sich die Immobilie befindet (bei Fahrzeugen — am ständigen Wohnsitz des Steuerpflichtigen). Verwaltet wird sie von der Gemeindeverwaltung nach der Steuer- und Sozialversicherungsverfahrensordnung.
Nach Art. 4(2) des Kommunalabgabengesetzes wird nicht fristgerecht gezahlte Steuer zusammen mit Zinsen nach dem Gesetz über Zinsen auf Steuern, Gebühren und ähnliche staatliche Forderungen eingezogen.
