Виталий Иванович Пепеляшков
Управляющий VOTCHINA · юрист по образованию, 6 лет практики в правоохранительных органах · более 2 600 проверенных объектов
Проверка сделок · 6 мин чтения · Сверено с законами Болгарии (ЗЗД, ДОПК, СК, ЗН, ЗУТ, ЗУЕС) – октябрь 2026
Коротко: нотариус удостоверяет сделку, но он не ваш адвокат. Перед задатком проверьте 5 вещей: собственника, обременения, долги продавца, документы на здание и договор. Первую проверку – собственность и обременения – делаем бесплатно за 1 рабочий день.
Чаще всего покупатели теряют деньги не у нотариуса, а за несколько недель до него – когда платят задаток по устной договорённости или по договору, который никто не проверил. Более 2 600 проверенных объектов научили нас: почти любая проблема видна в документах ещё до первого платежа. Вот что мы проверяем и в каком порядке.
Бесплатная экспресс-проверка объекта
Пришлите ссылку на объявление или кадастровый номер. За 1 рабочий день скажем, кто собственник и есть ли ипотеки, аресты или судебные споры.
Прислать объект в WhatsApp| Шаг | Что проверяем | Где |
|---|---|---|
| 1. Собственность | Кто собственник по нотариальному акту и с какого времени; есть ли супруг или наследники, которые должны участвовать в сделке | Имотен регистър, нотариальный акт, семейное положение на дату приобретения, справка о наследниках |
| 2. Обременения | Ипотеки, аресты, иски, зарегистрированные договоры | Имотен регистър – справка за весь период собственности |
| 3. Долги продавца | Публичные долги перед государством и общиной | Декларация по ст. 264, ч. 1 ДОПК; нотариус проверяет электронно в НАП |
| 4. Здание | Строительные документы и стадия: Акт 14, Акт 15, Акт 16; разрешение на эксплуатацию или удостоверение о вводе в эксплуатацию в зависимости от категории | Община, ДНСК, документы застройщика |
| 5. Договор | Цена в евро без индексации, сроки, неустойки, условия возврата задатка | Предварительный договор (ст. 19 ЗЗД) и договор о задатке |
Если объект куплен в браке, он обычно является совместной собственностью супругов, и без подписи супруга сделку можно оспорить. Поэтому мы проверяем семейное положение продавца на дату приобретения и реестр имущественных отношений супругов. При наследстве проверяем справку о наследниках и участвуют ли в продаже все наследники.
Справка из Имотния регистър показывает ипотеки, аресты судебного или публичного исполнителя и зарегистрированные иски. Мы проверяем весь период собственности, а не только последние годы. В новостройках часто есть ипотека застройщика в банке – тогда до задатка мы требуем письмо банка о том, что ипотека на вашу квартиру будет снята.
Продавец декларирует перед нотариусом, есть ли у него публичные долги (ст. 264, ч. 1 ДОПК), а нотариус проверяет их электронно в НАП. Если долги есть, их нужно погасить – обычно из цены – до или во время сделки. Лучше узнать об этом до задатка, а не в кабинете нотариуса.
Акт 14 означает завершённую коробку, Акт 15 – законченное здание, переданное на приёмку, а Акт 16 (или удостоверение о вводе в эксплуатацию для низших категорий) – что зданием можно пользоваться. До Акта 16 электричество часто строительное, а счета нельзя переоформить. Поэтому в договоре мы прописываем чёткий срок Акта 16 и последствия просрочки.
Предварительный договор должен содержать существенные условия окончательного (ст. 19, ч. 1 ЗЗД): точный объект, цену и способ оплаты. Рекомендуем цену в евро без индексации, неустойку за просрочку и ясные условия задатка. Если продавец не исполнит договор, покупатель вправе потребовать задаток в двойном размере (ст. 93, ч. 2 ЗЗД) – при условии, что в договоре он оформлен именно как задаток.
Какие документы запросить у продавца
| Тип объекта | Документы |
|---|---|
| Вторичный рынок | Нотариальный акт; кадастровая схема или скица; налоговая оценка; при браке – данные супруга; при наследстве – справка о наследниках |
| Новостройка | Нотариальный акт на право застройки; разрешение на строительство; Акт 14, 15 или 16 в зависимости от стадии; письмо банка, если есть ипотека |
| Объект в комплексе | Всё по типу объекта плюс договор управления и размер таксы поддержки; проверьте, внесён ли управляющий в реестр профессиональных управляющих (ЕИСЕС при МРРБ) |
Список ориентировочный – для конкретного объекта уточняем при проверке.
Важно: не платите задаток, пока не увидите справку об обременениях и не подпишете письменный договор с условиями возврата.
Продаёте объект? Проверьте документы до публикации – чистый объект продаётся быстрее и без уступок в последний момент. Бесплатная оценка объекта
Перед задатком – проверьте за 1 минуту
Если хотя бы на один вопрос ответ «нет» – пришлите нам объект, проверим бесплатно.
Прислать объект в WhatsAppПроверка бесплатная?
Экспресс-проверка бесплатная: собственность и обременения по ссылке или кадастровому номеру, ответ за 1 рабочий день. Полная проверка документов и договора – по запросу.
Разве нотариус не проверяет всё?
Нотариус в день сделки проверяет собственность, личность и долги продавца. Он беспристрастен и не следит, защищают ли вас предварительный договор и задаток, – это нужно проверить раньше.
Вы проверяете объект, найденный в другом агентстве или напрямую у собственника?
Да. Пришлите ссылку или кадастровый номер – проверка та же.
Можно ли купить удалённо?
Да – с помощью онлайн-видеопросмотра и нотариальной доверенности. Документы проверяются до любого платежа.
Что будет, если проверка покажет проблему?
Скажем, в чём риск и можно ли его устранить до сделки – например, письмом банка, подписью супруга или новым условием в договоре.
Понравился объект? Проверьте его до оплаты
Пришлите ссылку или кадастровый номер, позвоните или отправьте документы по почте.
WhatsApp+359 876 111 535Документы на office@votchina.euИсточники: Закон об обязательствах и договорах Болгарии (ст. 19, ст. 93); Налогово-страховой процессуальный кодекс (ст. 264); Семейный кодекс; Закон о наследовании; Закон об устройстве территории; Закон об управлении этажной собственностью и Наредба № РД-02-20-1 от 2026 г. о ЕИСЕС. Тексты законов (на болгарском) – lex.bg. Статья носит общий информационный характер и не заменяет юридическую консультацию по конкретному случаю.
