Управляющий VOTCHINA · юрист по образованию, 6 лет практики в правоохранительных органах · более 2 600 проверенных объектов
Правовая безопасность · 10 минут чтения · Проверено по Наредбе № 7/2003, Закону о собственности, ЗУЕС и ЗУТ · актуально на ноябрь 2026
Коротко
Площадь квартиры в Болгарии в нотариальном акте — это обычно общая площадь: застроенная площадь жилья (со стенами и балконом) плюс идеальные части от общих частей здания. Площадь, которую можно измерить рулеткой по полу, в наших примерах из практики на 20–35 % меньше. В апарт-отелях одни только общие части могут составлять почти четверть купленных метров.
Смотрите объект и не уверены, сколько метров покупаете на самом деле? Пришлите нам объявление — скажем, какая там общая, застроенная и светлая площадь и сколько приходится на общие части.
Проверить площадь в WhatsAppСодержание
Покупатели из Украины, России, Молдовы или Германии приезжают с привычкой своей страны: 40 квадратных метров — это 40 метров пола, которые можно измерить. На осмотре в Болгарии они видят меньше и спрашивают, где остальные метры. Их никто не обманул — просто в Болгарии площадь считается иначе: по внешнему контуру жилья, вместе со стенами и балконом, и с добавленной долей общих частей здания.
| Страна | Что значит «площадь квартиры» |
|---|---|
| Россия, Украина | «Общая площадь» — сумма всех помещений внутри стен, без балкона; «жилая» — только комнаты |
| Германия | Wohnfläche — пол внутри стен; балкон и терраса обычно считаются на 1/4 (до 1/2) |
| Испания | Три цифры, как у нас: полезная, застроенная и застроенная с долей общих частей |
| Болгария | В акте — застроенная площадь (со стенами и балконом) плюс идеальные части от общих частей; балкон считается полностью |
Схема из презентации VOTCHINA для покупателей: как «собирается» площадь из акта.
| Термин | Что входит | Где вы это видите |
|---|---|---|
| Общая площадь | застроенная площадь + идеальные части от общих частей (лестницы, коридоры, фойе) | нотариальный акт, объявления |
| Застроенная / «чистая» площадь | жильё по внешнему контуру — со стенами и балконом | акт, схема из кадастра |
| Светлая (полезная) площадь | пол внутри стен: комнаты, кухня, ванная, коридор | архитектурный план; редко в объявлениях |
| Жилая площадь | по закону — только жилые комнаты, без кухни, ванной и коридора | проекты, технический паспорт |
На рынке «чистой площадью» часто называют застроенную — поэтому, если брокер говорит «чистая», уточните: «со стенами?». Площадь, которую можно измерить рулеткой, — это светлая.
По нашей оценке из практики, стены занимают около 10–15 % застроенной площади — в двухкомнатной квартире это примерно как одна ванная.
До 1991 года балконы, лоджии и террасы считались на 1/4 своей площади, после — полностью. Поэтому старая панельная квартира и новое жильё с одинаковой цифрой в акте — это разные квартиры: в новом часть метров — балкон, который продаётся по средней цене квадратного метра. В Германии балкон обычно считают на 1/4, в Испании крытую террасу — на 1/2.
Закон (ст. 38 Закона о собственности) говорит, что общие части здания — лестницы, коридоры, крыша, фундамент, стояки — общая собственность всех собственников. С каждой квартирой вы покупаете долю в них. Это даёт законный доступ к вашему жилью: никто не скажет, что вы ходите «не там». Но эти метры — не ваши комнаты, по ним вы только проходите.
| Пример из практики | Общая площадь | Застроенная | Общие части |
|---|---|---|---|
| Квартира в курортном комплексе, Южное побережье | 112,09 м² | 99,31 м² | 12,78 м² — около 11 % |
| Студия в апарт-комплексе, Южное побережье | 43,53 м² | 33,52 м² | 10,01 м² — 23 % |
Во второй студии почти четверть купленных метров — фойе, коридоры и инфраструктура. В акте это записано как «0,073 % идеальных частей» — процент от всего огромного здания. Без перевода в квадратные метры покупатель не понимает, сколько он за них платит.
Важно: «7 % общих частей» не означают 7 ваших квадратных метров. Вы владеете 7 % каждой общей части — от фундамента до крыши. Купить квартиру без них или «свои» метры коридора нельзя.
В обычной этажной собственности ЗУЕС распределяет расходы на управление и содержание поровну по числу собственников и жильцов (ст. 51), а расходы на ремонт — по идеальным частям (ст. 48). В курортных комплексах таксу обычно определяет договор с управляющей компанией — часто это евро за квадратный метр в год, посчитанные с общей площади, вместе с общими частями.
Пример: такса около 60 € за м² в год (по публичным объявлениям, апарт-комплекс на юге, 2026)
Ежегодный налог на недвижимость считается от налоговой оценки. По позиции НАП идеальные части от общих частей к площади жилья не добавляются — их стоимость уже учтена в базовой налоговой стоимости. Поэтому налог и такса поддержки могут считаться с разных площадей.
Это первый вопрос иностранного покупателя — и он отдельный от площади. В нотариальном акте вы увидите один из трёх вариантов:
| Запись в акте | Что это значит |
|---|---|
| Самостоятельный земельный участок | свой двор — обычно у дома |
| Идеальные части от земельного участка | вы становитесь совладельцем земли под зданием |
| Идеальные части от права строительства | земля не ваша — у вас есть право, чтобы здание стояло на ней (ст. 63–67 Закона о собственности); частая схема в комплексах |
Граждане стран вне ЕС по Конституции Болгарии не могут приобретать землю, поэтому для них покупка квартиры с правом строительства — нормальная ситуация. Землю — только через болгарскую фирму.
Пример из нашей практики: дом с ЗП 72,2 м², РЗП 179,6 м² по документам и 320 м² по всем уровням. Все три цифры законны, но отвечают на разные вопросы. В наших объявлениях мы показываем все три, чтобы не было «сюрпризов» у банка и нотариуса.
«Дом» в объявлении не всегда отдельное здание по документам. Перед офертой посмотрите, как он описан в акте:
| Вид | Как считается площадь | Земля |
|---|---|---|
| Отдельный дом | ЗП, РЗП и площадь по всем уровням | свой земельный участок |
| Таунхаус (стена к стене) | часто это самостоятельный объект в здании — как квартира, с идеальными частями от общих частей; общая стена с соседом считается наполовину | идеальные части от земли или обособленный двор — по акту |
| Дом в закрытом комплексе | своя ЗП и РЗП, как у отдельного дома | идеальные части от общей территории комплекса (аллеи, бассейн, охрана), иногда и свой двор; такса поддержки по договору |
Если таунхаус или дом в комплексе по документам — объект в здании, для него действует всё сказанное о квартирах: процент общих частей, такса поддержки и право строительства.
Подвал и чердачное помещение — принадлежность квартиры: в акте это отдельная строка со своей площадью, но без собственного идентификатора, и продать их отдельно от жилья нельзя. Спросите, включена ли их площадь в цифру из объявления.
Парковочное место в подземном гараже обычно не самостоятельный объект: вы покупаете идеальные части гаража и договорённое пользование конкретным местом. Правила зависят от проекта здания — этой теме мы посвятим отдельную статью.
В архитектурном проекте каждого здания в этажной собственности есть таблица площеобразования: для каждой квартиры — застроенная площадь, процент общих частей, процент от права строительства, подвалы и кладовые. Попросите её до предварительного договора, особенно если покупаете до Акта 14: во время строительства проект может быть изменён в порядке ЗУТ (ст. 154), и площади могут поменяться.
В предварительном договоре должно быть чётко записано: застроенная площадь, процент и квадратные метры общих частей, доля в праве строительства или в земле, подвал или кладовая, и что будет, если итоговая площадь отличается от договорной.
Нотариальный акт, схема из кадастра и объявление часто показывают разные числа: акт — общую площадь, схема — площадь самостоятельного объекта, объявление — то, что решил продавец. Небольшая разница нормальна. Большая разница — например этаж или помещение, которых нет в документах, — сигнал для проверки до депозита: проверка объекта до депозита.
Неверно «Площадь в акте — это пол квартиры».
В акте общая площадь — со стенами, балконом и долей общих частей.
Неверно «Идеальные части от земли — это мой двор».
Это доля во всей земле, а не выделенное место. Свой двор есть только у самостоятельного земельного участка.
Наполовину «РЗП — это вся площадь дома».
РЗП — надземные этажи с террасами. Цоколь, гараж и подкровельное пространство могут быть вне её.
Зависит «Такса поддержки по закону платится за квадратный метр».
В этажной собственности — по числу собственников и жильцов. В комплексах — по договору с управляющей компанией. Узнайте, с какой площади её считают.
В объявлениях мы указываем общую площадь по акту и — когда есть данные — чистую площадь и идеальные части от общих частей. У домов отдельно показываем ЗП, РЗП и площадь по всем уровням. До осмотра говорим, с какой площади считается такса поддержки. На новой странице каждого объекта вы видите и полный расчёт расходов «под ключ».
Обязательно к прочтению
Проверьте за 1 минуту
Застроенная площадь жилья — со стенами и балконом — плюс идеальные части от общих частей здания. Это цифра из нотариального акта и большинства объявлений.
Потому что в акт включены стены, балкон и доля коридоров и лестниц. Пол, который вы мерите рулеткой, в наших примерах на 20–35 % меньше общей площади.
Ваша доля в лестницах, коридорах, крыше и фундаменте здания. Они дают законный доступ к жилью, но это не ваши отдельные метры.
В этажной собственности по ЗУЕС расходы на управление делятся по числу собственников и жильцов. В комплексах — по договору с управляющей компанией, часто за квадратный метр общей площади. Проверьте договор до оферты.
ЗП — основание первого надземного этажа. РЗП — сумма всех этажей вместе с террасами и жилой мансардой.
Зависит от акта: идеальные части от земельного участка — да, вы совладелец; идеальные части от права строительства — нет, земля остаётся у другого собственника.
Не хотите платить за «пустые» метры?
Пришлите нам объявление или нотариальный акт — переведём площадь в понятные цифры и подскажем, что спросить у продавца.
WhatsApp+359 876 111 535Viber и Telegram — на том же номере · office@votchina.eu
Источники: Наредба № 7 от 2003 г. о правилах и нормативах устройства территорий (ст. 9–10); Закон о собственности (ст. 38, 63–67); Закон об управлении этажной собственностью (ст. 48, 51); Закон об устройстве территории (ст. 154); позиция НАП о площади объектов в этажной собственности по ЗМДТ; публичные объявления о продаже (такса поддержки), ноябрь 2026.
Статья носит информационный характер и не заменяет юридическую консультацию. Примеры — из практики VOTCHINA, без данных о конкретных объектах и собственниках.
