Виталий Иванович Пепеляшков
Управител на VOTCHINA · юрист по образование, 6 години практика в правоохранителни органи · над 2 600 проверени имота
Рубрика: Безопасна покупка · Време за четене: ~15 минути · Проверено спрямо ЗЗД, ГПК, НК, Конституцията и правилата на Агенцията по вписванията · актуално към октомври 2026
Накратко
Измамите с имоти в България рядко изглеждат като измама: има истински нотариус, истински регистър и „удобна“ бърза сделка. Най-честите седем схеми — фалшив собственик или пълномощно, скрита ипотека, капаро за „резервация“, цена „в плик“, проект без права върху земята и без разрешение за строеж, фирма за къща с двор и фиктивен дълг с публична продан — се разпознават по сигнали още преди плащането.
Едно правило пази от повечето: никакво плащане преди справка в Имотния регистър. А ако живеете в чужбина и вече имате имот тук — абонамент за известяване и проверка поне веднъж годишно.
Нещо в сделката ви притеснява?
Изпратете ни линк към обявата или номера на имота — безплатна експресна проверка до 1 работен ден, преди да дадете пари.
Проверка в WhatsAppВ статията
Повечето схеми не „пробиват“ системата, а използват нейните слаби места и бързането на хората:
Държавата затяга правилата: от 15 януари 2026 г. копия от нотариални актове се издават само на собственици, наследници, нотариуси, адвокати, съдебни изпълнители или при доказан правен интерес. Това затруднява събирането на данни за подправки, но не ви освобождава от собствена проверка.
Как работи. „Продавачът“ се представя за собственика с подправени документи или действа с пълномощно, докато истинският собственик е в чужбина и не подозира нищо. Нотариусите проверяват личните карти в базата на МВД, затова измамниците все по-често залагат на пълномощни — издадени отдавна, в чужбина или с неясен текст.
Сигнал. Собственикът „не може да дойде“, всичко минава през пълномощник, цената е под пазарната и се бърза.
От нашата практика. Подправено пълномощно лично не сме срещали. Неправилно съставени — често: без право пълномощникът да получи цената или да я получи по банкова сметка. Тогава нотариусът решава на място дали текстът е достатъчен — и сделката или пада, или минава „на добра воля“.
Как се пазите. Искайте копие на пълномощното предварително, не в деня на сделката. Нотариусът по сделката има достъп до регистъра на нотариалните удостоверявания и може да провери не само подписа, но и дали пълномощното е действително заверено и какво точно съдържа — помолете го да направи тази проверка преди деня на сделката. Това важи само за пълномощни, заверени в България.
Пълномощно от чужбина. Български нотариус не може да провери пълномощно, заверено в друга държава. Затова то трябва да има апостил — освен ако България има с тази държава договор за правна помощ, който го отменя (например с Украйна). Все по-често нотариуси и банки, особено при ипотека, искат пълномощните и декларациите от държави извън ЕС да са заверени в българско консулство: така се удостоверява и текстът, а не само подписът. Към всяко чуждо пълномощно е нужен и превод от заклет преводач. Поискайте го рано: проблем с пълномощното често отлага сделката точно в деня на подписването.
Цената — по банков път и само по сметка, изрично посочена в договора или в пълномощното. При съмнение — видеовръзка със собственика.
Как работи. Предлагат ви „директно при нотариуса“ — без капаро, без предварителен договор, без проверки. В проекта на нотариалния акт стои декларация, че купувачът е запознат с фактическото и правното състояние на имота и е направил справки. Подписвате я — и рискът е ваш. Ипотеката следва имота (чл. 173 ЗЗД): ако дългът не бъде платен, кредиторът може да насочи вземането към имота, независимо кой е собственик в момента.
Случай от нашата практика: „Панорама Бей 1“, Свети Влас
Наш клиент трябваше да купи апартамент в комплекса — бързо, без капаро, направо при нотариуса. В проекта на нотариалния акт ни направи впечатление точно тази декларация за „направени справки“. Поискахме пауза и направихме справка: апартаментът беше ипотекиран по кредит на строителя. Клиентът се отказа. Няколко години по-късно, през 2013–2014 г., случаят стана публичен скандал: строителят фалира, банката продаде вземането на колекторска фирма и тя потърси от собствениците суми от порядъка на половината от платената цена. Нашият клиент ни доведе още петима купувачи.
Кой пише документите. По установена практика проектът на предварителния договор подготвя страната на продавача, а проектът на нотариалния акт — страната на купувача, защото купувачът плаща нотариуса. Чуждестранните купувачи обаче рядко знаят това: особено при сделки със строители всичко подготвя продавачът, а купувачът вижда документите минути преди подписа. Имате право да поискате проектите предварително.
Сигнал. Бързане и „без капаро“, продавач — строител с кредити, декларация в проекта, че сте проверили сами.
Как се пазите. Справка по имота и по продавача в Имотния регистър преди всяко плащане и актуализирана справка преди нотариуса. Ако има ипотека — писмо от банката за размера на дълга и плащане на тази част директно към банката, за да бъде заличена.
Как работи. Обява за апартамент във Варна или Слънчев бряг на цена видимо под пазарната. При обаждане: „току-що се продаде, но имаме по-добър вариант“ или „преведете капаро днес, иначе ще го вземат“. Понякога снимките са копирани от истинска обява.
Случай от нашата практика: 10 000 € капаро, което „е при продавача“
Клиент живееше под наем в апартамент и реши да го купи чрез друга агенция — остави 10 000 € капаро. Сделката не се получи, собственикът започна да го изгонва и клиентът дойде при нас да търси нов дом. Агенцията му обясни, че капарото е предадено на продавача и той отказва да го върне. Посъветвахме го как да действа и продавачът върна 10 000 €. Агенцията обаче заведе дело по своя договор, запорира сметките му и клиентът плати комисиона за сделка, която не се състоя. Изводите: преди да дадете пари, знайте кой физически ги държи и вземете разписка; преди да подпишете договор с агенция, проверете дължите ли комисиона, ако сделката пропадне.
Сигнал. Искат пари преди оглед и проверка, по лична сметка или „на ръка“.
Как се пазите. Първо оглед — лично или видеооглед на живо, после проверка на собствеността, едва тогава пари и само срещу писмен документ, в който е ясно кой ги получава и при какви условия се връщат.
Как работи. Предлагат в нотариалния акт да се впише по-ниска цена — често данъчната оценка, а разликата да се даде в брой, „за да спестим данъци и такси“.
Защо е капан за купувача. Ако сделката по-късно бъде оспорена — от кредитори на продавача или от трети лица с права върху имота, — доказуемата цена е тази в акта. Разликата в плика трудно ще върнете. Плащане в брой над 5 112,92 € (10 000 лв.) е забранено от закона, а неверните декларации пред нотариуса носят наказателна отговорност (чл. 313 НК). При бъдеща продажба по-ниската цена в акта може да увеличи и данъка ви.
Нашият съвет. В акта — реалната цена, плащането — по банков път. Ако продавачът настоява за друго, обясняваме на купувача рисковете, преди да реши.
Как работи. Билбордове из целия град, офис продажби, разкази за мащабни проекти. Предварителният договор е написан изцяло в полза на продавача, а документите за земята и строежа „ще ги видите по-късно“. Понякога парите минават и през „сънародник“-посредник по негова лична сметка. Изненадата идва след години — когато сградата не е завършена или се оказва незаконна.
Случай от нашата практика: местността Баба Алино, Варна
Наши клиенти — семейство от Белгия — видяха рекламите на строителя из целия град и поискаха да огледаме проекта. На място търговецът разказваше за мащабни проекти. На най-простия въпрос — документите за собственост на земята и за строежа — получихме обяснение, че съседен хотел „им е дал търпимост“. Заучен текст, без разбиране какво означава.
В офиса ни показаха предварителен договор, изцяло в полза на продавача, но документи пак нямаше. След два-три дни настояване получихме нотариален акт: предназначението на земята беше горска територия. Консултирахме се с нотариус, с когото работим във Варна, и посъветвахме клиентите да не купуват. Проектът им харесваше и те настояха да оставят депозит — приехме го при нас и не го предадохме на строителя. Скоро клиентите се отказаха сами и им върнахме депозита изцяло. Това беше през 2022–2023 г., когато на място имаше само основи на две-три къщи.
През 2026 г. случаят стана скандал. По данни на Община Варна за комплекса на КУБ корпорация в местността Баба Алино няма влязъл в сила подробен устройствен план и разрешения за строеж, издадените удостоверения за търпимост се смятат за неистински, прокуратурата предупреди нотариусите във Варна, а общината издаде първите заповеди за събаряне. Междувременно там са построени десетки сгради.
Публичен пример. Апартхотел край Несебър: през 2015 г. купувачка плаща 80% от цената (около 27 000 €) по предварителен договор. Сградата така и не е завършена, а на купувачката остава граждански съд.
Сигнал. Документите не идват при първо поискване. „Търпимост“ за нова сграда (този статут е за стари строежи, не за нови). Земя с предназначение горска или земеделска територия. Договор, в който всички рискове са ваши.
Как се пазите. Преди всяко плащане: документ за собственост или право на строеж върху земята, предназначение на земята, влязъл в сила подробен устройствен план и разрешение за строеж. Плащане само по сметка, посочена в договора, никога по лична сметка на посредник без писмено основание. Вноски по етапи, обвързани с Акт 14, Акт 15 и Акт 16.
Как работи. Граждани на държави извън ЕС и ЕИП не могат да придобиват земя в България (чл. 22 от Конституцията), затова къща с двор често се купува чрез българска фирма. Рисковете са два. Първо, некомпетентен посредник оформя само сградата, а земята под нея остава „във въздуха“. Второ, данните и подписите на съдружниците са в Търговския регистър — с тях може да се подправи протокол за смяна на управителя или договор за прехвърляне на дялове, след което имотът на фирмата се продава. Собственикът научава случайно.
Как се пазите. Фирмата се регистрира и поддържа от адвокат и счетоводител, а не „от познат“. Проверете, че в нотариалния акт е и земята. Следете партидата на фирмата в Търговския регистър и на имота в Имотния регистър.
Как работи. Срещу собственика, който живее в чужбина, се предявява дълг, който той не дължи — например по запис на заповед с подправен подпис или за „услуги“, които никога не е поръчвал. Съдът издава изпълнителен лист, частният съдебен изпълнител налага възбрана и изнася имота на публична продан. Съобщенията отиват на адреса в България. Съдебният изпълнител не преценява дали дългът е истински — това решава само съдът, а срокът за обжалване на неговите действия е една седмица.
Мащаб. През 2025 г. медиите описаха десетки такива случаи със собственици от Великобритания, Германия, Белгия и други държави, а посолства предупредиха своите граждани.
Как се пазите. Вижте раздела „Живеете в чужбина?“ по-долу.
Още един случай от практиката: „гаражът“, който е въздух
Варна, 2011 г. Продавач предлага два апартамента и „гараж“ — обособен, с ролетна врата, на цена като за гараж. По документи обаче това не е самостоятелен обект, а идеални части от общите части на паркинга, без отделени граници и без отчетена маневрена площ. Посъветвахме купувача да не купува в тази форма. Урокът: проверете какво точно е описано в акта — самостоятелен обект с идентификатор в кадастъра или идеални части от общото.
Не е измама, но е урок: предварителният договор
Случай от района, известен ни от колеги. Оброчище: къща за 70 000 €, капаро 10%, купувачката получава право да живее в къщата, срок на предварителния договор — половин година. Идва ковид, продавачът не пристига. Купувачката печели дело по чл. 19 ЗЗД и съдът я признава за собственик. Продавачът научава години по-късно, следват още две години дела и спогодба: общо получава 35 000 € — половината от договорената цена, когато подобни къщи вече струват над 120 000 €, плюс години без наем и разходи за адвокати. Предварителният договор е по-важен, отколкото изглежда — и за купувача, и за продавача.
| Сигнал | Какво може да значи | Какво правите |
|---|---|---|
| Искат пари преди оглед и справка | Фалшива обява или „резервация“ без имот | Първо оглед и справка, после писмен документ |
| „Направо при нотариуса, без капаро“ | Няма време за проверка — ипотека, възбрана | Пауза и справка в Имотния регистър |
| Собственикът не идва, продава пълномощник | Подправено или непълно пълномощно | Копие предварително, видеовръзка със собственика |
| Плащане по сметка, която не е посочена в документите | Парите може да не стигнат до продавача | Само по сметка от договора или пълномощното |
| Нов проект, но документи за земята и строежа „по-късно“ | Няма разрешение за строеж, риск от събаряне | Без документи — без пари |
| „Да впишем по-ниска цена“ | При спор губите разликата | Реалната цена в акта, банков превод |
| Декларация в акта, че „сте проверили“ | Рискът се прехвърля изцяло на вас | Подписвате само след собствена справка |
| Писмо от съдебен изпълнител за непознат дълг | Фиктивен дълг, начало на публична продан | Адвокат същия ден — срокът е в дни |
Собствениците, които не живеят постоянно в България, научават за проблема последни. Шест стъпки намаляват риска значително:
Не искате да следите сами? Периодичната проверка в Имотния регистър и за изпълнителни дела е част от услугата ни за управление на имота във ваше отсъствие — по договаряне.
Попитайте в WhatsApp1. Плащане преди справка
Капаро „за резервация“ за имот, чийто собственик и тежести не сте видели в регистъра. Справката струва минути, загубеното капаро — хиляди евро.
2. Подпис под „запознат съм с правното състояние“, без да сте проверили
Тази декларация в нотариалния акт е нормална — ако наистина сте проверили. Ако не сте, сте поели целия риск сами.
3. Общо пълномощно и години без проверка
Собственик в чужбина, общо пълномощно „на доверен човек“ и никаква справка с години — това е най-удобната ситуация за измамника.
Едно „не“ е достатъчно, за да спрете и да проверите.
Безплатна експресна проверкаЧрез справка по имота в Имотния регистър към Агенцията по вписванията: там се вижда последният акт за собственост, ипотеките и възбраните. Сравнете името в справката с документа за самоличност на продавача или с пълномощното.
Отчасти. Нотариусът проверява самоличността и собствеността по документите, но не дали се бърза, на кого превеждате пари преди сделката и какво сте подписали като декларация. Повече — в статията за покупката без брокер.
Свържете се с адвокат още същия ден. Срокът за обжалване на действия на съдебния изпълнител е една седмица, а оспорването на самия дълг става с отделен иск пред съда.
Да. Агенцията по вписванията предлага безплатно известяване по SMS или e-mail при всяко вписване, отбелязване или заличаване по вашата партида. Заявява се лично или чрез пълномощник.
Опасно е общото пълномощно „за всичко“ и пълномощно на човек, с когото нямате писмен договор. Ако възлагате продажба, пълномощното трябва да е за конкретния имот, с конкретни действия и срок, и да посочва ясно сметката, по която се плаща цената.
Заявете безплатното известяване на Агенцията по вписванията, пазете документите си, не давайте общо пълномощно и не подписвайте празни листове. Ако живеете в чужбина — осигурете адрес в България, на който някой получава пощата, и проверявайте имота поне веднъж годишно.
Преди да платите — попитайте нас
Изпратете линк към обявата или документите, които имате. Ще ви кажем какво виждаме и какво да поискате от продавача.
Пишете в WhatsApp +359 876 111 535или пишете на office@votchina.eu
Източници
Статията е обща информация към октомври 2026 г. и не замества правна консултация за конкретен случай. Описаните случаи са обобщени, без лични данни.
