Виталий Иванович Пепеляшков
Управител на VOTCHINA · юрист по образование, 6 години практика в правоохранителни органи · над 2 600 проверени имота
Рубрика: Безопасна покупка · Време за четене: ~14 минути · актуално към октомври 2026
Накратко
Купуването на имот без брокер в България е законно и понякога разумно. Но в сделката има само две страни с противоположни интереси — продавач и купувач, а пазарът не е регулиран: брокер може да бъде всеки, обявите са реклама, а най-скъпите проблеми не се виждат на снимката.
По-долу честно разглеждаме седемте най-чести твърдения срещу посредника, сметката на вашето време, кога плащате на нас (едва при нотариуса) и кога наистина можете да купите сами.
Харесали сте имот?
Изпратете ни линк — ще ви кажем какво виждаме, преди да дадете пари.
Пишете в WhatsApp Обадете сеВ статията
В световната практика посредникът (брокер, агент) е професионалист, който представлява интереса на една от страните и води сделката от търсенето до ключовете. В САЩ през 2025 г. с агент са купили 88% от купувачите и са продали 91% от продавачите. В България, по нашата оценка от практиката, с посредник минават около 35–40% от сделките с жилища.
Причината е проста: у нас няма отделен закон за посредниците. Няма изискване за подготовка, лиценз или задължителен регистър — брокер може да бъде всеки. Внасяни са няколко законопроекта, последният през 2025 г. Нито един не е приет. Противниците на регистъра, сред тях Комисията за защита на конкуренцията, се опасяват, че той ще ограничи конкуренцията и ще повиши цените. Нашият опит показва друго: на купувача най-скъпо излизат грешките, а не квалификацията на човека до него.
Липсата на правила вреди преди всичко на самия бранш и на доверието в него. Смятаме, че брокерът, както нотариусът и адвокатът, трябва да има подготовка, квалификация и лиценз. Докато закон няма, работим по собствен стандарт, публикуван в Общите условия на VOTCHINA.
Двама купувачи, един апартамент
Петър и Елена търсят двустаен апартамент във Варна с близък бюджет. И двамата харесват една и съща обява в затворен комплекс. Петър решава да купи сам. Елена идва при брокер. Ще ги следим през статията.
Пример, събран от практиката. Имената са условни.
Страни по сделката са само продавачът и купувачът. Интересите им са противоположни — и това е нормално:
| Продавачът иска | Купувачът иска |
|---|---|
| Възможно най-висока цена | Възможно най-ниска цена |
| Да не говори за недостатъците | Да знае всички недостатъци |
| Пари бързо и без условия | Да плати след проверка и със защита |
Всички останали само помагат — всеки на своя етап и в своите граници. Банката не е помощник: тя пази своя кредит.
| Кой | Кога | Какво прави | Какво не прави |
|---|---|---|---|
| Нотариус | В деня на сделката | Проверява самоличността и собствеността, електронно — задълженията на продавача към държавата и общината; при купувач чужденец назначава преводач | Не подбира имота, не преценява цената и състоянието, не пази парите, дадени седмици по-рано |
| Адвокат | Когато имотът е избран | Проверява документите, пише или преглежда договорите, защитава в съд | Не търси имоти, не познава пазара на квартала, не преговаря за цената |
| Посредник | От първия разговор до ключовете | Подбор, оглед с професионален поглед, проверка преди парите, преговори, координира всички останали | Не е страна по сделката, не замества нотариуса и съда |
| Оценител | При покупка с кредит | Пазарна оценка на имота за банката | Не преговаря и не проверява правния статус |
| Кредитен консултант | Преди търсенето | Предварително одобрение и оферти от няколко банки | Не проверява и не избира имота |
Когато купувате сами, срещу вас стои продавач, който познава имота си от години, а често и неговият брокер. Посредникът на купувача има една задача: да пази вашия интерес.
Това са възраженията, които чуваме най-често. Във всяко има зрънце истина, затова даваме честна присъда на всяко.
Наполовина вярно
Вярно е: порталите са отворени за всеки и сделка може да се направи и без посредник. Цената е друга — вашето време. Обявата е реклама: снимките са избрани, текстът е написан да продава, а част от обявите са стари или фалшиви и работят като примамка за обаждания. Несъответствието излиза наяве едва на огледа — след часове път и разговори.
| Етап | Сами | С посредник |
|---|---|---|
| Обяви | Стотици, с дубли и фалшиви | Проверени дали са актуални и истински |
| Разговори | Десетки обаждания за едно и също | Един разговор по вашите критерии |
| Огледи | Много, често напразни | Само имоти, минали подбора |
Сравнението, което чуваме най-често от клиентите: и зъб може да се извади сам, но обикновено отиваме при зъболекар. Той е учил 5 години. Ние сме на пазара от 15.
„Колко от времето ми изгубиха други брокери, като ми показваха изобщо не това, което търся.“
Анна П., 2023 · отзив в Google (превод от руски)
Петър и Елена: за три седмици Петър провежда над 40 разговора и прави 9 огледа — 5 от тях на имоти, които не отговарят на обявата. Елена има една среща с брокера и 3 огледа.
Невярно
Огледът е само върхът на айсберга. По-голямата част от работата е преди и след него и купувачът не я вижда:
Огледът
това, което виждате
А на самия оглед купувачът и брокерът гледат различни неща:
| Какво виждате вие | Какво вижда брокерът | |
|---|---|---|
| Конструкция | Свеж ремонт | Стени от 15 см без изолация, следи от теч, пукнатини под боята |
| Етаж и изложение | Хубава гледка | Северно изложение, последен етаж под неизолиран покрив |
| Отопление | Има климатик | Колко ще ви струва зимата |
| Квартал | Тиха улица | Замразен строеж отсреща, одобрена сграда пред прозореца, бар на партера |
| Удобство | Близо до морето | Паркиране, училище, магазин, транспорт |
| Вашата цел | Красив апартамент | За инвестиция е слаб: район с ниска ликвидност, трудна препродажба |
„Подготвиха сделката така, че на нас ни остана само да се подпишем. Всички проблемни въпроси решаваха сами, без да ни натоварват.“
Татяна В., 2022 · отзив в Google (превод от руски)
Петър и Елена: Петър вижда свеж ремонт и гледка към морето. Брокерът на Елена пита за управляващата фирма и иска договора за поддръжка. Оказва се, че той е вписан в Службата по вписванията.
Наполовина вярно
Нотариусът проверява самоличността и собствеността към деня на сделката, а по чл. 264 от ДОПК — електронно и задълженията на продавача към държавата и общината. Но той удостоверява сделката, която страните вече са договорили. Не преценява цената, състоянието, квартала или управляващата фирма и не присъства, когато давате пари по предварителния договор — най-рисковия момент от покупката.
Зависи от брокера
Брокерът на продавача наистина пази интереса на продавача. Ако се обадите директно по неговата обява, никой не пази вашия. Затова купувачът има нужда от свой посредник.
Но и пазарът на продавачите не е регулиран. Много собственици пускат обяви сами, с цена „на усет“, без анализ на пазара, и сделките пропадат още на офертата. Познат сценарий: купувачът казва „това е моят апартамент“, а продавачът се обижда на предложението и вдига цената. Когато работим и с двете страни, казваме го открито и водим преговорите като медиатор: изваждаме емоциите, превеждаме позициите на езика на сделката — цена, срок, мебели, начин на плащане — и записваме всяка договорка. Офертата ви е писмена, чрез нас, със стоп-депозит.
Агенцията е пазила интереса и на двете страни — „напълно обективно и безпристрастно“.
Свилен Р. · отзив в Google
Наполовина вярно
Адвокатът е силен в документите и при сложен случай е незаменим. Но той влиза, когато имотът вече е избран: не търси, не отсява надценените обяви, не преговаря за цената и не координира банка, оценител и нотариус. При нас договорите подготвя управителят, юрист по образование, а при сложни случаи работим с партньорска адвокатска кантора.
Невярно
Брокерът на купувача преговаря с аргументи, а не с молби: пазарни аналози, недостатъци на имота, оценка на банката, срок, мебели, ремонт.
От практиката: имот, обявен за 650 000 €, договорихме за 550 000 €. Сделката е на финалната права — подготвяме нотариалния акт.
Петър и Елена: Петър плаща обявената цена — не знае, че подобни апартаменти в комплекса са продадени с 8% по-евтино. Елена получава справка за реалните сделки.
Понякога вярно
Когато всичко е чисто, без посредник наистина може да излезе по-евтино. Проблемът е, че отвън не можете да знаете дали е чисто. Проверката, договорите и рисковете остават изцяло за вас. Ако сте готови да откривате колелото наново — направете го. Само пребройте часовете си. А ако смятате, че комисионата струва повече от тях, ще се съмняваме.
От първия оглед до нотариалния акт — само 6 дни. „Основната цел… не е комисионната, а да оставят клиента доволен.“
Ивайло К., 2025 · отзив в Google
Пребройте сами. Часовете са ориентировъчни, по нашата практика за една покупка на жилище:
| Какво правите сами | Часове |
|---|---|
| Търсене и сравняване на обяви | 15–25 |
| Разговори със собственици и посредници | 8–12 |
| Огледи заедно с пътя | 15–30 |
| Проверки, справки, институции | 8–15 |
| Преговори, договори, нотариус | 5–10 |
| Партиди и пререгистрации след сделката | 5–8 |
| Общо | 56–100 часа |
Умножете по стойността на вашия час и добавете пътуванията, ако живеете в друг град или в чужбина. После сравнете с комисионата — тя е показана открито в разчета „до ключ“ на страницата на всеки наш имот, заедно с данъците и нотариалните такси. Вижте го в каталога с имоти.
При покупка в строеж строителят продава не готов имот, а обещание и разказва как вижда сградата. Животът често се разминава със замисъла: срокове, материали, площи, общи части. Отделен риск е договорът. Големите строители имат свои адвокати и предварителният договор, включително при дълго разсрочено плащане, е написан в полза на продавача. Подписвайки го, купувачът може да поеме тежест за години.
| Какво казва строителят | Какво проверяваме ние |
|---|---|
| „Имаме опит, ще е готово навреме“ | Предишните му сгради, закъснения, съдебни спорове, как са въведени в експлоатация |
| „Документите са наред“ | Право на строеж, разрешение за строеж, одобрен проект и съответствието на имота с него |
| „Платете сега, за да запазите цената“ | Плащанията да са обвързани с етапите на строителството (Акт 14, 15, 16), а не с календара |
| „Това е стандартният ни договор“ | Равни неустойки за двете страни, санкции за забава, право да се променя проектът, кой ще управлява сградата и с каква такса |
„Сделката мина много организирано, законно и бързо.“
Олга, покупка на изплащане от строител, 2025 · отзив в Google (превод от руски)
Повече по темата: покупка на зелено, забавянето на строителството и гаранционните срокове в новото строителство.
Плащате едва при нотариуса. Много посредници искат възнаграждение при предварителния договор. Ние го получаваме в деня на сделката, когато вече сте собственик.
При разсрочено плащане по сделката за повече от 3 месеца — половината при предварителния договор, половината при нотариуса.
Ако сделката не се състои по вина на продавача или заради имота, не ни дължите нищо.
Преди огледа подписвате договор за посредническа дейност. Проекта можете да прегледате предварително — изпращаме го или го виждате в офиса. Условията са публични в Общите условия.
| Включено, без доплата | Не купувате с комисионата |
|---|---|
| Подбор, огледи, проверка преди парите, преговори, договори, нотариус | Гаранция за пазарната цена след години — честен посредник не я дава |
| Превод при нотариуса от наш служител на сделките, които водим, когато нотариусът го допусне — спестявате 70–120 € за заклет преводач | Защита в съд — това е работа на адвокат |
| Пазарна стойност на пакета: над 1 000 € при стандартен договор и над 3 000 € при ексклузивен | Държавни и нотариални такси, местен данък, оценка за банката — плащат се отделно |
Пълното сравнение на стандартния и ексклузивния договор е в Как купуваме с VOTCHINA.
Ако сте намерили имота сами, условията за проверка и съпровождане договаряме индивидуално — зависят от местоположението и обема работа.
Най-скъпите проблеми не са в обявата. Всеки от тях разглеждаме в отделна статия:
„Помогнаха с уреждането на земята при продажбата и с оформянето на всички документи. Абсолютно всичко ‚до ключ‘.“
Олег Р., 2025 · отзив в Google (превод от руски)
Не всяка сделка изисква брокер. Покупката без посредник е разумна, когато:
Тест: готови ли сте да купите сами?
Пребройте на колко въпроса отговаряте с „да“:
7–8 „да“ — можете да се справите сами; вторият поглед върху имота пак е полезен.
4–6 „да“ — рискът е реален; поне проверката преди парите не пропускайте.
0–3 „да“ — сделката е по-безопасна с посредник, който пази вашия интерес.
С нас или с друг — три въпроса бързо показват дали някой реално пази вашия интерес:
Честният отговор е „на вас“ или „и на двете страни — като медиатор“. Ако посредникът се колебае, вероятно работи само за продавача.
Търсете конкретен отговор: собственост, тежести, предназначение, управляваща фирма, дългове. „Имотът е чист“ без документ не е отговор.
Поискайте договора с посредника и проекта на предварителния договор предварително. Вижте кога се връщат парите, кога се плаща комисионата и какво става, ако банката откаже кредита.
Важно: в България за посредниците няма лиценз и задължителен регистър. Проверете самата агенция: фирмата в Търговския регистър, от колко години работи, има ли реален офис, дава ли писмен договор и ви идентифицира ли по закона срещу изпирането на пари.
Петър и Елена: финал
Петър купува апартамента на обявената цена. След нотариуса научава, че вписаният договор за поддръжка вече е и негово задължение — с таксата, която фирмата определя.
Елена отказва този имот. Две седмици по-късно купува апартамент в съседен блок без вписан договор, с цена, договорена по реални сделки, и плаща комисионата едва при нотариуса.
Пример, събран от практиката. Имената са условни.
„…коректно подготви всички документи по сделката, без да съм в Каварна.“
Стоян В., 2025 · отзив в Google
5,0 от 70 отзива в Google — прочетете всички
Проверете за 1 минута
Да, законът не изисква посредник. Тогава сами отговаряте за подбора, проверката на собствеността и тежестите, управляващата фирма, договорите и преговорите с продавача, чийто интерес е обратен на вашия.
Зависи от агенцията и имота. При нас комисионата е показана в разчета „до ключ“ на страницата на всеки имот и е записана в договора преди огледа.
При нас — в деня на сделката при нотариуса. При разсрочено плащане за повече от 3 месеца — половината при предварителния договор и половината при нотариуса. Ако сделката пропадне по вина на продавача или заради имота, не дължите нищо.
Може, ако го каже открито и води преговорите като медиатор: всяка оферта писмено, всяка договорка записана. Ако посредникът не казва на кого работи, приемете, че работи за продавача.
Не. Към октомври 2026 г. няма закон, лиценз и задължителен регистър за посредниците. Внасяни са няколко законопроекта, но нито един не е приет.
Вашият избор
Решили сте да купувате сами? Изпратете ни имота — ще ви кажем какво виждаме. Искате някой да пази вашия интерес от търсенето до ключовете? Започваме с един разговор.
Ще опитам сам — погледнете имота Искам брокер +359 876 111 535 office@votchina.euViber и Telegram на същия номер.
Източници: National Association of Realtors, Profile of Home Buyers and Sellers 2025; Граждански процесуален кодекс, чл. 582 (преводач в нотариалното производство); Данъчно-осигурителен процесуален кодекс, чл. 264; публични данни за внесените законопроекти за посредническата дейност (2024–2025) и становищата по тях. Делът на сделките с посредник в България е наша оценка от практиката. Историята на Петър и Елена е обобщен пример. Статията е обща информация и не замества правна консултация. Условията на VOTCHINA са в договора за посредничество и Общите условия; при разлика важи подписаният договор.
