Многие задумываются о покупке недвижимости за границей, но не знают с чего начать процедуру приобретения и какие права, обязанности есть у иностранцев в данной сделке. В чем заключается процесс приобретения? Список необходимых документов? Какие расходы ждут покупателя до и после покупки?
В этой статье мы приведем исчерпывающий перечень нормативных документов, которые необходимо учитывать при покупке недвижимости.
1. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость – последнее доказательство собственности на имущество, которое узаконивает продавца, а также предыдущие нотариальные акты.
Наиболее распространенные документы, подтверждающие право собственности:
• нотариальный акт, вписанный в Агентстве по вписываниям – нотариальный акт купли-продажи, нотариальный акт дарения, нотариальный акт замены, констативный нотариальный акт и др.;
• акт о передаче правового титула, с записью о его регистрации;
• договор о продаже, заключенный в соответствии с Постановлением о государственном недвижимом имуществе;
• договор о продаже, заключенный в соответствии с Законом о муниципальной собственности и Законом о государственной собственности на государственную или муниципальную недвижимость. Договоры, заключенные после 01.06.1996 г., должны быть зарегистрированы в Агентстве по вписываниям.
2. Справка о налоговой оценке недвижимости – выдается налоговой службой по местонахождению недвижимости. Адрес недвижимого имущества в налоговой оценке должен быть идентичен адресу, указанному в нотариальном акте. В противном случае, соответствующая районная служба выдает удостоверение об идентичности адресов. В налоговой оценке должны быть указаны все совладельцы недвижимости. У совладельцев не должно быть долгов по недвижимости (должны быть оплачены налог и сбор за бытовые отходы) и это должно быть указано в справке о налоговой оценке недвижимости.
3. Справка о семейном положении продавца (продавцов), в которой указано, каково было семейное положение владельца (совладельцев) на момент получения прав собственности на недвижимость. Справку выдает районная служба ЕСГРАОН (единая система гражданской регистрации и административного обслуживания населения) по месту адресной регистрации.
4. Свидетельство о браке, если продавец состоит в браке.
5. В тех случаях, когда недвижимость была приобретена до брака, она не является СНИ (совместно нажитым имуществом), но если супруг (супруга) зарегистрирован по этому адресу, необходимо заполнить декларацию по смыслу ст. 26 от СК (Семейного кодекса) о согласии на продажу. То же самое касается недвижимости, полученной в наследство, в дар и др., которые не являются СНИ.
6. Если указано вещное право пользования недвижимостью, для совершения продажи пользователь должен отказаться от предоставленного ему вещного права – это можно сделать, заполнив декларацию об отказе от права пользования. Заполняется в присутствии Нотариуса и регистрируется. В случае смерти пользователя представляется выписка из свидетельства о смерти.
7. Если имел место раздел имущества – представить соответствующий документ (договор, судебное решение), зарегистрированный в установленном порядке в Агентстве по вписываниям. Технический план недвижимости, когда идет речь о передачи собственности на землю (земельный участок, двор или часть двора, на котором построена недвижимость/квартира). План выдается районной технической службой по местонахождению объекта недвижимости и остается в силе до внесения новых обстоятельств.
9. Когда недвижимость получена в наследство, необходимо представить Справку о наследовании, Свидетельство о смерти наследодателя, завещание.
10. В тех случаях, когда продавец состоит в разводе, следует представить решение суда о расторжении брака.
11. В конкретных случаях требуются различные документы, по которым можно было бы проследить историю недвижимости и доказывающие права на владение.
12. Справка об отягощении недвижимости – выдается Агентством по вписываниям, прилагаются все документы, подтверждающие право на собственность – от первого нотариального акта до последнего, при наследовании – Справка о наследовании. Если к недвижимости прилегается земля или идеальная часть земли, прилагается и кадастровый план земельного участка.
13. В тех случаях, когда продавец не может лично присутствовать во время сделки, он имеет законное право доверенностью уполномочить третье лицо представлять его интересы. В доверенности должны быть конкретно описаны права, которые уполномочивающее лицо предоставляет уполномоченному. Доверенность должна быть заверена у нотариуса – заверке подлежат подписи и содержание документа. К доверенности прилагается и нотариально заверенная декларация по ст. 25, п.8 ЗННД (Закон о нотариате и нотариалной деятельности) и декларация по ст. 264, п.1 ДОПК(налогово-страховочного процессуального кодекса).
14. Удостоверение личности, другие документы, идентифицирующие покупателя и продавца (удостоверение личности, удостоверение актуального состояния, в тех случаях, когда стороной по сделке является юридическое лицо – решение соответствующего компетентного органа власти).
15. Когда приобретается новостройка, соответствующие документы предоставляет застройщик/инвестор: разрешение на строительство, архитектурный план и распределение площади, Разрешение на ввод в эксплуатацию – Акт, образца 16 и другие.
16. Другие документы в зависимости от конкретной специфики сделки. Учитывая многообразие возможных вариантов, рекомендуется внимательная проверка Вашим адвокатом документов обеих сторон по сделке.
В заключение хотелось бы отметить, что каждый случай – индивидуальный и может иметь свои особенности, поэтому всегда тщательно изучайте всю документацию сопровождающую покупку и, при необходимости, обращайтесь за помощью к специалистам. Команда ВОТЧИНА всегда готова оказать профессиональную поддержку в решении любых вопросов.
