Покупката на апартамент или къща в България през 2026 г. започва не с избора на разпределение или внасянето на капаро, а с финансово планиране. Съгласно българското законодателство (Закон за ограничаване на плащанията в брой), всякакви разплащания по сделки с недвижими имоти на стойност от 5 000 евро нагоре задължително трябва да преминават единствено през банкови сметки.
За купувачите — български граждани (вътрешен пазар) процедурата протича в стандартен оперативен режим: банкова сметка се открива за 15–20 минути, разплащанията в страната се извършват през националните платежни системи в евро, а произходът на средствата се удостоверява със стандартна декларация в банката или пред нотариуса при суми над 15 000 евро.
За чуждестранните купувачи без открита сметка или предварително съгласуван международен банков превод нотариалното оформяне е невъзможно да бъде осъществено. По-долу представяме подробен анализ как е устроен банковият комплаънс (проверката за съответствие с нормативните изисквания), какви документи са необходими и как безопасно да се разплатите с продавача.
Да, българското законодателство позволява заплащането по сделката да се извърши с директен банков превод от лична сметка на купувача в чужбина (например от банки в Европейския съюз, Израел, Великобритания, Казахстан и други) към банковата сметка на продавача в България или към доверителна сметка.
На практика обаче купувачите се сблъскват с два съществени нюанса:
Забавяне заради валутен и банков контрол: Банката на продавача в България ще блокира постъпилите средства дотогава, докато получателят и изпращачът не предоставят правно основание (Предварителен договор за покупко-продажба, декларации за произход на капитала).
Точен график в деня на сделката: В момента на подписване на Нотариалния акт нотариусът изисква платежно нареждане с официално банково потвърждение за реално постъпване на средствата. Ако преводът е международен и пътува няколко работни банкови дни, финализирането на сделката се отлага.
Препоръка на юристите от «Вотчина»: За пълна предвидимост на сделката е най-оптимално предварително да откриете разплащателна сметка за нерезидент в българска банка или да използвате доверителна клиентска сметка на адвокат / нотариус.
Процесът по откриване на банкови сметки за нерезиденти е засилен съгласно общоевропейските директиви срещу изпирането на пари AML (Anti-Money Laundering — мерки срещу изпирането на пари). Банките не откриват сметки на нерезиденти «за 15 минути»: задължително се извършва предварителна правна проверка на профила на клиента.
Етапи на откриване:
Подаване на въпросник за комплаънс проверка (Due Diligence — комплексна правна и финансова проверка):
Предоставя се задграничен паспорт, документ за адресна регистрация в страната на гражданство/пребиваване, данъчен идентификационен номер. Заплаща се невъзстановима банкова такса за разглеждане на документите на чуждестранно физическо лице (в зависимост от конкретната банка — от 100 до 250 евро).
Срок за извършване на проверката:
Стандартната проверка от службата за сигурност на банката отнема между 5 и 15 работни дни. Практическа ремарка: в отделни проверени партньорски банки, при грамотно окомплектовано досие, сметка на физическо лице все още може да бъде открита в рамките на един и същи ден.
Откриване на сметка и активиране на онлайн банкиране:
След получаване на одобрение от отдела по комплаънс се генерира международен номер на банкова сметка (IBAN — International Bank Account Number). Купувачът внася изисквания минимален неснижаем остатък и получава пълен достъп за управление на средствата.
Може ли да се открие сметка дистанционно чрез пълномощно?
Повечето водещи банки в България изискват лично присъствие на титуляря поне за етапа на полагане на подпис върху спесимените и финалните банкови карти. Въпреки това отделни финансови институции допускат откриване на сметка чрез упълномощен адвокат въз основа на изрично нотариално пълномощно с апостил и специализиран, разширен банков текст.
При суми на преводите над 15 000 евро приемащата българска банка задължително изисква пакет от официални документи, удостоверяващи законността на натрупания капитал.
Какво се приема като надлежно доказателство:
Договор за продажба на недвижим имот или бизнес дял в страната по местоживеене за последните 1–3 години.
Удостоверения за доходи / годишни данъчни декларации (формуляри за платен данък върху доходите на физически лица, официални извлечения за платени данъци от упражняване на свободна професия или индивидуална търговска дейност).
Решения за разпределяне на дивиденти и актуални извлечения от търговския регистър (за собственици на дружества).
Нотариално заверени договори за дарение или удостоверения за право на наследство.
Извлечения от инвестиционни и брокерски сметки, доказващи реализирана и фиксирана капиталова печалба.
Всички документи, съставени на чужд език, трябва да бъдат придружени с официален лицензиран превод на български език, извършен от заклет преводач.
Поземлени имоти и къщи (Правна ремарка):
Гражданите на държави-членки на Европейския съюз (ЕС) притежават безусловното законно право да придобиват поземлени имоти, дворове и къщи със земя директно на свое име като физически лица. Купувачите от държави извън Европейския съюз по традиционен ред регистрират за тази цел българско търговско дружество — ЕООД (Еднолично дружество с ограничена отговорност). В момента в българския парламент се подготвят законодателни промени, имащи за цел да разрешат на чуждестранни граждани от трети страни (извън ЕС) да придобиват пряко в лична собственост поземления имот, разположен непосредствено под тяхната жилищна сграда (земята под застрояването).
Проверяваме тежестите на имота, подготвяме комплаънс досие и осигуряваме сигурни разплащания през доверителна адвокатска сметка.
4. Схема за безопасно разплащане: Доверителни сметки
За да се елиминират рисковете както за купувача (превел парите — а продавачът отказва да подпише нотариалния акт), така и за продавача (подписал акта — а парите не са постъпили), в България се прилагат механизми за защитени разплащания:
Доверителна адвокатска сметка (Масова практика по Черноморието):
Най-търсеният, оперативен и финансово изгоден инструмент. Адвокатската сметка струва на страните значително по-малко в сравнение с нотариалната тарифа. Купувачът депонира средствата по клиентската сметка на адвоката, а изплащането към продавача се нарежда строго след като адвокатът удостовери вписването на Нотариалния акт в Агенция по вписванията и пълната липса на нововъзникнали тежести или възбрани.
Доверителна сметка на нотариус (специална сметка на нотариус):
Купувачът превежда стойността на сделката по специална сметка на нотариуса преди подписването на акта. Нотариусът вписва сделката и нарежда средствата към продавача. Механизмът е надежден, но дължимото възнаграждение за използване на нотариална сметка е строго регламентирано по държавната нотариална тарифа и оскъпява разходите по сделката.
Банкова ескроу сметка (Escrow — специална блокирана банкова сметка):
Използва се изключително рядко. Откриването на класически банков ескроу изисква сключване на сложно тристранно споразумение (между купувача, продавача и банката), продължителни съгласувания с правните отдели на банката и задължително едновременно присъствие на продавача и купувача в банковия клон, което логистично и времево е изключително трудно за синхронизиране в деня на нотариалното изповядване.
[ ] Подписан Предварителен договор за покупко-продажба с точни идентификационни данни на страните и параметрите на имота.
[ ] Банковата сметка е открита и проверена относно лимитите за входящи и изходящи финансови операции.
[ ] Подготвени и преведени са съпътстващите документи за доказване произхода на капитала (Source of Funds).
[ ] Попълнена е декларация по чл. 4, ал. 7 и чл. 6, ал. 5 от ЗМИП (Закон за мерките срещу изпирането на пари).
[ ] Взети са под внимание банковите такси и комисиони за превалутиране и междубанкови преводи през системите SWIFT (Society for Worldwide Interbank Financial Telecommunication) или SEPA (Single Euro Payments Area — Единна зона за плащания в евро).
Консултация от специалистите на «Вотчина»:
Нашите юристи съдействат през целия процес на откриване на банкови сметки, подготвят цялостния комплаънс пакет за българските банки и организират максимално защитени разплащания чрез адвокатски и нотариални доверителни сметки. Подайте заявка на нашия уебсайт
votchina.euза детайлен предварителен финансов одит на предстоящата ви сделка.
Официално съдействие при сделки, нотариално изповядване и инвестиционен консалтинг във Варна и по цялото Черноморие.
