Виталий Иванович Пепеляшков
Управител на VOTCHINA · юрист по образование, 6 години практика в правоохранителни органи · над 2 600 проверени имота
Проверка на сделки · 6 мин четене · Проверено спрямо ЗЗД, ДОПК, СК, ЗН, ЗУТ и ЗУЕС – октомври 2026
Накратко: нотариусът удостоверява сделката, но не е ваш адвокат. Преди да платите депозит, проверете 5 неща: собственика, тежестите, задълженията на продавача, документите на сградата и договора. Първата проверка – собственост и тежести – правим безплатно до 1 работен ден.
Най-много пари купувачите губят не при нотариуса, а седмици по-рано – когато платят депозит по устна уговорка или по договор, който никой не е проверил. Над 2 600 проверени имота ни научиха, че почти всеки проблем се вижда в документите още преди първото плащане. Ето какво проверяваме и в какъв ред.
Безплатна експресна проверка на имота
Изпратете ни линк към обявата или кадастралния номер. До 1 работен ден ще ви кажем кой е собственикът и има ли ипотеки, възбрани или съдебни спорове.
Изпратете имота в WhatsApp| Стъпка | Какво проверяваме | Къде |
|---|---|---|
| 1. Собственост | Кой е собственикът по нотариален акт и от кога; има ли съпруг или наследници, които трябва да участват в сделката | Имотен регистър, нотариален акт, семейно положение към датата на придобиване, удостоверение за наследници |
| 2. Тежести | Ипотеки, възбрани, искови молби, вписани договори | Имотен регистър – справка за целия период на собствеността |
| 3. Задължения на продавача | Публични задължения към държавата и общината | Декларация по чл. 264, ал. 1 ДОПК; нотариусът проверява електронно в НАП |
| 4. Сградата | Строителни книжа и етап: Акт 14, Акт 15, Акт 16; разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация според категорията на строежа | Общината, ДНСК, документите на строителя |
| 5. Договорът | Цена в евро без индексация, срокове, неустойки, условия за връщане на депозита | Предварителният договор (чл. 19 ЗЗД) и договорът за депозит |
Ако имотът е купен по време на брак, той обикновено е съпружеска имуществена общност и без подписа на съпруга сделката може да бъде оспорена. Затова проверяваме семейното положение на продавача към датата на придобиване и регистъра на имуществените отношения на съпрузите. При наследство проверяваме удостоверението за наследници и дали всички наследници участват в продажбата.
Справката от Имотния регистър показва ипотеки, възбрани от съдебен или публичен изпълнител и вписани искови молби. Проверяваме целия период на собствеността, а не само последните години. При ново строителство често има ипотека на строителя към банка – тогава преди депозита искаме писмо от банката, че ипотеката за вашия апартамент ще бъде заличена.
Продавачът декларира пред нотариуса дали има публични задължения (чл. 264, ал. 1 ДОПК), а нотариусът ги проверява електронно в НАП. Ако има задължения, те трябва да бъдат уредени, обикновено от цената, преди или при сделката. Добре е да знаете това преди депозита, а не в кабинета на нотариуса.
Акт 14 означава завършен груб строеж, Акт 15 – завършена сграда, предадена за приемане, а Акт 16 (или удостоверение за въвеждане в експлоатация за по-ниските категории строежи) – че сградата може да се ползва. Преди Акт 16 токът често е строителен, а партидите не могат да се прехвърлят. Затова в договора записваме ясен срок за Акт 16 и последствия при забава.
Предварителният договор трябва да съдържа съществените условия на окончателния договор (чл. 19, ал. 1 ЗЗД): точния имот, цената и начина на плащане. Препоръчваме цена в евро без клаузи за индексация, неустойка за забава и ясни условия за депозита. Ако продавачът не изпълни договора, купувачът може да поиска депозита в двоен размер (чл. 93, ал. 2 ЗЗД) – при условие че това е записано като задатък.
Какви документи да поискате от продавача
| Вид имот | Документи |
|---|---|
| Вторичен пазар | Нотариален акт; скица или схема от кадастъра; данъчна оценка; при брак – данни за съпруга; при наследство – удостоверение за наследници |
| Ново строителство | Нотариален акт за правото на строеж; разрешение за строеж; Акт 14, 15 или 16 според етапа; писмо от банката, ако има ипотека |
| Имот в комплекс | Всичко за вида имот плюс договора за управление и размера на таксата поддръжка; проверете дали управителят е вписан в регистъра на професионалните управители (ЕИСЕС към МРРБ) |
Списъкът е ориентировъчен – за конкретния имот уточняваме при проверката.
Важно: не плащайте депозит, преди да видите справка за тежестите и да подпишете писмен договор с условия за връщане.
Продавате имот? Проверете документите си, преди да го обявите – чистият имот се продава по-бързо и без отстъпки в последния момент. Безплатна оценка на имота
Преди депозит – проверете за 1 минута
Ако на някой въпрос отговорът е „не“ – изпратете ни имота, ще проверим безплатно.
Изпратете имота в WhatsAppБезплатна ли е проверката?
Експресната проверка е безплатна: собственост и тежести по линк или кадастрален номер, отговор до 1 работен ден. Пълната проверка на документите и договора е по запитване.
Нотариусът не проверява ли всичко?
Нотариусът проверява собствеността, самоличността и задълженията на продавача в деня на сделката. Той е безпристрастен и не следи дали предварителният договор и депозитът ви пазят – това трябва да се провери по-рано.
Проверявате ли имот, намерен в друга агенция или директно от собственик?
Да. Изпратете линк или кадастрален номер – проверката е същата.
Мога ли да купя от разстояние?
Да – с онлайн видео оглед на живо и нотариално пълномощно. Проверката на документите се прави преди всяко плащане.
Какво става, ако проверката покаже проблем?
Казваме ви какъв е рискът и дали може да се отстрани преди сделката – например с писмо от банката, подпис на съпруга или ново условие в договора.
Харесахте имот? Проверете го, преди да платите
Изпратете линк или кадастрален номер, обадете се или изпратете документите по имейл.
WhatsApp+359 876 111 535Документи на office@votchina.euИзточници: Закон за задълженията и договорите (чл. 19, чл. 93); Данъчно-осигурителен процесуален кодекс (чл. 264); Семеен кодекс; Закон за наследството; Закон за устройство на територията; Закон за управление на етажната собственост и Наредба № РД-02-20-1 от 2026 г. за ЕИСЕС. Текстовете на законите – на lex.bg. Статията е обща информация и не замества правна консултация по конкретен случай.
