Покупка на имот в България стъпка по стъпка 2026

Виталий Иванович Пепеляшков

Управител на VOTCHINA · юрист по образование, 6 години практика в правоохранителни органи · над 2 600 проверени имота

Правна сигурност · 7 мин четене · Проверено спрямо ЗЗД, ЗННД, ДОПК, ЗМДТ, ЗОПБ, ЗМИП и Закона за регистър БУЛСТАТ – октомври 2026

Накратко: покупката на имот в България минава през 7 етапа – от стоп-депозита до декларацията в общината. Сделка със собствени средства обикновено отнема от 3 до 6 седмици, с ипотечен кредит – повече, според сроковете на банката. Най-важното се случва преди първото плащане: проверката на имота.

Тук описваме пълния път на сделката – какво се случва на всеки етап, колко време отнема и на какво да внимавате. Какво поема агенцията във всеки от тях, вижте в Правна подкрепа при покупка на имот.

Не сте сигурни на кой етап сте?

Изпратете ни имота – ще ви кажем какво е направено, какво липсва и какво следва.

Пишете ни в WhatsApp

7-те етапа на сделката

Етап	Какво се случва	Ориентировъчен срок
1. Избор и стоп-депозит	Споразумение за депозит с офертна цена. Ако продавачът приеме, имотът се спира от продажба и цената се фиксира.	1–3 дни
2. Проверка на имота	Справка в Имотния регистър, собственост, тежести, наследници, семейно положение, документи на сградата (протоколът в 5 стъпки). Ако работите със собствен адвокат, той обикновено изисква и справка за образувани изпълнителни дела срещу продавача.	Първа проверка – до 1 работен ден
3. Кредит (ако купувате с кредит)	Одобрение от банката, оценка от лицензиран оценител, застраховка. На практика банките изискват и удостоверение по чл. 87 ДОПК, че продавачът няма задължения към НАП – подготвяме го навреме (кредитен консултант).	Според банката
4. Предварителен договор	Договор по чл. 19 ЗЗД: цена, срокове, неустойки, кой какви документи осигурява. Плаща се капаро – от 10% от цената.	В срока по споразумението за депозит
5. Плащания	Плащания от 5 112,92 евро (10 000 лв.) нагоре – само по банков път. Купувачът декларира произхода на средствата.	Според договора
6. Нотариален акт	Подписване при нотариуса и вписване в Службата по вписванията. Нотариусът проверява електронно задълженията на продавача към НАП. При кредит банката превежда остатъка след вписване на ипотеката.	Обикновено няколко работни дни при кредит
7. След сделката	Декларация по чл. 14 ЗМДТ в общината, прехвърляне на партидите, регистрация в БУЛСТАТ за чужденец без ЕГН или ЛНЧ.	Декларация – 2 месеца; БУЛСТАТ – 7 дни

Етап 1. Стоп-депозит: как работи

Продавачът приема офертата – имотът се спира от продажба, цената се фиксира, а депозитът се приспада при следващото плащане или от комисионната.
Продавачът прави насрещна оферта – решавате дали да приемете новите условия или да получите депозита си обратно изцяло.
Депозитът не се връща само ако откажете след пълно съгласие по цената и условията на сделката.

Колко е стоп-депозитът

Имот	Обичаен размер
Стандартен имот	от 1 000 евро
По-скъп имот	от 2 000 до 5 000 евро

Размерът не винаги зависи от нас: при сделки с агенция-партньор или когато продавачът поставя твърдо условие, сумата се определя от тях.

Важно: не плащайте депозит или капаро директно на продавача по устна уговорка. Всяко плащане – само по писмен договор и след проверка на имота.

Колко време отнема сделката

Ориентировъчни срокове

Ситуация	Срок от депозита до нотариуса
Собствени средства, документите са готови	3–6 седмици
Ипотечен кредит	Повече – според одобрението и оценката на банката
Купувате от чужбина с пълномощно	Добавете време за пълномощното – консулство или апостил и превод
Наследство или продавач фирма	Добавете време за допълнителните документи

Сроковете са ориентировъчни и зависят от продавача, банката и нотариуса.

3 неща, които бавят или оскъпяват сделката

Капаро без проверка. Ипотека, възбрана или още един собственик се откриват след плащането.
Изтекли или липсващи документи. Удостоверението за данъчна оценка важи до 30 юни или до 31 декември, а при кредит банката чака и удостоверението по чл. 87 ДОПК – сделката се отлага, а банковото одобрение може да изтече.
Пълномощно от чужбина без апостил или превод. Нотариусът не го приема и сделката се пренасрочва.

Какви документи трябват на всеки етап? Какви документи са нужни при покупка на имот

Задължително за четене

На кой етап сте? Проверете за 1 минута

Имотът е проверен в Имотния регистър, преди да платите.
Имате писмено споразумение за депозита.
В предварителния договор има срокове и последствия за капарото.
Ако купувате с кредит – има кредитна клауза.
Знаете кой подава декларацията в общината и партидите след сделката.

Ако на някой въпрос отговорът е „не“ – пишете ни, преди да платите.

Пишете ни в WhatsApp

Как VOTCHINA ви води през сделката

Проверка преди всяко плащане – справка в Имотния регистър, анализ и писмени препоръки.
Договори с ясни клаузи – депозит, капаро, срокове, кредит.
Един брокер от огледа до партидите – знаете кого да питате.
Сделка от разстояние – с пълномощно и видео оглед на живо.
Без доплащане – правната подкрепа е включена в комисионната за купувачите чрез VOTCHINA.

Още важни теми

Купувате имот в България?

Пишете, обадете се или ни изпратете имота – ще започнем с проверката.

WhatsApp +359 876 111 535 Имейл до office@votchina.eu

Източници: Закон за задълженията и договорите (чл. 19, чл. 93); Закон за нотариусите и нотариалната дейност; Данъчно-осигурителен процесуален кодекс (чл. 87, чл. 264); Закон за местните данъци и такси (чл. 14); Закон за ограничаване на плащанията в брой; Закон за мерките срещу изпирането на пари (чл. 66); Закон за регистър БУЛСТАТ. Текстовете на законите – на lex.bg. Статията е обща информация, сроковете са ориентировъчни и не замества правна консултация по конкретен случай.