Управител на VOTCHINA · юрист по образование, 6 години практика в правоохранителни органи · над 2 600 проверени имота
Правна сигурност · 10 минути четене · Проверено спрямо Наредба № 7/2003, Закона за собствеността, ЗУЕС и ЗУТ · актуално към ноември 2026
Накратко
Квадратурата на апартамент в България в нотариалния акт обикновено е обща площ: застроената площ на жилището (със стените и балкона) плюс идеалните части от общите части на сградата. Площта, която можете да измерите с ролетка по пода, в нашите примери от практиката е с 20–35 % по-малка. В апарт-хотели само общите части могат да са близо една четвърт от купените метри.
Разглеждате имот и не сте сигурни колко метра реално купувате? Изпратете ни обявата — ще ви кажем каква е обща, застроена и светла площ и колко са общите части.
Проверете площта в WhatsAppСъдържание
Купувачите от Германия, Украйна, Русия или Великобритания идват с навика от своята страна: 40 квадратни метра означават 40 метра пол, които могат да се измерят. На огледа в България виждат по-малко и се питат къде са останалите метри. Никой не ги е излъгал — в България площта просто се смята по друг начин: по външния контур на жилището, заедно със стените и балкона, и с добавен дял от общите части на сградата.
| Страна | Какво означава „площ на апартамента“ |
|---|---|
| Германия | Wohnfläche — подът вътре в стените; балкон и тераса обикновено се броят с 1/4 (до 1/2) |
| Русия, Украйна | „Обща площ“ — сборът на всички помещения вътре в стените, без балкона; „жилищна“ — само стаите |
| Испания | Три цифри, както у нас: полезна, застроена и застроена с дял от общите части |
| България | В акта — застроена площ (със стените и балкона) плюс идеални части от общите части; балконът се брои изцяло |
Схема от презентацията на VOTCHINA за купувачи: как се „сглобява“ площта от акта.
| Термин | Какво включва | Къде го виждате |
|---|---|---|
| Обща площ | застроената площ + идеални части от общите части (стълби, коридори, фоайе) | нотариален акт, обяви |
| Застроена / „чиста“ площ | жилището по външния контур — със стените и балкона | акт, схема от кадастъра |
| Светла (полезна) площ | подът вътре в стените: стаи, кухня, баня, коридор | архитектурен план; рядко в обяви |
| Жилищна площ | по закон — само жилищните стаи, без кухня, баня и коридор | проекти, технически паспорт |
На пазара „чиста площ“ често наричат застроената — затова, когато брокер ви каже „чиста“, попитайте: „със стените ли е?“. Площта, която можете да измерите с ролетка, е светлата.
По наша оценка от практиката стените отнемат около 10–15 % от застроената площ — при двустаен апартамент това е колкото една баня.
До 1991 г. балкони, лоджии и тераси се броят с 1/4 от площта си, след това — изцяло. Затова стар панелен апартамент и ново жилище с една и съща цифра в акта са различни апартаменти: в новото част от метрите е балкон, който се продава на средната цена на квадратния метър. В Германия балконът обикновено се брои с 1/4, в Испания покритата тераса — с 1/2.
Законът (чл. 38 от Закона за собствеността) казва, че общите части на сградата — стълбища, коридори, покрив, фундамент, щрангове — са обща собственост на всички собственици. С всяко жилище купувате дял от тях. Това ви дава законен достъп до дома ви: никой не може да ви каже, че минавате „не оттам“. Но тези метри не са ваши стаи — по тях само минавате.
| Пример от практиката | Обща площ | Застроена | Общи части |
|---|---|---|---|
| Апартамент в курортен комплекс, Южно Черноморие | 112,09 м² | 99,31 м² | 12,78 м² — около 11 % |
| Студио в апарт-комплекс, Южно Черноморие | 43,53 м² | 33,52 м² | 10,01 м² — 23 % |
Във второто студио почти една четвърт от купените метри са фоайе, коридори и инфраструктура. В акта това е записано като „0,073 % идеални части“ — процент от цялата огромна сграда. Без превод в квадратни метри купувачът не разбира колко плаща за тях.
Важно: „7 % общи части“ не означава 7 ваши квадратни метра. Притежавате 7 % от всяка обща част — от фундамента до покрива. Да купите жилище без тях или „свои“ метри от коридора не може.
В обикновената етажна собственост ЗУЕС разпределя разходите за управление и поддържане поравно според броя на собствениците и обитателите (чл. 51), а разходите за ремонт — според идеалните части (чл. 48). В курортните комплекси таксата обикновено се определя от договора с управляващата фирма — често като евро на квадратен метър годишно, сметнати върху общата площ, заедно с общите части.
Пример: такса около 60 € на м² годишно (по публични обяви, апарт-комплекс на юг, 2026)
Годишният данък сгради се изчислява от данъчната оценка. По позиция на НАП идеалните части от общите части не се добавят към площта на жилището — стойността им вече е в базисната данъчна стойност. Затова данъкът и таксата поддръжка могат да се смятат от различни площи.
Това е първият въпрос на чуждестранния купувач — и той е отделен от квадратурата. В нотариалния акт ще видите един от трите варианта:
| Запис в акта | Какво означава |
|---|---|
| Самостоятелен поземлен имот | собствен двор — обикновено при къща |
| Идеални части от поземления имот | ставате съсобственик на земята под сградата |
| Идеални части от правото на строеж | земята не е ваша — имате право сградата да стои върху нея (чл. 63–67 ЗС); честа схема в комплексите |
Гражданите извън ЕС по Конституцията не могат да придобиват земя, затова за тях покупка на апартамент с право на строеж е нормална. Земя — само чрез българска фирма.
Пример от нашата практика: къща с ЗП 72,2 м², РЗП 179,6 м² по документи и 320 м² по всички нива. И трите цифри са законни, но отговарят на различни въпроси. В нашите обяви показваме и трите, за да няма „изненади“ при банката и нотариуса.
„Къща“ в обявата не винаги е отделна сграда в документите. Преди оферта вижте как е описана в акта:
| Вид | Как се смята площта | Земята |
|---|---|---|
| Отделна къща | ЗП, РЗП и площ по всички нива | собствен поземлен имот |
| Таунхаус (стена до стена) | често е самостоятелен обект в сграда — като апартамент, с идеални части от общите части; общата стена със съседа се брои наполовина | идеални части от земята или обособен двор — според акта |
| Къща в затворен комплекс | своя ЗП и РЗП, като отделна къща | идеални части от общия терен на комплекса (алеи, басейн, охрана), понякога и собствен двор; такса поддръжка по договор |
Ако таунхаусът или къщата в комплекс по документи е обект в сграда, за нея важи всичко казано за апартаментите: процент общи части, такса поддръжка и право на строеж.
Мазето и таванското помещение са принадлежност към апартамента: в акта са отделен ред със своя площ, но без собствен идентификатор, и не могат да се продадат отделно от жилището. Попитайте дали площта им е включена в цифрата от обявата.
Паркомястото в подземен гараж обикновено не е самостоятелен обект: купувате идеални части от гаража и договорено ползване на конкретно място. Правилата зависят от проекта на сградата — на тази тема ще посветим отделна статия.
В архитектурния проект на всяка сграда в етажна собственост има таблица за площообразуване: за всяко жилище — застроена площ, процент общи части, процент от правото на строеж, мазета и складове. Поискайте я преди предварителния договор, особено ако купувате преди Акт 14: по време на строителството проектът може да бъде изменен по реда на ЗУТ (чл. 154), и площите да се променят.
В предварителния договор трябва ясно да е записано: застроена площ, процент и квадратни метри общи части, дял от правото на строеж или от земята, мазе или склад, и какво става, ако крайната площ се различи от договорената.
Нотариалният акт, схемата от кадастъра и обявата често показват различни числа: актът — обща площ, схемата — площта на самостоятелния обект, обявата — каквото е решил продавачът. Малка разлика е нормална. Голяма разлика — например етаж или помещение, които ги няма в документите — е сигнал за проверка преди депозит: проверка на имот преди депозит.
Невярно „Площта в акта е подът на жилището.“
В акта е общата площ — със стените, балкона и дял от общите части.
Невярно „Идеалните части от земята са моят двор.“
Те са дял в цялата земя, а не обособено място. Свой двор има само при самостоятелен поземлен имот.
Наполовина „РЗП е цялата площ на къщата.“
РЗП са надземните етажи с терасите. Сутерен, гараж и подпокривно пространство могат да са извън нея.
Зависи „Таксата поддръжка се плаща по закон на квадратен метър.“
В етажната собственост — по брой собственици и обитатели. В комплексите — по договора с управляващата фирма. Вижте от коя площ се смята.
В обявите си посочваме общата площ по акта и — когато имаме данни — чистата площ и идеалните части от общите части. При къщи показваме отделно ЗП, РЗП и площта по всички нива. Преди оглед ви казваме от коя площ се смята таксата поддръжка. На новата страница на всеки имот виждате и пълния разчет на разходите „до ключ“.
Задължително за четене
Проверете за 1 минута
Застроената площ на жилището — със стените и балкона — плюс идеалните части от общите части на сградата. Това е цифрата в нотариалния акт и в повечето обяви.
Защото в акта са включени стените, балконът и дял от коридорите и стълбите. Подът, който измервате с ролетка, в нашите примери е с 20–35 % по-малко от общата площ.
Вашият дял в стълбите, коридорите, покрива и фундамента на сградата. Те ви дават законен достъп до жилището, но не са ваши отделни метри.
В етажната собственост по ЗУЕС разходите за управление се разпределят по брой собственици и обитатели. В комплексите — по договора с управляващата фирма, често на квадратен метър от общата площ. Проверете договора преди оферта.
ЗП е основата на първия надземен етаж. РЗП е сборът от всички етажи, заедно с терасите и жилищната мансарда.
Зависи от акта: идеални части от поземления имот — да, ставате съсобственик; идеални части от правото на строеж — не, земята остава на друг собственик.
Не искате да плащате за „празни“ метри?
Изпратете ни обявата или нотариалния акт — ще преведем площта в разбираеми цифри и ще ви кажем какво да попитате продавача.
WhatsApp +359 876 111 535Viber и Telegram — на същия номер · office@votchina.eu
Източници: Наредба № 7 от 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони (чл. 9–10); Закон за собствеността (чл. 38, 63–67); Закон за управление на етажната собственост (чл. 48, 51); Закон за устройство на територията (чл. 154); позиция на НАП относно площта на обекти в етажна собственост по ЗМДТ; публични обяви за продажба (такса поддръжка), ноември 2026.
Статията е с информационна цел и не замества правна консултация. Примерите са от практиката на VOTCHINA, без данни за конкретни имоти и собственици.
