Много хора се замислят за закупуване на недвижими имоти, но не знаят откъде да започнат процедурата за придобиване и какви права и задължения имат при тази сделка. Какъв е процесът на придобиване? Списък на необходимите документи? Какви са разходите за купувача преди и след покупката?
В тази статия ще предоставим изчерпателен списък от разпоредби, които трябва да се имат предвид при закупуване на недвижими имоти.
 
1. Документ, потвърждаващ собствеността върху недвижим имот - последното доказателство за собственост върху имота, което легитимира продавача, както и предишни нотариални актове.
Най-често срещаните актове за собственост са:
• нотариален акт, вписан в Агенцията по регистрация - нотариален акт за покупко-продажба, нотариален акт за дарение, нотариален акт за замяна, и др .;
• акт за прехвърляне на правото на собственост, със запис на неговата регистрация;
• договор за продажба, сключен в съответствие с Държавната наредба за недвижими имоти;
• договор за продажба, сключен в съответствие със Закона за общинската собственост и Закона за държавна собственост върху държавни или общински недвижими имоти. Договорите, сключени след 01.06.1996 г., трябва да бъдат регистрирани в Агенцията по вписваният.
2. Удостоверение за данъчна оценка на недвижим имот - издава се от данъчната служба по местонахождението на недвижимия имот. Адресът на недвижимия имот в данъчната оценка трябва да бъде идентичен с адреса, посочен в документа за собственост. В противен случай съответната областна служба издава удостоверение за идентичност на адресите. Всички съсобственици на имота трябва да бъдат посочени в данъчната оценка. Съсобствениците не трябва да имат дългове върху недвижими имоти (трябва да се изплати данък недвижими имот и данък върху битовите отпадъци) и това трябва да бъде посочено в удостоверението за оценка на данъка върху имуществото.
3. Удостоверение за семейно състояние на продавача (продавачи), което посочва какво е семейното състояние на собственика (съсобствениците) към момента на придобиване на собствеността върху имота. Сертификатът се издава от регионалната служба ЕСГРАОН (единна система за гражданска регистрация и административни услуги за населението) по мястото на адресна регистрация.
4. Свидетелство за брак, ако продавачът е женен.
5. В случаите, когато недвижими имоти са закупени преди брака, това не е СПИ (съвместно придобито имущество), но ако съпругът е регистриран на този адрес, е необходимо да се попълни декларация по смисъла на чл. 26 от СК (Семеен кодекс) относно съгласието за продажбата. Същото се отнася и за недвижими имоти, наследени, дарени и др., Които не са СПИ.
6. Ако е посочено вешно право на собственост за използване на недвижим имот, за да извърши продажба, потребителят трябва да се откаже от предоставеното му вещно право на собственост - това може да стане чрез попълване на декларация за отказ от правото на ползване. Попълва се в присъствието на нотариуса и се регистрира. В случай на смърт на собственика се представя извлечение от смъртния акт.
7. Ако е имало делба на имущество - представя се съответния документ (споразумение за доброволна делба, съдебно решение), регистриран по предвидения начин в Агенцията по вписванията.Техническият план на недвижимия имот, когато става въпрос за прехвърляне на собственост върху земя (парцел, двор или част от двора, върху който е построен имотът / апартамента). Планът се издава от областната техническа служба по местоположението на имота и остава в сила до появата на нови обстоятелства.
9. Когато имуществото се наследи, е необходимо да се представят Удостоверение за наследство, Удостоверение за смърт на наследодателя, завещание.
10. В случаите, когато продавачът е разведен, трябва да се представи съдебна заповед за разваляне на брака.
11. В конкретни случаи се изискват различни документи, чрез които би било възможно да се проследи историята на недвижимите имоти и да се докажат правата на собственост.
12. Удостоверение за тежест на недвижим имот - издава се от Агенцията по вписванията, са приложени всички документи, потвърждаващи правото на собственост - от първия нотариален акт до последния, в случай на наследство - Удостоверение за наследство. Ако земя или идеално парче земя е в непосредствена близост до имота, се прилага и кадастрален план на парцела.
13. В случаите, когато продавачът не може да присъства лично по време на сделката, той има законното право да упълномощи трето лице да представлява неговите интереси посредством пълномощно. Пълномощното трябва да описва конкретно правата, които упълномощителят предоставя на упълномощеното лице. Пълномощното трябва да бъде заверено от нотариус - подписът и съдържанието на документа подлежат на удостоверяване. Към пълномощното се прилага нотариално заверена декларация по чл. 25, ал. 8 от ЗННД (Закон за нотариусите и нотариалната дейност) и декларацията по чл. 264, параграф 1 от ДОПК (данъчен и осигурителен процесуален кодекс) както и декларация по чл. 66, ал. 2 от ЗМИП.
14. Лична карта, други документи, идентифициращи купувача и продавача (лична карта, проверка на текущото състояние, в случаите, когато страната по сделката е юридическо лице - решение на съответния компетентен орган).
15. Когато се закупи нова сграда, строителят/ инвеститорът предоставя съответните документи: разрешение за строеж, архитектурен план и площообразуването, разрешение за въвеждане в експлоатация - акт, образец 16 и/или други предходни актове.
16. Други документи в зависимост от специфичните специфики на сделката. Предвид разнообразието от възможни варианти, препоръчва се вашият адвокат да провери внимателно документите на двете страни по сделката.
 
Да разгледами няколко конкретни обекта за закупуване:
 
НЕОБХОДИМИ ДОКУМЕНТИ ЗА ПРОДАЖБА НА СГРАДА И ЗЕМЯ
  1. Документ за собственост - нотариален акт
  2. Скица на мястото - (Ако има разлика в описанието на земята по нотариалния акт за собственост и по скица, е необходимо на скицата да има и забележка за идентичност на имота)
  3. Архитектурни проекти - (одобрени, нови стари, включително и преработки)
  4. Разрешение за строеж /позволителен билет/
  5. Удостоверение за въвеждане в експлоатация или Удостоверение за търпимост
  6. Удостоверения за наследници - (В случай, че притежавате къщата с мястото по наследство. Трябва да са издадени или заверени в последните 6 месеца. За всеки починал трябва да има отделно удостоверение за наследници, в което трябва да е посочена точната дата на смъртта, семейното му положение към датата на смъртта, както и кои са наследниците му. На хората починали неженени, се посочва освен това, че са починали без деца, защото човек може да не е женен, но да има деца. Издава се от служба „Есграон” на общината по последното местоживеене на починалия. Удостоверенията за наследници трябва да са издадени по данни от личен регистрационен картон на починалото лице и по регистрите за населението, а не по данни от молба- декларация на поръчалия удостоверението)
  7. Удостоверение за граждански брак на наследодателите/собствениците/продавачите
  8. Удостоверение за семейно положение на всички продавачи - (Издава се от служба ЕСГРАОН на общината по местоживеене. Ако продавачът е разведен или вдовец, на удостоверението за семейно положение трябва изрично да е отбелязано какво е било семейното положение на продавача към датата на придобиване на имота, тъй като ако към тази дата семейното положение на продавача е било “омъжена” или „женен”, имотът е съпружеска имуществена общност)
  9. Декларация от Семейния кодекс - (Ако някой от продавачите или неговия съпруг/съпруга са адресно регистрирани на адреса на имота, който се продава. Ако никой не е адресно регистриран на адреса на имота, който се продава,  трябва да се представят копия от личните карти на съпрузите на продавачите). 
  10. Удостоверение за данъчна оценка - (актуално за къща, гараж, земя. В повечето от случаите важат за полугодие. Трябва да има изрично отбелязване, че всички собственици нямат задължения)
  11. Проверки за завещания на починалите лица - издават се от Служба по вписванията
СЪВЕТ ЗА КУПУВАЧА!
За пълна проверка на имота:
  • Копия на всички предходни документи до първи собственик - нотариални актове, удостоверения за наследници, делби.
  • Удостоверение от отдел "Общински имоти" за липса на държавна и общинска собственост, както и за липса на реституционни претенции.
  • Проверка в техническата служба на общината за регулационния статут и законност на постройката.
  • Удостоверение от главния архитект на общината за съответствие на сградата с одобрените архитектурни проекти.
 
НЕОБХОДИМИ ДОКУМЕНТИ ЗА ПРОДАЖБА/ИПОТЕКА НА АПАРТАМЕНТ
  1. Документ за собственост на продавачите - може да бъде нотариален акт, договор за покупка от община, договор за доброволна делба и други. В този документ апартаментът трябва да бъде подробно описан, включително площ и съседи.
  2. Актуална схема на самостоятелен обект и скица на мястото(в случай, че собствениците притежават земя или идеална част от поземления имот. Ако има разлика в описанието на земята по нотариалния акт за собственост и по скица, е необходимо на скицата да има и забележка за идентичност на имота)
  3. Удостоверение за актуален административен адрес - (само при различие в описанието на адреса в документа за собственост и текущия адрес.)
  4. Удостоверение за семейно положение на всички продавачи - (Издава се от служба ЕСГРАОН на общината по местоживеене. Ако продавачът е разведен или вдовец, на удостоверението за семейно положение трябва изрично да е отбелязано какво е било семейното положение на продавача към датата на придобиване на имота, тъй като ако към тази дата семейното положение на продавача е било “омъжена” или „женен”, имотът е съпружеска имуществена общност)
  5. Удостоверение за граждански брак на продавачите - (при наличие на съпружески отношения).
  6. Декларация от Семейния кодекс - (Ако някой от продавачите е придобил имота, докато е бил несемеен, а понастоящем е семеен, и един от двамата съпрузи е адресно регистриран на адреса на имота, който се продава. Ако никой не е адресно регистриран на адреса на имота, който се продава,  трябва да се представят копия от личните карти на съпрузите на продавачите).
  7. Актуално удостоверение за данъчна оценка - (за апартамент, мазе, гараж, земя валидно за полугодие, с отбелязване за липса на задължения на собствениците).
СЪВЕТ ЗА КУПУВАЧА!
За пълна проверка на имота, който се купува, е необходимо:
  • Копия на всички предходни документи до първи собственик на земята - нотариални актове, удостоверения за наследници, делби, представени пред съдията по вписвания за удостоверение за липса на тежести без срок.
  • Удостоверение от отдел "Общински имоти" за липса на държавна и общинска собственост, както и за липса на реституционни претенции.
  • При договор за покупка от община, предоставяне на удостоверение от отдел "Общински имоти" за регистрацията на договора и наличието на препис в районната администрация.
  • Проверка в техническата служба на общината за регулационния статут и законност на постройката.
  • Удостоверение от главния архитект на общината за съответствие на сградата с одобрените архитектурни проекти.
 
НЕОБХОДИМИ ДОКУМЕНТИ ЗА ПРОДАЖБА НА АПАРТАМЕНТ В СГРАДА В СТРОЕЖ
  1. Документ за собственост на продавачите - може да бъде нотариален акт за суперфиция (учредяване право на строеж) или за покупка на земята.
  2. Актуална скица на мястото - (ако има разлика в описанието на имота по нотариалния акт за собственост и по скица, е необходимо на скицата да има и забележка за идентичност на имота).
  3. Разрешение за строеж за сградата.
  4. Протокол за определяне на строителна линия и ниво на строежа - (с заверени коти, показващи етапа на строежа на сградата).
  5. Констативен протокол по чл.181 ал.ІІ от ЗУТ, издаден от общината - (ако имотът е готов на груб строеж).
  6. Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата - (Ако сградата е завършена. Това е документ, който се издава от съответния район на общината или от ДНСК след подписване на Акт 16)
  7. Одобрени архитектурни проекти - (И актуалните, и старите одобрени архитектурни проекти /описаните в суперфицията/ и последващи преработки, ако такива са одобрявани, включително и ситуацията и разреза на сградата)
  8. Таблица за застроените площи и идеални части на обектите - (подписана и подпечатана от инженера).
  9. Актуално удостоверение за данъчна оценка - (за грубия строеж, право на строеж или в завършен вид /апартамент, мазе, гараж, земя/. В повечето от случаите важат за полугодие. Трябва да има и изрично отбелязване, че собствениците нямат задължения)
  10. Удостоверение за актуално състояние на дружеството-продавач/строител - валидно за 6 месеца.
  11. Булстат на дружеството.
  12. Протокол на общото събрание на съдружниците, на съвета на директорите или решение на едноличния собственик на дружеството - (Трябва да е подписан от всички съдружници, с взето решение за продажбата на конкретния обект описан с площи, цена и с отбелязване, дали цената ще се заплаща с кредит от банка) 
СЪВЕТ ЗА КУПУВАЧА!
За пълна и качествена проверка на имота, който купувате, е необходимо:
  • Копия на всички предходни документи до първи собственик на земята - нотариални актове, удостоверения за наследници, делби на земя и/или сгради, представени пред съдията по вписвания за издаване на удостоверение за липса на тежести без срок.
  • Удостоверение от Поземлена комисия за възстановен имот, ако такова има, без реституционни претенции.
  • Удостоверение от отдел "Общински имоти" за липса на държавна и общинска собственост и реституционни претенции.
 
НЕОБХОДИМИТЕ ДОКУМЕНТИ ЗА ПРОДАЖБА НА АПАРТАМЕНТ, ПРИДОБИТ ПО НАСЛЕДСТВО
  1. Документ за собственост (нотариален акт, договор за покупка от община или др. В документа за собственост е необходимо апартаментът да бъде подробно описан от какво се състои, като площ и съседи)
  2. Актуални удостоверения за наследници на починалите(Трябва да са издадени или заверени в последните 6 месеца. За всеки починал трябва да има отделно удостоверение за наследници, в което трябва да е посочена точната дата на смъртта, семейното му положение към датата на смъртта, както и кои са наследниците му. На хората починали неженени, се посочва освен това, че са починали без деца, защото човек може да не е женен, но да има деца. Издава се от служба „Есграон” на общината по последното местоживеене на починалия. Удостоверенията за наследници трябва да са издадени по данни от личен регистрационен картон на починалото лице и по регистрите за населението, а не по данни от молба- декларация на поръчалия удостоверението)
  3. Проверки за завещания на починалите - (Издават се от Служба по вписванията)
  4. Актуална схема на самостоятелен обект и скица на мястото -  (в случай, че собствениците притежават земя или идеална част от поземления имот. Ако има разлика в описанието на земята по нотариалния акт за собственост и по скица, е необходимо на скицата да има и забележка за идентичност на имота)
  5. Удостоверение за актуален административен адрес При разминаване с описанието на адреса в документа за собственост.
  6. Удостоверение за семейно положение на продавачите Издава се от служба "Есграон" на общината, с ясно посочени семейно положение историята към датата на придобиване на имота.
  7. Удостоверение за граждански брак на наследодателите - (в случай, че са съпрузи)
  8. Декларация п от Семейния кодекс - (Ако някой от продавачите или неговия съпруг/съпруга са адресно регистрирани на адреса на имота, който се продава. Ако никой не е адресно регистриран на адреса на имота, който се продава,  трябва да се представят копия от личните карти на съпрузите на продавачите).
  9. Актуално удостоверение за данъчна оценка: - (За апартамент, мазе, гараж, земя. В повечето от случаите важат за полугодие. Трябва да има изрично отбелязване, че всички собственици нямат задължения)
СЪВЕТ ЗА КУПУВАЧА!
  • Копия на всички предходни документи до първи собственик на земята /нот. актове, удостоверения за наследници, делби/, хронологично и логически свързани, които освен като копия на нотариуса се подават  и на съдията по вписвания за издаване на удостоверение за липса на тежести без срок
  • Удостоверение от отдел “Общински имоти” на съответната община, от което да е видно, че за имота няма Акт за държавна собственост от 01.06.1996., няма Акт за общинска собственост и няма реституционни  претенции от трети лица
  • Ако първичният документ, с който е придобит имота, е договор за покупка от община, трябва да се снабдите с Удостоверение, издадено от отдел общински имоти на съответния район на общината, от което да е видно, че договорът фигурира в регистрите на общинската администрация, че преписката се съхранява в районната администрация, че лицето, което е подписало договора, има тези  правомощия към датата на подписването на договора, че имотът понастоящем няма държавен и/или общински характер и че няма реституционни претенции към имота от трети лица.
 
На нашия сайт тук можете да разгледате и изтеглите всякакъв вид образци документи касаещи сделки с покупко-продаба на недвижими имот.
 
Образци на документи
 
В заключение бих искал да отбележа, че всеки случай е индивидуален и може да има свои собствени характеристики, така че винаги внимателно изучавайте цялата документация, придружаваща покупката и, ако е необходимо, се свържете с специалистите за помощ. Екипът на ВОТЧИНА винаги е готов да предостави професионална подкрепа при решаването на всякакви проблеми. Имате въпроси или ви е необходима консултация, оставете запитване. 

Направете запитване