Накратко
До 19 октомври 2026 г. МРРБ събира становища по проект за промени в Закона за устройство на територията. Той предвижда статут „търпимост“ за незаконно изградена техническа инфраструктура – пътища, мостове, ВиК и електропроводи, подстанции, язовири, брегоукрепителни съоръжения.
Това е законопроект, а не действащ закон. Той не узаконява жилищни сгради, апартаменти и къщи. За купувачите по-важна е другата част: министерството признава злоупотреби с удостоверенията за търпимост и предлага по-строга проверка. Затова удостоверението за търпимост не е гаранция – документите трябва да се проверят преди капаро.
Харесвате имот, но не сте сигурни в документите му?
Изпратете ни линк или адрес – ще ви кажем какво да проверите, преди да платите капаро.
Пишете ни в WhatsAppКакво точно предлага МРРБ
Проектът е публикуван на Портала за обществени консултации на 18 септември 2026 г. и има три основни посоки:
| Посока | Какво се променя |
|---|---|
| 1. Нови видове техническа инфраструктура | Към списъка в чл. 64 от ЗУТ се добавят хидротехническите съоръжения (включително язовири) и съоръженията за аеронавигационно обслужване. |
| 2. Бързи разрешения за укрепвания | Укрепителни съоръжения по републикански пътища и жп магистрали извън населените места ще могат да се разрешават преди изменение на подробния устройствен план, със съгласие на засегнатите собственици. Обезщетението при отчуждаване ще включва и пропуснатите ползи. |
| 3. Статут „търпимост“ | Обекти на техническата инфраструктура без строителни книжа няма да се премахват, ако са били допустими по правилата от времето на строежа или по сегашния ЗУТ. Същевременно се затяга проверката по действащите режими на търпимост. |
Кои строежи могат да станат търпими
Според текста на проекта новият режим обхваща транспортна инфраструктура (пътища, мостове, тунели, надлези, подлези), преносни и разпределителни мрежи за вода, канализация, ток и газ, трансформаторни постове, подстанции, пречиствателни станции, хидромелиоративни и брегоукрепителни съоръжения, съоръжения за третиране на отпадъци, язовири и аеронавигационни съоръжения.
Жилищни сгради, ваканционни комплекси, къщи и апартаменти не са в този списък. Заглавия от типа „узаконяват незаконните строежи“ звучат така, сякаш всеки незаконен имот ще бъде спасен – това не е вярно.
Как ще работи процедурата
| Вид строеж | Какво получава |
|---|---|
| Завършен | Удостоверение за търпимост по заявление на възложителя, след оглед, обследване на конструкцията и технически паспорт. |
| Незавършен | Довършване по общия ред – с одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж. |
| С висяща процедура за премахване | Процедурата се спира при подаване на заявление и се прекратява, ако бъде издадено удостоверение. |
Ключовата разлика спрямо действащите режими е датата. Досегашната търпимост обхваща строежи отпреди 7 април 1987 г. (§ 16 от ЗУТ) и отпреди 31 март 2001 г. (§ 127 от ЗИД на ЗУТ от 2012 г.). Новият текст не поставя такава граница – важат строежи, започнати или завършени до влизането в сила на закона.
Защо проектът предизвика критики
Министерството мотивира промените с незаконни участъци от АМ „Хемус“ и с обекти от обществено значение, чието премахване би било икономически необосновано. Камарата на архитектите в България обаче в становище от 12 октомври определи предложението като широка амнистия: режимът няма крайна дата и може да обхване и частна инфраструктура.
Природозащитници и граждани в консултацията посочват конкретни обекти, които според тях могат да се възползват – сред тях незаконната ВиК и електрическа мрежа в местността Баба Алино край Варна, „подпорната стена“ при Алепу и речната корекция в „Елените“. Критикува се и това, че висящите процедури се спират още с подаването на заявление, преди каквато и да е проверка.
В мотивите си самото МРРБ признава проблем, важен за всеки купувач: броят на удостоверенията за търпимост не намалява, а расте, с „фрапиращи случаи на превратно прилагане“ за нови строежи. Затова проектът предвижда служебна проверка на устройствената допустимост и при старите режими.
Какво означава това за купувача на имот във Варна и по крайбрежието
Първо: ако сградата е незаконна, този законопроект не я узаконява. Дори ако водопроводът или кабелът до нея получи статут „търпимост“, самата сграда остава със своя статут.
Второ: удостоверението за търпимост не е еквивалент на разрешение за ползване (Акт 16). Ако проектът бъде приет, органите ще проверяват по-строго както новите, така и издадените по старите режими удостоверения.
Трето: нотариален акт не доказва, че сградата е законна. Той удостоверява собствеността, а законността на строежа се доказва с отделни документи.
Справка: кой документ какво доказва
Нотариален акт
Доказва собственост. Не доказва, че сградата е построена законно.
Разрешение за строеж и одобрен проект
Доказват, че строежът е разрешен. Сравнете етажи, площи и предназначение с това, което виждате на място.
Акт 16 / разрешение за ползване
Доказва, че сградата е въведена в експлоатация. Без него не се подписват редовни договори за ток и вода.
Удостоверение за търпимост
Означава, че строежът не се премахва, но не го прави законен в пълния смисъл. Проверете от кога е, кой го е издал и дали строежът отговаря на датите от закона.
Скица от кадастъра
Показва дали сградата и обектът са нанесени. Нанасянето не доказва законност.
3 неща, които оскъпяват покупката
1. Имот само с удостоверение за търпимост, без проверка. При повторна проверка удостоверението може да бъде оспорено, а банките често отказват кредит.
2. Временни или „полузаконни“ ток и вода. Свързването може да бъде прекъснато, а редовният договор – невъзможен без Акт 16.
3. Обещанието „ще се узакони“. Законопроект не е закон, а този конкретен проект изобщо не се отнася до жилищни сгради.
Задължително за четене
Проверете за 1 минута
- Има ли Акт 16 или разрешение за ползване?
- Съвпада ли това, което виждате, с одобрения проект?
- Ако има удостоверение за търпимост – от коя година е строежът?
- Редовни ли са договорите за ток и вода на името на собственика?
- Има ли имотът или районът публични проблеми (заповеди за премахване, сигнали към ДНСК)?
Ако на някой въпрос отговорът е „не знам“ – не плащайте капаро, преди да проверите.
Поискайте проверка на имотаКак VOTCHINA ви спестява риска
Преди всяко капаро проверяваме документите на имота: собственост, строителни книжа, Акт 16, кадастър и тежести. Ако има удостоверение за търпимост, проверяваме на какво основание е издадено и какво означава за вашата сделка. Говорим ясно – ако имотът е рисков, ще ви го кажем, дори това да означава, че сделката няма да се състои. Как протича проверката стъпка по стъпка, описахме в протокола за юридически одит.
Още важни теми
Купувате имот във Варна или по крайбрежието?
Проверете документите с нас, преди да подпишете.
Пишете в WhatsApp Обадете се: +359 876 111 535Източници: Портал за обществени консултации, № 12710-K; Клуб Z; Trafficnews (позиция на КАБ); Actualno.
Статията е информационна и отразява законопроект към 15.10.2026 г. Текстът може да бъде променен след общественото обсъждане и в Народното събрание. Не е правна консултация по конкретен случай.
Планирате покупка „на зелено“?
Не подписвайте предварителен договор и не превеждайте капаро без независима проверка. Юристите на VOTCHINA проверяват тежести и строител в рамките на 24 часа.
Заявете правна проверка →🏢 Търсите сигурно ново строителство в България?
В нашия селектиран каталог ще намерите проверени сгради с гарантиран етап на завършване и гъвкави схеми на плащане.
