Отдел Продажби · 8 мин. четене · случаите са сверени с нотариалните актове и документите от общината и кадастъра · актуално към октомври 2026 г.
Виталий Иванович Пепеляшков
Управител на VOTCHINA · юрист по образование, 6 години практика в правоохранителни органи · над 2 600 проверени имота
Накратко
Продажбата на имот с проблемни документи е възможна, ако проблемът се оправи преди купувачът да се откаже. В двата случая по-долу, от Каварна и от Балчишко, купувачите бяха с ипотечен кредит и банката проверяваше всичко. Грешка в нотариалния акт, разлика с кадастъра и спор със съседа бяха решени, а сделките приключиха при нотариуса.
Не сте сигурни дали документите на имота ви ще минат проверката на банката на купувача? Изпратете ни ги преди да пуснете обявата.
Пишете ни в WhatsAppПишете ни и във Viber или Telegram на същия номер.
В статията
Къща на склон с изглед към морето, собственост на българска фирма на датско семейство. Купена е през 2005 г. като двуетажно еднофамилно жилище, построено по разрешение за строеж и въведено в експлоатация. През 2007 г. е съставен нов нотариален акт за собственост и в него къщата е описана като четири самостоятелни апартамента с идеални части от общите части. Така я е водела и общината в данъчната оценка. Собствениците години наред не са идвали в България и не са знаели, че това е проблем.
Проблемът излезе, когато се появи купувач с ипотечен кредит. Юристите на банката поставиха ясен въпрос: купуваме четири апартамента или една къща? Документите отговаряха едно, а реалността — друго. Банка не кредитира имот, за който не е ясно какво точно се купува.
Резултат. Документите отнеха почти цялата 2024 година, а сделката мина около шест седмици след поправката — в срока на одобрения кредит. Банката вписа ипотеката си първа по ред, а продавачите получиха цената по банков път.
Урокът за продавача: не променяйте описанието на имота в документите „за удобство“ или по чужд съвет. Нотариалният акт трябва да описва имота така, както е построен по проекта. Иначе грешката чака първия купувач с кредит.
Семейство продаваше къща в село край Балчик, в част от селото с нисък интерес от купувачи. Собствениците имаха два съседни парцела. При проверката излязоха три проблема наведнъж.
След предварителния договор се появи и четвърти проблем. Купувачът, българин, работещ в чужбина, смени работодателя си. Банката поиска няколко месеца стаж на новото място, преди да отпусне кредита. Вместо сделката да се провали, удължихме сроковете с анекс към предварителния договор и изчакахме около шест месеца.
Резултат. Сделката приключи. С парите от продажбата семейството купи чрез нас готова, обзаведена къща в Соколово — едно от най-търсените села край Балчик.
Важно: ако купувачът е с кредит, предварителният договор трябва да казва какво става, когато банката забави или откаже кредита: срок, удължаване, съдба на капарото. Тогава забавянето е неприятно, но не е катастрофа.
И в двата случая купувачът също беше наш клиент — работихме за двете страни открито, с писмени оферти. Как организираме продажбата стъпка по стъпка, вижте в Как продаваме с VOTCHINA.
„Обърнах се към „Вотчина“ за продажбата на стария си дом, а после и за покупката на новия. Помогнаха и с уреждането на земята при продажбата, и с оформянето на всички документи. Всичко „до ключ“.“
Олег Р., 2025, отзив в Google (превод от руски)
Двата случая имат общо: проблемите ги намира банката на купувача, ако продавачът не ги е намерил пръв. Затова сравняваме документите помежду им и с реалния имот още на оценката.
| Сравняваме | Какво търсим |
|---|---|
| Нотариален акт и реалния имот | Еднакво ли са описани етажите, броят на обектите, помещенията |
| Нотариален акт и кадастрална скица | Площ и граници на земята; има ли чужда или общинска ивица |
| Строителни книжа | Разрешение за строеж, документ за въвеждане в експлоатация, архитектурен проект |
| Данъчна оценка | Описва ли имота както нотариалния акт |
| Собственик | Физическо лице, наследници или фирма — от това зависят пълномощните и решенията |
| Имотен регистър и съседи | Ипотеки, възбрани, спорове за постройки до границата |
„Казусът беше доста заплетен, свързан с липсваща документация на жилището. Виталий и екипът му се погрижиха за всичко. Единственото, което трябваше да направя, беше да подпиша предварителен договор, пълномощно и документите пред нотариус.“
Божимир А., 2023, отзив в Google
„Две години неуспешно се опитвахме да продадем имота си. Виталий и Николай го продадоха за два месеца на подходящия купувач.“
Ирис Р., 2026, отзив в Google (превод от немски)
Проверете за 1 минута: ще минат ли документите ви проверката на банката
Едно „не знам“ е достатъчна причина да ни пишете.
Изпратете документите в WhatsAppДа, но първо грешката трябва да се поправи. Явна фактическа грешка се поправя с нотариален акт за поправка, ако има документи, които я доказват — проект, разрешение за строеж, документ за въвеждане в експлоатация.
От няколко седмици до няколко месеца — зависи от общината, кадастъра и архива. Затова е по-добре да започнете преди да пуснете обявата, а не когато купувачът вече чака.
Държавните и общинските такси са за продавача, по документ. Времето ни по институциите при ексклузивен договор е за наша сметка, при открит договор — срещу отделно възнаграждение. Подробно — в Как продаваме с VOTCHINA.
Да. С нотариално пълномощно ви представляваме пред общината, кадастъра и Агенцията по вписванията, а сделката може да се подпише и чрез пълномощник.
Продава дружеството чрез управителя, а за ООД е нужно решение на общото събрание. Данъчното облагане се различава от това при физическо лице — консултирайте се със счетоводител. Общ преглед — в Данъци.
Имотът ви има „история“ в документите?
Изпратете ни нотариалния акт и скицата — ще ви кажем какво трябва да се оправи, преди да търсим купувач.
Пишете ни в WhatsApp Обадете се: +359 876 111 535 office@votchina.euПишете ни и във Viber или Telegram на същия номер.
Случаите са описани по нотариалните актове, удостоверенията на общините Каварна и Балчик и скиците на Службата по геодезия, картография и кадастър — Добрич (2024–2025 г.). Имената на клиентите не се посочват. Нормативна основа: Закон за кадастъра и имотния регистър, Закон за устройство на територията, Тарифа за нотариалните такси към ЗННД (нотариален акт за поправка), Търговски закон. Информацията е обща и не замества правна или данъчна консултация. При разлика важи подписаният договор и Общите условия.
