Поздрави, драги читателю!
 
Ако се интересуваш от темата "Недвижими имоти в България" и четеш тази статия, предполагам че знаешь че призивът ми към "Ти" не е някакво неуважение. (тези, които са били на нашите семинари знаят за това) Обратното! Това се дължи единствено на факта, че в България това е преди всичко знак за добро разположение и висока степен на доверие! Тук „ти“ е адресирано само към непознати или към тези, които не са уважавани. Изхождам от факта, че сме с теб, макар и задочно, но вече се познаваме! Освен това искрено се надявам да докажа на практика  способността и компетентността си да ти подкрепям по толкова труден и важен за теб въпрос като закупуването на недвижими имоти! По този начин искам да спечеля твоята благосклонност и правото да се наричам ​​„Добър приятел в България“!
 
От свое име и от името на всички служители, асистенти, представители и просто приятели на агенцията за недвижими имоти ВОТЧИНА, благодаря за избора на нашата компания и за възможността да ти покажем България такава, каквато я виждаме със собствените си очи!
 
И така, пропускайки момента на онлайн работа с теб, ще започна, може би, с общото и основното - с какво ще се сблъскаш тук в България!? (накратко за всичко и наведнъж) - „Три стъпки с нас!“ След това подробно, парче по парче, стъпка по стъпка. Дотогава да тръгваме!
 
Ако дойдете при нас в България на индивидуални или организирани групови огледи „Купуваме заедно!“, вече знаеш какво искаш, какво можеш и ... разбираш, че заслужаваш най-доброто, тогава 3-4 дни ще бъдат достатъчно за теб и мен, за да огледаме най-атрактивните оферти.
 
Стъпка номер 1 - "Огледи". Първите няколко дни просто опознаваме актуални оферти и региони. Ако огледите са само по крайбрежието, те са напълно безплатни за теб. Ако има нужда да пътуваме дълбоко в България, тогава вземаме символичното „25 евро / ден” ... което се нарича „за гориво” (за да не е всичко прекалено безплатно).
По време на огледите ние опознаваме района, запознаваме се с представители и / или собственици на недвижими имоти (комплекси) и получаваме първоначална информация за реда и начина за купуване, приет в определен комплекс и от определен частен собственик ( ако говорим за вторичен имот).
 
Малък съвет:
„По-добре е да не се пазарите по време на първоначалните огледи. Трябва да се разбере, че България е твърде близо до източните пазари и това не може да не остави определен отпечатък върху нашия продавач. Желанието за добро, качествено пазаруване е здраво заложено в манталитета на българите! И дори това да не е толкова очевидно, както при нашите съседи - турците, въпреки това, има определени правила, които препоръчвам да се спазват! Това само ще увеличи авторитета и степента на уважение от страна на продавача! "
 
Първоначално всеки собственик ще те смята повече за турист. Някои комплекси извършват 5-10 такива огледа на ден и не всички от тях завършват с покупка. Съответно никой няма да бърза да осигури най-благоприятните условия веднага. Винаги казвам, че пазарлъкът в България е цял ритуал с няколко посещения на обекта, който харесвате, с постепенно увеличаване на интереса към него, с нарастващ „натиск върху цената” на обекта ... като цяло ще видите! Въз основа на резултатите от всеки ден, ние ще откроим една или две от най-харесваните оферти в нашата памет (за да не я запушваме прекалено).
 
Веднага щом сте готов да вземеш решение и да направиш избор, преминаваме към стъпка 2 - „Масата за преговори“. Често от този момент нататък собственикът сериозно обръща внимание на купувача и в същото време е реалистично да се обсъди с него всички подробности за покупката, включително цената.
 
Друг съвет: „Изчакай първоначалната проверка на имота (например ние правим екранна справка), не сядай да говориш с продавача, докато не сме 100% сигурни в това, което купуваме. Продавача ще направи и кажи всичко което искаш да чуешь само и само да се отърве от проблемният имот, ще се съгласи с всичките твоите условия. Така че нямаш право да се съмняваш в избрания обект преди да седнеш да се пазариш, в противен случай просто ще бъдеш ощетен или най-малко ще изглеждаш нелепо! "
 
Някои от нашите клиенти имат ограничено време в престоя си в България, за да изчакат резултатите от пълна проверка на избрания обект „за чистота“ и последващо сключване на предварителен договор за продажба. По принцип този проблем може лесно да бъде решен. Какво е наистина важно да бъдете съгласувано навреме? Договорете се за цената, сроковете, начина на плащане и резервирайте обекта. За да направите това, трябва да се даде капаро в размер на 1000 евро. Някои собственици обаче настояват за по-голяма сума, 2000-3000 евро, но това са моите проблеми.
Подкрепям факта, че дори таксата за резервация трябва да бъде преведена на продавача само след като обектът е проверен „за чистота“. Препоръчвам на клиентите ми да не бързат да правят резервации, докато не бъде получено потвърждение. Дайте възможност на агента, тоест на мен, да си свърши работата качествено! Направим проверка за обекта, за продавача (за компанията, ако говорим за покупка от строителя) за парцела, върху който е построен зградата/комплекса. При „вторична“ транзакция се проверяват и личните сметки за ток и вода. Когато бързате, първо „вмъквате“ агента! Вместо да преглеждам документите за собственост, ще трябва да отговоря на коректни въпроси от продавача... какво е забавянето, ако самият клиент е готов!?
 
Ние насочваме запитванията чрез:
а) I-кадастър (онлайн), което е напълно достатъчно в началния етап.
б) Искане до имотните и търговските регистри в Агенцията по регистрация (аналог на регистрационната камера). В резултат на това трябва да имаме в ръцете си „Сертификат за примирието" - сертификат за наличие или липса на тежести. Това е задължителна стъпка при прехвърляне на права на собственост след пълно заплащане на разходите!
 
Ако в началния етап на проверката имам някакви въпроси, тогава като правило е необходимо да се консултирате с нотариуса, който впоследствие ще обслужва сделката за покупко-продажба. Всичко това са моите задачи, които отнемат от половин час (при идеална комбинация от обстоятелства) до един работен ден (ако някога са били учредени ипотеки по отношение на обекта, правата са прехвърлени на трети страни и има други тежести. I ' Ще ви кажа веднага, че в България има 10 комплекса, 8 са изградени върху заеми, банкови средства, например върху ипотека. Ипотеката не е проблем, ако е ясно и ясно посочено какво е обект на обезпечение и при какви обстоятелства и каузални действия (да кажем, получаване на определена сума по банковата сметка на заемодателя) тя е потушена.
 
Ако продавачът настоява за прехвърляне на определена сума за резервацията и той също не може да бъде обвинен, тъй като малко хора могат да си позволят да изтеглят апартамент от продажба, особено през лятото, без да му предоставят някакви пари, тогава аз предпочитам да взема таксата за резервация в Агенцията и едва след като получа потвърждение за надеждността на придобития имот, прехвърлям резервацията на продавача. Съответно купувачът получава от мен необходимите квитанции, потвърждаващи действията ми. Естествено, всичко това е валидно, ако стигнем до непознат или непознат продавач! В случай, че говорим за доверени строители, можете да се справите без тези формалности и директно да прехвърлите таксата за резервация. По правило на този етап клиентите ми заминават за родината си. По-нататъшната процедура не изисква личното им присъствие.
 
Стъпка # 3 - "подготовка и подписване на предварителния договор за покупко-продажба". Спомняте ли си, че се разбрахме, че в момента на преговорите ние решаваме само ключови въпроси? Веднага след като страните постигнат принципно споразумение, ние пристъпваме към подготовката на предварително споразумение. Някои от моите колеги често се отнасят официално с аргумента, че това е просто споразумение за намерения ... НО !!! Дори при доверени продавачи съм абсолютно убеден, че това е най-важната част от процеса на покупко-продажба! Вярвам, че за да се избегнат възможни конфликтни ситуации, е по-правилно да ги прогнозирате и да напишете всички нюанси в текста на споразумението!
 
Важен момент: „Трябва да се отбележи, че в България се сключва предварителен договор за продажба на основание чл. 19 от Закона "За намерения и споразумения", който гласи, че в случай на добросъвестно изпълнение на задълженията си по предварителния договор, обслужващият участник има право да поиска едностранно съдебно признаване на предварителния договор за окончателен, ако виновната страна по някаква причина не прехвърля собствеността върху него. " В моята практика (слава Богу!) Все още не съм прибягнал до тази опция за прехвърляне на права на собственост! Ключът към успешната транзакция е добре изготвеният предварителен договор. Той описва: заглавия, (субекти) предмета на сделката, цена, начин и форма на плащане, гаранции, задължения и отговорности на страните, условия и общи разпоредби.
 
След съгласие на страните се подписва предварителният договор. В случай, че страните не са в България, споразумението се осъществява онлайн, но подписване чрез куриер (като DHL, FedEx и др.), Който доставя документите за два до три работни дни. Можете да се срещнете за един ден (ако страните са на мястото си), но в крайна сметка всичко ще се окаже точно както не ми харесва: спешен случай! Във всеки случай подписването на предварителния договор не отнема повече от 1 календарна седмица. Според стандартната схема за сетълмент, след резервацията и подписването на предварителния договор, на клиента се дава от 2 седмици до месец за първоначално плащане, което в повечето случаи е около 30% от търговската стойност на обекта, т.е. сумата на транзакцията (понякога 40-50% - зависи от етапа на готовност на комплекса и политиката на конкретен продавач. Втората вноска - междинна - 60%. Може да бъде разделена на броя вноски, удобни за вас и на вноски по стандартната схема до 1 календарна година.И последното, окончателно плащане - 10% - в деня на регистрация на сделката при нотариус, освен ако не е предвидено друго.
 
Сега по отношение на формата на плащане ...
 
Първа вноска. Обикновено е равна на или малко по-висока от данъчната оценка на апартамента). В повечето случаи първата вноска е сумата по сделката, която страните декларират пред нотариуса. Той също трябва да бъде преведен по банков път по сметката на продавача. Има няколко начина да преведете останалата част от парите.
 
1 - отворете лична разплащателна сметка в България. Прехвърлете разликата от вашата сметка във вашата родина (в Украйна е проблематично, изисква се лиценз от Националната банка) към вашата сметка в България, където можете да осребрите и да уредите сметки с разработчика;
2 - донесете в България в брой наведнъж до 10 000 евро на човек. Законът не забранява пари в брой в такива обеми;
3 - използвайте международни карти и пътнически чекове. Достатъчно затруднено! От нашите банкомати еднократно теглене на пари в брой от 200 лева е около 100 евро. На ден са възможни не повече от 5 тегления от един банкомат (в една банка). Освен това със сигурност вашата майка майка, от съображения за сигурност, ограничава общата дневна сума за изплащане. Имах прецедент, когато клиент и бягах лудо от банкомат до банкомат. Забавлението е малко, но още по-малко смисъл, тъй като в крайна сметка лихвите за тегления се оказаха по-високи, отколкото ако той осребри необходимата сума в своята банка)
4 - използвайте нашата услуга за парични преводи, оставяйки ги в един от нашите офиси.
 
В случай, че решите да преведете парите изцяло по сметката на продавача (юридическо лице), със сигурност ще се сблъскате с необходимостта да платите ДДС върху разликата между стойностите на продажбите и данъците. Между другото, напоследък все повече строители използват необлагаем начин на плащане! Европа ... какво можеш да кажеш ;-)! За нюансите ще говорим отделно!
 
След пълно заплащане на стойността на обекта, ние подготвяме документи за нотариално прехвърляне на собствеността чрез подписване на окончателното споразумение. В България се нарича "Нотариален акт" ... но това е съвсем друга история, която изисква подробно отразяване! Моля, обърнете внимание, че разходите за регистрация на прехвърлянето на собствеността (приблизително от 3% до 4,5% от сумата, посочена в удостоверението за собственост) се поемат от купувача.
 
Интересни материали периодично се появяват на нашия уебсайт в раздела Информация, в който се спирам по-подробно на данъците, на самата процедура и т.н. Вие там, ако имате време, периодично търсете, мисля, ще намерите за себе си отговори на редица въпроси, които все още не подозирате.
 
P.S. Да бъдеш агент не винаги е полезна работа. Обичам и си знам работата. Надявам се да сте забелязали това? Ако смятате, че бих могъл да ви помогна при избора ви, оставете критериите си за търсене във формата за обратна връзка и моите асистенти ще намерят за вас всичко, което търсите БЪРЗО, КАЧЕСТВЕНО и ... без фалшива скромност - НАДЕЖДЕН! Нещо повече, не трябва да плащам предварително нито една от „стъпките“ по-горе! Вземаме нашите скромни 3% при сделка! Освен това тайно съм готов да ви върна част от парите ви под формата на обезщетение за „Учебното турне!“ Свържете се с мен или с някой от нашия екип и ще получите подробна информация по всички ваши въпроси!
 
С пожелание за успешен избор,
В И. Пепеляшков
Управител АН "Вотчина"
 
1 - отворете лична разплащателна сметка в България. Прехвърлете разликата от вашата сметка във вашата родина (в Украйна е проблематично, изисква се лиценз от Националната банка) към вашата сметка в България, където можете да осребрите и да уредите сметки с разработчика;
2 - донесете в България в брой наведнъж до 10 000 евро на човек. Законът не забранява пари в брой в такива обеми;
3 - използвайте международни карти и пътнически чекове. Достатъчно затруднено! От нашите банкомати еднократно теглене на пари в брой от 200 лева е около 100 евро. На ден са възможни не повече от 5 тегления от един банкомат (в една банка). Освен това със сигурност вашата майка майка, от съображения за сигурност, ограничава общата дневна сума за изплащане. Имах прецедент, когато клиент и бягах лудо от банкомат до банкомат. Забавлението е малко, но още по-малко смисъл, тъй като в крайна сметка лихвите за тегления се оказаха по-високи, отколкото ако той осребри необходимата сума в своята банка)
4 - използвайте нашата услуга за парични преводи, оставяйки ги в един от нашите офиси.
 
В случай, че решите да преведете парите изцяло по сметката на продавача (юридическо лице), със сигурност ще се сблъскате с необходимостта да платите ДДС върху разликата между стойностите на продажбите и данъците. Между другото, напоследък все повече строители използват необлагаем начин на плащане! Европа ... какво можеш да кажеш ;-)! За нюансите ще говорим отделно!
 
След пълно заплащане на стойността на обекта, ние подготвяме документи за нотариално прехвърляне на собствеността чрез подписване на окончателното споразумение. В България се нарича "Нотариален акт" ... но това е съвсем друга история, която изисква подробно отразяване! Моля, обърнете внимание, че разходите за регистрация на прехвърлянето на собствеността (приблизително от 3% до 4,5% от сумата, посочена в удостоверението за собственост) се поемат от купувача.
 
Интересни материали периодично се появяват на нашия уебсайт в раздела Информация, в който се спирам по-подробно на данъците, на самата процедура и т.н. Вие там, ако имате време, периодично търсете, мисля, ще намерите за себе си отговори на редица въпроси, които все още не подозирате.
 
P.S. Да бъдеш агент не винаги е полезна работа. Обичам и си знам работата. Надявам се да сте забелязали това? Ако смятате, че бих могъл да ви помогна при избора ви, оставете критериите си за търсене във формата за обратна връзка и моите асистенти ще намерят за вас всичко, което търсите БЪРЗО, КАЧЕСТВЕНО и ... без фалшива скромност - НАДЕЖДЕН! Нещо повече, не трябва да плащам предварително нито една от „стъпките“ по-горе! Вземаме нашите скромни 3% при транзакцията! Освен това тайно съм готов да ви върна част от парите ви под формата на обезщетение за „Учебното турне!“ Свържете се с мен или с някой от нашия екип и ще получите подробна информация по всички ваши въпроси!
 
С пожелание за успешен избор,
В И. Пепеляшков
Директор на Агенция за недвижими имоти "Вотчина"
 
Ние насочваме запитванията чрез:
а) I-кадастър (онлайн), което е напълно достатъчно в началния етап.
б) Искане до имотните и търговските регистри в Агенцията по регистрация (аналог на регистрационната камера). В резултат на това трябва да имаме в ръцете си „Сертификат за примирието" - сертификат за наличие или липса на тежести. Това е задължителна стъпка при прехвърляне на права на собственост след пълно заплащане на разходите!
 
Ако в началния етап на проверката имам някакви въпроси, тогава като правило е необходимо да се консултирате с нотариуса, който впоследствие ще обслужва сделката за покупко-продажба. Всичко това са моите задачи, които отнемат от половин час (при идеална комбинация от обстоятелства) до един работен ден (ако някога са били учредени ипотеки по отношение на обекта, правата са прехвърлени на трети страни и има други тежести. I ' Ще ви кажа веднага, че в България има 10 комплекса, 8 са изградени върху заеми, банкови средства, например върху ипотека. Ипотеката не е проблем, ако е ясно и ясно посочено какво е обект на обезпечение и при какви обстоятелства и каузални действия (да кажем, получаване на определена сума по банковата сметка на заемодателя) тя е потушена.
 
Ако продавачът настоява за прехвърляне на определена сума за резервацията и той също не може да бъде обвинен, тъй като малко хора могат да си позволят да изтеглят апартамент от продажба, особено през лятото, без да му предоставят някакви пари, тогава аз предпочитам да взема таксата за резервация в Агенцията и едва след като получа потвърждение за надеждността на придобития имот, прехвърлям резервацията на продавача. Съответно купувачът получава от мен необходимите квитанции, потвърждаващи действията ми. Естествено, всичко това е валидно, ако стигнем до непознат или непознат продавач! В случай, че говорим за доверени строители, можете да се справите без тези формалности и директно да прехвърлите таксата за резервация. По правило на този етап клиентите ми заминават за родината си. По-нататъшната процедура не изисква личното им присъствие.
 
Стъпка # 3 - "подготовка и подписване на предварителния договор за покупко-продажба". Спомняте ли си, че се разбрахме, че в момента на преговорите ние решаваме само ключови въпроси? Веднага след като страните постигнат принципно споразумение, ние пристъпваме към подготовката на предварително споразумение. Някои от моите колеги често се отнасят официално с аргумента, че това е просто споразумение за намерения ... НО !!! Дори при доверени продавачи съм абсолютно убеден, че това е най-важната част от процеса на покупко-продажба! Вярвам, че за да се избегнат възможни конфликтни ситуации, е по-правилно да ги прогнозирате и да напишете всички нюанси в текста на споразумението!
 
Важен момент: „Трябва да се отбележи, че в България се сключва предварителен договор за продажба на основание чл. 19 от Закона "За намерения и споразумения", който гласи, че в случай на добросъвестно изпълнение на задълженията си по предварителния договор, обслужващият участник има право да поиска едностранно съдебно признаване на предварителния договор за окончателен, ако виновната страна по някаква причина не прехвърля собствеността върху него. " В моята практика (слава Богу!) Все още не съм прибягнал до тази опция за прехвърляне на права на собственост! Ключът към успешната транзакция е добре изготвеният предварителен договор. Той описва: заглавия, (субекти) предмета на сделката, цена, начин и форма на плащане, гаранции, задължения и отговорности на страните, условия и общи разпоредби.
 
След съгласие на страните се подписва предварителният договор. В случай, че страните не са в България, споразумението се осъществява онлайн, но подписване чрез куриер (като DHL, FedEx и др.), Който доставя документите за два до три работни дни. Можете да се срещнете за един ден (ако страните са на мястото си), но в крайна сметка всичко ще се окаже точно както не ми харесва: спешен случай! Във всеки случай подписването на предварителния договор не отнема повече от 1 календарна седмица. Според стандартната схема за сетълмент, след резервацията и подписването на предварителния договор, на клиента се дава от 2 седмици до месец за първоначално плащане, което в повечето случаи е около 30% от търговската стойност на обекта, т.е. сумата на транзакцията (понякога 40-50% - зависи от етапа на готовност на комплекса и политиката на конкретен продавач. Втората вноска - междинна - 60%. Може да бъде разделена на броя вноски, удобни за вас и на вноски по стандартната схема до 1 календарна година.И последното, окончателно плащане - 10% - в деня на регистрация на сделката при нотариус, освен ако не е предвидено друго.
 
Сега по отношение на формата на плащане ...
 
Първа вноска. Обикновено е равна на или малко по-висока от данъчната оценка на апартамента). В повечето случаи първата вноска е сумата по сделката, която страните декларират пред нотариуса. Той също трябва да бъде преведен по банков път по сметката на продавача. Има няколко начина да преведете останалата част от парите.
 
1 - отворете личен акаунт