Купувате чисто ново жилище в модерна сграда с Акт 16. След първата зима или по-обилен дъжд обаче по ъглите избива влага, терасата просмуква вода към долния етаж, по шпакловката се отварят пукнатини, а асансьорът блокира през седмица. Обичайният отговор на инвеститора или строителната фирма е: „Сградата е приета от държавна комисия, нашият ангажимент приключи, оправяйте се сами или през таксата за поддръжка“.
Това твърдение е грубо закононарушение. Българското законодателство категорично защитава собствениците, като вменява на строителя императивна гаранционна отговорност за отстраняване на всички скрити дефекти за негова сметка.
| Вид строителни и монтажни работи (СМР) | Законов минимум | Какво покрива гаранцията |
|---|---|---|
| Конструкция на сградата и земна основа | 10 години | Носещи колони, плочи, греди, фундаменти, слягане на земната основа, пукнатини в конструктивни елементи. |
| Хидроизолации и топлоизолации |
5 години (3 г. при агресивна среда) |
Покривни хидроизолации, открити тераси, основи, фасадна топлоизолационна система, влага и просмукване. |
| Вътрешни инсталации на сградата | 5 години | Водопровод и канализация (ВиК), електроинсталации, вентилационни шахти, слаботокови трасета. |
| Довършителни и монтажни работи | 5 години | Подови и стенни облицовки в общите части, мазилки, парапети, дограма, вътрешни врати от строителя. |
| Машини, съоръжения и автоматика | 5 години | Асансьорни уредби, хидрофорни системи, автоматични портали, системи за пожароизвестяване и контрол. |
Проверете дали гаранционният срок още тече. Изпратете ни датата на въвеждане в експлоатация и снимки на проблема за безплатна юридическа оценка на казуса.
Съгласно чл. 20, ал. 2 от Наредба № 2 сроковете в договора не могат да бъдат по-малки от нормативно установените. Ако строителят ви е накарал да подпишете клауза от типа: „Гаранцията за довършителни работи е 1 година“, тази уговорка е недействителна от момента на подписването й. Важат законовите 5 години!
Срокът започва да тече не от подписването на нотариалния акт и не от приемането на ключовете, а от датата на издаване на Разрешение за ползване (за сгради 1–3 категория) или Удостоверение за въвеждане в експлоатация (за 4–5 категория жилищни кооперации). В самото Разрешение за ползване по закон задължително се вписват минималните гаранционни срокове.
Това е най-опасният казус, детайлно анализиран в правната доктрина. Ако сградата има Акт 16 отпреди 2 години и вие купувате апартамента не директно от строителя, а от първия купувач (физическо лице или инвеститор), вие не сте страна по оригиналния договор за строителство.
Съгласно чл. 21, ал. 1 от ЗЗД гаранционните права не следват автоматично вещта. Ако в нотариалния акт на новия купувач изрично не бъде прехвърлено (цедирано) правото на гаранционни претенции срещу първоначалния строител, строителят има законно право да откаже безплатен гаранционен ремонт на новия собственик!
Юристите на агенция VOTCHINA винаги вписват в предварителните договори на нашите клиенти желязна клауза за гаранционна отговорност, регламент за неотложно отстраняване на скрити дефекти и санкции при забава. Не купувайте имот без професионален правен надзор.
