Приветствую тебя, уважаемый читатель!
Коль ты заинтересовался темой „Недвижимость в Болгарии“ и читаешь эту статью, довожу до твоего сведения, что мое обращение на „Ты“ не банальная фамильярность. (те кто бывали у нас на семинарах знают об этом) Оно вызвано исключительно тем, что в Болгарии это прежде всего признак расположения и высокой степени доверия! На „Вы“ здесь обращаются только к незнакомым людям, либо к тем, кому не испытывают уважения. Я же исхожу из того, что мы с тобой, пусть заочно, но уже знакомы! Кроме того, искренне надеюсь доказать на деле мое умение и возможность оказать тебе поддержку в таком нелегком вопросе, как приобретение недвижимости за рубежом! Тем самым, хочу заслужить твое расположение и право называться „Добрым другом в Болгарии“!
От себя и от лица всех сотрудников, помощников, представителей и просто друзей агентства недвижимости “Votchina.eu” благодарю за твой выбор нашей компании и за возможность показать тебе Болгарию такой, какой видим мы ее своими глазами!
Итак, упуская момент online работы с тобой, начну, пожалуй, с общего и главного – с чем столкнешься ты здесь в Болгарии!? (вкратце обо всем и сразу) – „Три шага вместе с нами!“ Потом детально, по-кусочкам, по-этапно. А пока, поехали!
Если ты приехал к нам в Болгарию в индивидуальный либо организованный тур, „Покупаем вместе!“, уже знаешь чего хочешь, что можешь и … понимаешь, что достоен самого лучшего, то на осмотры стоящих объектов нам с тобой вполне хватит 3-4 дня.
Шаг № 1 – „осмотры“. Первые несколько дней мы просто знакомимся с объектами. Если осмотры только по побережью, то они совершенно бесплатны для тебя. Если есть необходимость ехать вглубь Болгарии, то мы берем символические „25 евро/день“… что называется „на бензин“ (что бы не было все чересчур бесплатно).
Итак, как правило, во время осмотров мы знакомимся с местностью, представителями и/или с собственниками объектов недвижимости (комплексов) и получаем первичную информцию о том порядке взаиморасчетов, принятых в конкретном комплексе и у конкретного частника (если речь идет о вторичке).
Небольшой совет:
«Во время первичных осмотров лучше не торговаться. Надо понимать, что Болгария слишком близко к восточным рынкам, и это не могло не наложить определенный отпечаток на нашего строителя. В ментальности болгар крепко сидит желание хорошего, качественного торга! И пусть это не столь очевидно как у наших соседей – турков, тем не менее, есть определенные правила которых я рекомендую придерживаться! Это только повысит твой авторитет и степень уважения со стороны продавца!»
Первоначально любой собственник будет тебя рассматривать скорее как туриста. Таких осмотров некоторые комплексы в день проводят по 5–10 штук и далеко не все из них заканчиваются покупкой. Соответственно, никто не будет спешить предоставлять максимально выгодные условия сразу. Я всегда говорю, что торг в Болгариии – это целый ритуал с несколькими посещениями понравившегося объекта, с поэтапным увеличением интереса к нему, с нарастающим „давлением на цену“ объекта …в общем, посмотришь! По результатам каждого смотрового дня мы будем выделять в памяти один–два найболее понравившихся варианта (дабы не засорять оную).
Как только ты будешь готов принять решение и сделать выбор, переходим к шагу №2 – „Стол переговоров“. Зачастую именно с этого момента собственник всерьез обращает внимание на покупателя, и тогда же с ним реально обсуждать все детали покупки, в том числе и цену.
Ещё совет: "Дождись первоначальной проверки объекта (например, своим клиентам мы делаем экранную справку) не садись говорить с продавцом, пока не будешь уверен на все 100% в том что ты покупаешь. Помни, что бы избавится от проблемной недвижимости продавец пойдет на все твои условия. А значит у тебя нет права на сомнения …иначе ты просто будешь выглядеть смешно!"
Некоторые наши клиенты ограничены во времени нахождения в Болгарии, чтобы дождаться результатов полной проверки выбранного объекта „на чистоту“ и последующего заключения предварительного договора купли-продажи. В принципе, эта проблема легко решается. Что на самом деле важно успеть? Договориться по цене, срокам, способу оплаты и зарезервировать объект. Для этого необходимо внести резервацию в размере 1000 евро. Некоторые собственники, правда, настаивают на большей сумме, 2 000-3 000 евро, но это уже мои проблемы.
Я сторонник того, что даже резервационный взнос следует передавать продавцу только после того, как объект проверен „на чистоту“. Рекомендую своим клиентам до получения подтверждения не спешить с резервацией. Дайте возможность агенту, то есть мне, качественно выполнить свою работу! Навести справки по объекту, по продавцу (по фирме, если это „первичка“) по земельному участку на котором построен твой комплекс. Во „вторичной“ сделке проверяются еще и лицевые счета на электричество и воду. Когда ты спешишь ты прежде всего „вставляешь“ агента! Вместо того что бы изучать документы на собственность, я должен буду отвечать на справедливые вопросы продавца, в чем задержка если сам клиент готов!?
Справки мы наводим через:
а) И-кадастр (online), что на первоначальном этапе вполне достаточно.
б) Запрос в имущественный и торговый регистры при Агентстве по вписываниям (аналог регистрационной палаты). В итоге у нас на руках должно оказаться «Удостоверение за тежести» - справка о наличии либо отсутствии обременений Это обязательный шаг при передаче прав собственности после полной выплаты стоимости!
Если на первоначальном этапе проверки у меня возникают какие-то вопросы, то, как правило, необходима консультация с тем нотариусом, который в последствии будет обслуживать сделку купли-продажи. Всё это – мои задачи, которые занимают от получаса (при идеальном стечении обстоятельств) до одного рабочего дня (если в отношении объекта когда-либо учреждались ипотеки, передавались права третим лицам и были прочие обременения. Сразу тебе скажу, что в Болгарии из 10 комплексов 8 построены на заемные, банковские средства, например, по ипотеке. Ипотека – не есть проблема, если четко и ясно прописано, что является объектом залога и при каких обстоятельствах и причинно-следственных действиях (скажем, поступления определенной суммы на банковский счет заемодателя) она гасится.
Если продавец настаивает на передаче определенной суммы под резервацию, а его в этом тоже нельзя упрекать, так как мало кто может себе позволить вывести из продажи апартамент особенно в летнее время, не обеспечив его какими-то деньгами, то я предпочитаю забрать резервационный взнос в Агентство, и только после того, как получу подтверждение в благонадежности приобретаемого имущества передаю резервацию продавцу. Соответственно, покупатель получает от меня необходимые расписки, подтверждающие мои действия. Естественно, все это имеет силу, если мы попадаем к незнакомому или малознакомому мне продавцу! В том случае, если речь идет о проверенных строителях, можно обойтись без этих формальностей и напрямую передать резервационный взнос. Как правило, на этой стадии мои клиенты уезжают на Родину. Дальнейшая процедура не требует их личного присутствия.
Шаг №3 – „подготовка и подписание предварительного договора купли-продажи“. Помнишь, мы договорились, что в момент переговоров решаем только ключевые вопросы? Как только достигнуто принципиальное согласие сторон, мы приступаем к подготовке предварительного договора. Некоторые мои коллеги зачастую формально к нему относятся, аргументируя, что это всего лишь договор о намерениях… НО!!! Я, имея дело даже с проверенными продавцами, абсолютно убежден, что это важнейшая часть процесса купли-продажи! Считаю, что для того, чтобы избежать возможных конфликтных ситуаций, правильнее предугадать их и прописать все нюансы в тексте договора!
Важный момент: «Следует отметить, что в Болгарии предварительный договор купли-продажи заключается на основании ст. 19 закона „О намерениях и соглашениях“, которая гласит, что в случае добросовестного выполнения своих обязательств по предварительному договору, исправная сторона вправе потребовать в одностороннем суденом порядке признания предварительного договора окончательным, если виновная сторона по каким-то причинам не передает ей право собственности.» В моей практике (слава Богу!) до сих пор я не прибегал к такому варианту передачи прав собственности! Залог успешной сделки – грамотно составленный предварительный договор. В нём описываются: титуляры, (субъекты) предмет сделки, цена, способ и форма оплаты, гарантии, обязательства и ответственность сторон, сроки и общие положения.
После согласования сторонами предварительный договор подписывается. В том случае, если стороны находятся не в Болгарии, согласование осуществляется в online-режиме, а подписание через курьера (типа DHL, FedЕx и т.п.), который доставляет документы за два-три рабочих дня. Можно уложиться и в один день (если стороны на месте), но в итоге получится все именно так, как я не люблю: аврально! В любом случае, больше 1 календарной недели подписание предварительного договора не занимает. По стандартной схеме взаиморасчетов, после резервации и подписания предварительного договора клиенту дается от 2 недель до месяца на первоначальный взнос, который в большинстве случаев составляет около 30% от коммерческой стоимости объекта, т.е. суммы сделки (иногда 40-50% – зависит от стадии готовности комплекса и политики конкретного продавца. Второй взнос – промежуточный – 60%. Он может быть разбит на удобное вам количество взносов и рассрочен при стандартной схеме до 1 календарного года. И последний, окончательный платеж – 10% – в день оформления сделки у нотариуса, если не предусмотрено иное.
Теперь, что касаемо формы оплаты…
Первый взнос. Он как правило равен сумме налоговой оценки апартамента или немного ее превосходит). В большинстве случаев первый взнос, является суммой сделки, которую стороны заявляют перед нотариусом. Он же и должен быть переведен банковским путем на счет продавца. Перевести остальную часть денег можно несколькими способами.
1 – открыть персональный расчетный счет в Болгарии. Разницу перевести со своего счета на Родине (в Украине это проблематично, требуется лицензия Нацбанка) на свой счет в Болгарии, там обналичить и расчитаться с застройщиком;
2 –привезти в Болгарию наличными за раз до 10 000 евро на одного человека. Закон в таких объемах кэш не запрещает;
3 – воспользоваться международными картами и дорожными чеками. Достаточно хлопотно! В наших банкоматах сумма разового снятия наличности 200 левов – около 100 евро. В день возможно не более 5 снятий с одного банкомата (в одном банке). Кроме этого, наверняка твой материнский банк, в целях безопасности, лимитирует общую суточную сумму обналичивания. У меня был прецедент когда мы с клиентом, как огалделые бегали от банкомата к банкомату. Веселья мало, а толку еще меньше так как в итоге процент за снятие оказался выше, чем если бы он у себя в банке обналичил нужную сумму)
4 – воспользоваться нашей услугой перевода денег, оставив их в одном из наших офисов.
В том случае, если ты решил полностью перевести деньги на счет продавца, наверняка, столкнешься с необходимостью оплатить НДС с разницы между продажной и налоговой стоимостью. К слову, в последнее время все больше строителей используют безналовую форму расчетов! Европа… что тут скажешь ;-) ! О нюансах мы поговорим отдельно!
После полной оплаты стоимости объекта мы готовим документы на нотариальную передачу права собственности путем подписания Окончательного договора. В Болгарии он называется „Нотариальный Акт“ …но это уже совсем другая история, требующая детального освещения! Обрати внимание что расходы на оформление передачи права собственности (примерно от 3% до 4,5% от суммы указанной в свидетельстве о праве собственности) ложатся на покупателя.
На нашем сайте в разделе Информация периодически появляются интересные материалы, в которых я подробнее остановливаюсь и на налогах, и на самой процедуре, и проче прочее прочее. Ты туда, если есть время, периодически заглядывай, думаю, найдешь для себя ответы на ряд вопросов, о которых еще не подозреваешь.
П.С. Работа агента - не всегда благодарный труд. Я люблю и знаю свою работу. Надеюсь, ты успел это заметить? Если считаешь что я мог бы помочь тебе в твоем выборе, оставь свои критерии поиска в форме обратной связи, и мои пощники найдут для для тебя все что ты искал БЫСТРО, КАЧЕСТВЕННО и …без ложной скромности - НАДЕЖНО! Более того, мне не нужно платить ни за один из "шагов", описанных выше, предварительно! Мы берем свои скромные 3% по факту сделки!Более того, по-секрету, я готов вернуть тебе часть твоих денег, в виде компенсации за "Ознакомительный тур!" )))
Не секрет, что болгарская недвижимость привлекает русскоговорящих граждан прежде всего своей дотупностью. Болгария – это дешево! Вот основной слоган наших коллег-риэлторов. Мы пытаемся уйти от этого клише и настоятельно рекомендуем Вам при выборе недвижимости руководствоваться другими мотиваторами. Мы утверждаем что „дЕшево“ – значит „дешЕво“!!! ...и ничего более!!! Не ловитесь на рекламные уловки, ищите: „качественно“ и „недорого“, а значит без последующего головоболия!. В целом же, каждый потенциальный объект следует рассматривать через призму четырех ЗА:
