Online_support
banner
Moscow international property show

Поиск по карте

График Туров!

Акция, скидки, подарки!

Отдых в Болгарии!

Партнерская программа!


Расширенный поиск








Предстоящий семинар!!!

votchina.info seminar

Мы продадим быстро!

 

Лето в Подарок!

Оцените нас!

Оценки o votchina.eu

Мы в социальных сетях!

        

Наши достижения




4_bg_dom_2013


votchina_vtoroy_dom


 

 


1

 


"Плюсы" и "минусы' эксклюзивного договора при продаже недвижимости.

В последнее время, ввиду тенденций на рынке болгарской недвижимости, к нам в компанию все чаще обращаются клинеты с просьбой, продать свой объект. Особенно это касается иностранных собственников болгарской недвижимости. В условиях общего спада рынка, каждый владелец, собираясь совершать сделку по отчуждению недвижимости (продаже), желает найти наиболее подходящий, выгодный для себя вариант, и в кратчайшие сроки выйти на сделку. То есть - выставить свою недвижимость на продажу и быстро найти покупателей на выгодных для себя условиях.

Перед тем как выставить свой объект на продажу, в какие - либо интернет-ресурсы, он стоит перед выбором: продавать недвижимость самому самостоятельно, обзвонить все агентства и выставить ее всем на продажу или же довериться одному единственному риелтору (агентству недвижимости), который вплотную займется продаваемым объектом?

Обращаясь к посредникам, собственник зачастую оказывается не готовым ответить на вопрос, какими правами намерен наделить агентство, для реализации своей недвижимости. Как правило, продавец просто не задумывается о преимуществах и недостатках эксклюзивного договора, и считает, что чем больше агентств заняты продажей, тем быстрее она случится. Давайте разберемся...

Вариантов всегда два: можно выставить объект на продажу и ждать покупателя, с позицией - пусть все продают, кто быстрей из риелторов продаст, тот и получит свои комиссионные, либо заключать с одним риелтором и знать, что объект он продаст именно в кратчайшие сроки, и с наиболее выгодной для продавца ценой, освободив время от бессмысленных расспросов других агентств «продается ли еще ваш объект, какая на сегодняшний день цена, и почему так долго продаете и, если продается долгое время, то почему не скидываете цену? И заново идет пересказ нюансов объекта, с которыми вы столкнулись при продаже и прочие ненужные, раздражающие собственников вопросы».

Конечно, выбор за продавцом! И, все-таки, если вы решились на договор, то должны понимать, что…
Нужно соблюдать правильную последовательность. Сначала, тщательно выбираем риелтора или компанию. Потом, заключаем эксклюзивный договор на продажу, приносим «клятву верности» в обмен на качество услуги!

Что из себя может представлять эксклюзивный договор?

Определение эксклюзивного договора.
Эксклюзивный договор – это договор преимущественного права работы агентства по продаже либо покупке недвижимости с конкретным клиентом. Договор несет в себе двустороннее обязательство: как со стороны клиента - заказчика, так и со стороны агентства – исполнителя. Клиент всецело доверяет агентству, а его сотрудники обещают организовать и заниматься вопросом продажи или покупки недвижимости добросовестно, качественно и в срок, с максимальной юридической поддержкой, за определенную гарантированную оплату, т. е. за комиссионное вознаграждение конечного результата. Агентство будет прилагать все усилия для успешного совершения сделки, т.к. в каждой деятельности предусматривается выгода – получение прибыли.

Важно понимать, что такой договор возможен только с одной компанией, иначе он не эксклюзивный.
Не стоит думать, что эксклюзивный договор – это дорогостоящее удовольствие, и при его заключении с агентством вы теряете деньги от предполагаемой суммы продажи объекта. При его заключении, комиссионное вознаграждение, как правило, находится в обычных рамках агентства, согласно прейскуранту и юридического анализа работы с конкретным объектом недвижимости. Продавец ничего не переплачивает, и комиссия всегда согласуется вместе с продаваемой суммой. 

Продающий риелтор и уважающий свой труд специалист, всегда работает в основном, на эксклюзивных договорах, так как уверен, что его старания будут вознаграждены.

Условия подписания договора

  • Риелтору или агентству необходимо предоставить всю информацию по продаваемому объекту, то есть показать все правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности и основание приобретения), для того, чтобы установить, сколько собственников и как приобретался объект, данная процедура необходима для первичного анализа продаваемого объекта.
  • Специалист установит всю сложность организации по продаже объекта, даст юридическую оценку по первичным документам, возможно, выяснится, что необходимо перед ней собрать некоторые дополнительные документы: справки, согласия сособственников, свидетельства государственных учреждений и др.
  • Выявить потребности каждого из собственников, максимально разъяснить технологии продажи и прохождение сделки.
  • Самое главное при заключении эксклюзивного договора определиться по срокам продажи. Срок продажи, как правило, составляет от 3-4 месяцев, реклама начинает работать после 4-ой недели. Опытный специалист с высокой степенью точности определит и, наверняка, предложит сравнительный анализ ценообразования соседствующих объектов, а также их потребительский спрос. Срок реализации недвижимости еще зависит от ликвидности месторасположения объекта. Задача клиента – продавца - продать по максимально возможной цене в разумный срок. Задача риелтора – исполнителя, как помощника продавца, помочь продать недвижимость, сделать все возможное, чтобы именно цель продажи была достигнута в максимально короткие сроки, не по завышенной и не по заниженной цене, чтобы клиент остался довольный.
  • Важно лично читать договор – в нем обязательно должны быть указаны конкретные сроки, пункт об автоматическом продлении срока действия, либо пункт, как расторгается договор: путем письменного заявления заказчика или по окончании срока договора без каких-либо заявлений.

Идея заключения возмездного договора на оказание риелторских услуг при продаже объекта недвижимости с продавцом не является новшеством на рынке недвижимости. На Западе вся недвижимость так и продается. Продавец приходит в агентство недвижимости, заключает договор на продажу и спокойно ждет результатов. Агентство недвижимости выделяет специалиста, который лично отвечает за удачный исход продажи. При этом фирму можно не контролировать, ведь это в их интересах! Понятное дело, что каждый уважающий себя специалист, будет усиленно заниматься реальными квартирами (объектами недвижимости). В случае, когда собственник обращается во все агентства недвижимости города, данные о квартире фиксируются... и все! Практически объектом никто не занимается. Агентство будет заниматься таким общим объектом, между делом! Усилия работы агентов прямо пропорционально его вознаграждению. И собственник, продающий свой объект недвижимости, должен понимать, что при выставлении объекта в общую базу собственников, продаст тот риелтор, кто больше скинет с цены продаваемого объекта. То есть клиент-продавец уже в минусе, и собственник получит на руки от продажи намного меньше, чем предполагал получить. Чем больше конкурентов, тем меньше шансов агенту продать вашу недвижимость. Интереса к такому объекту у риелторов нет. Итог - время идет, квартира или любой другой объект недвижимости не продается, появляется нерешительность, продают «все», а результата никакого. Поэтому, если продавец, желает продать за нормальную цену и в срок, то идет в агентство недвижимости, и его не пугает сила эксклюзивного договора.

Плюсы

  • 1) Защита продавца от криминала и непрофессионализма. Давая информацию о продаже недвижимости в несколько агентств, продавцы рискуют стать жертвами мошенничества. Возможна утечка информации по вине одного из агентств, которые продают квартиру. Так же, нередко, под видом покупателей ходят квартирные воры, высматривают и строят свои криминальные планы. В дальнейшем, последствия малоприятные и концов, естественно, не найти.
  • 2) Защита экономических и правовых интересов продавца. Профессионализм и опыт сотрудников агентств гарантирует успешное завершение сделки. Непорядочность покупателя, сильное давление на продавца, случайная ошибка, внезапно возникшие осложнения и нюансы могут испортить весь ход сделки. В агентствах недвижимости прослеживается каждый шаг: от сбора пакета документов на продажу, презентации объекта, фиксация лиц, кто посещает квартиры до заключения договора купли-продажи, составление договорных отношений между продавцом и покупателем, и до получения денег продавцом, и после фактической передачи объекта покупателю. Фирма работает на клиента, и заинтересована в добропорядочной репутации.
  • 3) Реальная оценка квартиры и сравнительный анализ покупательского спроса. Мало ли, сколько продавец хочет за продажу объекта, существует реальная оценка потребительского спроса на рынке недвижимости. Оценку квартиры, вообще, любого другого объекта, невозможно произвести, взглянув на нее или услышав ее описание по телефону. Для того, чтобы установить «правильную» стоимость квартиры, профессиональный риелтор проделывает большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению рынка, спроса предложения, цен реальных продаж, а не цен предложений в средствах массовых информаций. Многие продавцы считают, что чем больше агентств знает о продаже их недвижимости, тем быстрее она продастся. Ничего подобного. Средства массовой информации и база данных одна для всех агентств. И даже при обращении в одну компанию, скоро о вашем желании продать объект недвижимости будут знать все риелторские агентства региона. Отличие только в том, что весь входящий поток звонков по рекламе вашего объекта будет сфокусирован на одном специалисте, который может дать полную информацию, знать всю ситуацию по продаже, и общаться с реальными покупателями, уверенно и четко отвечать на все интересующие вопросы покупателя. Поэтому не надо бегать по всем агентствам.
  • 4) Экономия времени. Объясняя и сообщая множеству специалистов одну и ту же информацию, в несколько агентств, продавец просто тратит свое драгоценное время. Поручив продажу профессионалу, работающему в надежной компании, можно уменьшить количество рискованных контактов и увеличить шансы продать свою недвижимость на выгодных условиях.
  • 5) Эффективная схема рекламы. Реклама за счет агентства. При заключении эксклюзивного договора, агентство обеспечивает продавца наиболее широкой и эффективной рекламой, охватывает максимальное количество информационных источников, выставляется на всех профессиональных изданиях по недвижимости, в электронных базах данных. Тем более, что в последнее время, все продающие интернет-сайты работают на платной основе. Продавец экономит не только время, и вместе с тем, освобождает себя от лишних затрат. За продвижение рекламы вашего объекта недвижимости агентство возьмет комиссионное вознаграждение. Реклама платится авансом за счет агентства, зная, что эти расходы будут возмещены в качестве комиссионного вознаграждения.
  • 6) Продавец получает возможность продать квартиру по максимально выгодной цене. Выставляя свой объект недвижимости самостоятельно на продажу в Интернет-ресурсы, или обращаясь в несколько компаний, продавец думает, что будут работать над его продажей все агентства города. Дескать, где-нибудь да помогут, пускай поработают. Увы, скорее всего, эффект будет противоположен желаемому. Напрашивается вопрос: почему?

Во - первых, когда работают все, значит, не работает никто. Агент, которому не гарантирована оплата, будет заниматься таким объектом лишь для вида, для сравнения с теми объектами, которые необходимо продать по договору. И объект без договора будет проигрышным вариантом при продаже. К примеру, ваш объект всегда будет в карте осмотра, но ударение при выборе покупателя агент будет ставить на те объекты с которыми подписан договор, и где гарантирована выплата комиссионного вознаграждения. 
Во - вторых, если покупателям выгодна конкуренция, то продавцу она совершенно не на руку. Когда в рекламе появляется одна и та же квартира, то в результате получается, что продается десять (иногда и намного больше) одинаковых квартир, причем цены на сайтах сильно отличаются друг от друга. Разумеется, покупатель будет обращать внимание именно на те из них, где цена ниже!!! Причем, продавец даже не подозревает, что цена намного занижена! Кроме того, когда начинается игра в «перегонки» между агентами и в результате покупатель приобретает у того, у кого самая низкая цена. Продавец, как правило, соглашается с такой суммой, потому что ему надо продать, хоть и в убыток себе. Причем, на рынке недвижимости, обычно уступает именно продавец, а не посредник из своих комиссионных.

Вывод: собственникам объектов недвижимости обращаться в разные компании совершенно не выгодно, хотя они этого часто не понимают.
И еще! Такие квартиры автоматически вызывают подозрение у потенциальных покупателей: почему в разных агентствах разная цена, возможно не в порядке с документами, либо она никому не нужна. Таким образом, объект недвижимости заранее становится в невыгодное положение. Подобная ситуация нервирует продавца и заставляет посредников давить на него с целью занижения цены. В итоге – собственник, который продает самостоятельно свой объект недвижимости, идет в сравнении как «ребенок из детского дома - хороший он, жалко его, однако, свои дети, дороже и ближе»! Просто выставить на открытых специализированных порталах - это не продажа , этим вы только получите кучу звонков от риэлторов, агентов, вы просто напросто запутаетесь в звонках от агентов, от якобы клиентов, а ведь надо распределить своё время, время показа и т.д..., и на первых порах вы не будете понимать идут на осмотр клиенты или идут сделать фото агенты... В случае составления данного договора, покупатель уверен, что история данной квартиры тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше!

Минусы
Минус для продавца недвижимости состоит в том, что он отдает на продажу одной компании и работает только с одним риелтором, дав «клятву верности». Здесь самое главное, выбор агентства - это самое серьезное мероприятие. Есть риск попасть в руки специалистов, которые не смогут отстоять интересы продавца на рынке, которым лишь бы продать и преднамеренно вводят в заблуждение продавцов и начинают скидывать цену. Более того, слабый риелтор, может все только испортить. Доверяясь агенту,  необходимо убедиться, что перед вами высококлассный специалист, работающий в надежной компании.

Итог
Вы еще задаете себе этот вопрос? Плюсы эксклюзивного договора «перевешивают» минусы. Рынок недвижимости постоянно меняется, а честный и грамотный специалист по продаже недвижимости, обязательно сообщит об этом продавцу и будет использовать все изменения в пользу и в интересах продавца. И неудивительно, что квартиры по эксклюзивному договору продаются гораздо быстрее и удачнее, чем обычные варианты – материальная заинтересованность творит чудеса.

Чаще всего, один добросовестный риелтор работает на все 100% лучше, чем несколько агентств вместе взятых. Проверено!!!

 
Своя ВОТЧИНА в Болгарии!
Группа: Общедоступная · 1 445 участников
Присоединиться к группе
"Залог успеха нашей компании в добросовестной конкуренции – это умение слышать своих клиентов, по возможности идти им на встречу, помогать в быту, быт...
 
 

Горячие предложения

 

Дом на берегу озера

Дом-мечта на берегу Изумрудного озера в окрестностях города Варна. Общая площадь дома, находящегося в собственности – 160 кв. М. Два земельных уча...

Апартаменты на перв...

Люкс  на  самом берегу  моря  пляж Харманите !Расположение комплекса непосредственно в самой городской части, а не за ее пределами, развитая городс...

Горячее предложение...

МАН "Своя Вотчина в Европе" предлагает вашему вниманию квартирный комплекс на второй линии моря в курортном городке Святой Влас. Город славится сво...

  • Дом на берегу озера

    Цена от:  € 95.000
  • Апартаменты на перв...

    Цена от:  € 68.130
  • Мини-отель в Созополе

    Цена от:  € 400.000
  • Горячее предложение...

    Цена от:  € 47.539
Агентство недвижимости “Своя Вотчина в Европе” - компания с Достоинством! Купить недвижимость в Болгарии. Квартиры и дома в Болгарии. Нас рекомендуют друзьям!